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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划保利地产财务报告分析会计与财务学院财务分析课程实验保利地产公司财务综合分析报告班级小组成员姓名及学号成绩目录摘要一、公司简介公司基本情况行业基本情况二、公司报表解读利润质量分析资产质量分析现金流量质量分析利润分配分析三、主要财务比率计算盈利能力比率偿债能力比率营运能力比率四、市场竞争分析产品市场分析(分产品和区域)竞争战略分析核心竞争力分析五、公司治理与内部控制股权结构与控制人董事会和高管内部控制评价企业社会责任履行六、股票投资建议股票估值投资风险投资建议七、分析结论基本结论建议和启
2、示一、公司简介公司基本情况保利房地产(集团)股份有限公司简称保利地产，成立于1992年9月14，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，总部位于广州。XX年7月19日于上海证券交易所上市成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业，属于流通中的A股。经营范围有出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工；室内装修，冷气工程及管理安装，物业管理及酒店管理。批发和零售贸易。公司经原国家经济贸易委员会XX年8月20日国经贸企改616号文批准，保利南方集团有限公司作为主发起人，联合广东华美教育投资集
3、团有限公司和张克强等16位自然人共同发起设立保利房地产股份有限公司。XX年3月23日，公司名称由保利房地产股份有限公司更名为保利房地产股份有限公司。本公司的发起人为保利南方集团、广东华美及单亦和、贺平、王小朝、王旭、韩清涛、张克强、李彬海、宋广菊、张玲、陈凯、罗卫民、杨小虎、官集保、刘平、张万顺、谭艳16名自然人。行业基本情况XX年行业总结1.政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓XX年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行
4、差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。2.新房：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线和长三角回暖快力度大价格：百城价格指数连续6个月环比上涨，十大城市同比也已止跌；需求：全年成交量为近三年同期最高，11月达XX年调控以来高点；供应：新增供应低于过去两年，仅深圳、杭州、广州、东莞等东部城市有所增长；供求对比：新增供应总体低于同期需求，库存高位盘整，出清周期大幅缩短；全国整体情况：销售指标持续向好，投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓。3.二手房：价
5、格领先上涨创历史新高，成交回升但力度不及新房价格：3月以来连续9个月环比上涨，9月起同比转为上涨，年末价格创历史新高；成交：回升趋势显著，11月达到两年来单月最高，总体也已高于XX年；二手房与新房对比：新房成交好于二手房，但年末二手房成交增速更快。4.土地：全年供求不及去年，但下半年一二线城市明显升温供求：成交量同比降幅大于推出量，4月以后环比逐渐向好；价格：住宅用地楼面均价、溢价率稳步回升，但各类用地整体水平仍低于去年同期；出让金：总额逐渐回升，住宅用地贡献较大。5.企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健销售方面，1-11月，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长20%和2
6、5%，销售额在6月达到全年峰值，下半年稳定在较高水平，中海、保利、世茂等6家企业已提前实现全年目标，其余也接近或完成九成以上。资金方面，受销售好转带动，同时拿地更趋谨慎，龙头企业资金状况明显改善。拿地方面，企业拿地主要集中于下半年，更多集中在地价高的一二线城市，全年拿地金额同比小幅增长6%，但拿地面积为近三年最低，企业经营更趋稳健。XX年趋势预测1.宏观环境：经济形势好于XX年，政策调控坚持从紧取向宏观经济：“稳增长”政策效果已显，政府换届效应释放，经济企稳向好；货币环境：稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长；房地产调控：继续坚持从紧取向，房价走向仍将是新一届政府关注点。2.市场展望：整
7、体市场好于XX年，全年增速前高后低总体预判：总体向好，投资增速企稳，新开工转为增长，销售增速略有提高；需求：全年商品房销售面积增速略有提高，上下半年增速前高后低；供应：销售好转促进投资开工企稳回升，新批上市量好于今年，但幅度有限；价格：货币经济环境稳定和供求关系转变共同促使房价总体向上。3.关注点：不同城市、不同企业分化进一步加剧城市分化：各类城市的分化进一步加剧，市场热度的转移更加频繁少数热点一二线城市：潜在需求强烈但供应不足，成交量在XX年高基数上难以大幅增长，价格上涨空间大；多数二线城市：供需基本平衡，推盘加大有望扩大，价格平稳，经济和人口辐射力决定未来发展空间；广大三四线城市：供应充足
8、但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。企业分化：龙头企业继续跑赢大市，集中度进一步提高，企业应顺势而为、合理布局、提供适销产品；布局：一二线城市业绩贡献更大且风险更小，但拿地门槛逐年上升；产品：中低端项目跑量为主，中高端项目销售金额更加突出；策略建议：踩准市场和政策节奏，随行就市以合理价格提供适销产品。综合以上两方面的分析，XX年的行业发展趋势对保利地产是有利的。XX年初，新国五条进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策，而城镇化被新一届政府定位为中国未来经济发展最重要的推动力之一，城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城
9、改造等都将催生大量的住房需求，这些与保利的以普通住宅为主的发展战略契合，保利可以利用长期发展积累的经验有效利用对自身有利的行业趋势，大力拓展二三线城市的市场份额。二、公司报表解读利润质量分析图1保利地产XXXX年利润概况由图1可以看出保利地产XXXX年的营业利润，利润总额和净利润均为逐年持续增长的，且增幅较大均匀增长。表1保利地产XXXX年利润及利润增长率概况表由表1又可知XX年较XX年的增长率分别为34%，34%和35%，和XX年较XX年的增长率相差不大，那么关于保利地产是如何保持如此稳定且高效的利润增长的，我们进行分析。1营业利润：营业利润=营业收入-营业成本-三项期间费用及损益类项目影响
10、营业利润的因素有三：营业收入，营业成本和期间费用所以营业利润持续增长的可能原因为：1营业收入增长较快；2营业成本增长减慢；3期间费用的减少。保利公司财务报表分析报告XX-XX年度组名：DreamHigh撰写时间：摘要本文以质量分析为核心，以保利集团相关背景资料和XXXX年三年的年度财务报告为分析对象，采用水平分析法、垂直分析法、比率分析法以及项目质量分析法等多种方法，对保利集团的财务状况、经营成果和现金流量进行系统分析，评价其盈利能力、偿债能力与运营能力，旨在对保利集团的管理质量进行剖析，发现其中的问题并提出修改建议。在利润质量分析中，本文由利润结构内在质量以及利润形成质量构成，综合说明保利集
11、团利润质量情况；在所有者权益质量分析中，本文对所有者权益变动是“输血型”还是“盈利型”的变动作出判断，并对股权结构变化和股利政策的持续性、稳定性进行了分析；在资产质量分析中，本文揭示了保利集团的整体规模、结构情况，并着重于不良资产以及盈余管理倾向等的分析；在现金流量质量分析中，本文分别从经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流以及筹资活动产生的现金流的整体质量做出评价。最后在上述分析的基础之上，对保利集团做出了管理诊断以及对其未来几年发展前景做出了预测。关键字：保利集团,质量分析,管理诊断,前景预测目录1、背景分析.4宏观环境分析-PEST分析.4、政治因素.4、经济因素.4、社会因素.5、技术因素.5、行业分析.6、行业特征分析.6、行业内竞争分析.6、公司分析.7、经营业务.7、发展沿革.8、实际控制人.
