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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划业委会未经,工程合同第一章总则第一条本合同当事人委托方(以下简称甲方):工程小区业主委员会受委托方(以下简称乙方):沈阳市铁房物业管理有限公司根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将工程小区委托于乙方实行物业管理,订立本合同。第二条物业基本情况物业类型:住宅小区座落位置:沈阳市和平区南九社区四至:东:海口街南:南十马路西:集贤街北:南九马路占地面积:万平方米建筑面积:63394平方米第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用
2、人均应对履行本全同承担相应的责任。第二章委托管理事项第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道,落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备。市政公用设施和附属建筑物、物筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、自行车棚。第六条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第七条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括文化、体育娱乐场所。第八条公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第九条交通与车辆停放秩序的管
3、理。第十条维护公共秩序,包括巡视、门岗执勤。第十一条管理与物业相关的工程图纸。第十二条组织开展社区文化娱乐活动。第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用:1、物业管理服务费;2、公共设施维修基金;3、承租户的房租。第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护,在当事人提出委托时,乙方应接受委托并合理收费。第十五条对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止。第三章委托管理期限第十六条委托管理期限为3年。自200年11月1日起至200年11月1日。第四章双方权利义务第十七条甲方权利义务1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。2
4、、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约。3、审定乙方拟定的物业管理制度。4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。6、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时,负责催交或以其它方式偿付。7、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。第十八条乙方权利义务1、根据有关法律法规及本合同的约定,制订物业管理制度。2、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为,提出请有关部门处理。3、按本合同第十六条的约定,对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。4、可选聘专营公司承担本物业的专项管
5、理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方。5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。6、业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关限制条件,订立书面约定,并负责监督。7、制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告。8、六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目。9、本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需要本物业内改、扩建或完善配套项目,须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。第五章物业管理服务质量第十九条乙方须按下列约定,实现目标管理。1.房屋外观:整洁无破损
6、,外观完好率100%。2.设备运行:良好无不安全隐患。3.房屋及设施、设备的维修、养护:及时处理用户报修,按计划完成。4.公共环境:环境设施完备,实行标准化保洁。5.绿化:绿化管理要经常化、制度化,无破坏、践踏及占用现象,保证绿化成活率。6.交通秩序:按规定做好小区内机动车辆出入及存车处车辆管理和保管,维护小区交通秩序保障,小区内车辆安全。7.保安:加强防范,完成治安保卫工作,保证业主及物业使用人生命财产安全。8.急修:随叫随到。9.小修:及时率达98%以上。业主委员会能够作为被告问题案例：某业主委员会于XX年7月30日，就本市杨浦区延吉四村某居民大楼的管道更换事宜，与上海爱康建材公司签订了一
7、份购销合同，约定由建材公司向业主委员会供应管件及配件，总价款人民币50200元。合同签订后，建材公司于XX年9月15日按约履行了交货和安装义务，在业委会验收合格后，双方签订了验收单并约定减去800元货款，但业委会却至今未付货款。建材公司遂于XX年7月将业委会告上法庭，要求业委会给付货款49400元。而业主委员会却辩称，欠款未付属实，但认为业主委员会不是独立主体、法人，不能作为义务主体，无权对外订立合同，故合同为无效合同，应当将业主列为被告，不同意原告的诉讼请求。法院判决：法院经审理后认为，民事活动应当遵循诚实信用、等价有偿的原则。业主委员会作为业主大会的执行机构，为了更换部分楼宇物业的管材等设
8、施，代表相关业主签订了购买管材的合同，该货物已安装并实际已经由业主使用，故业主委员会应支付系争货款。业主委员会以其不具有主体资格，认为合同无效，并以此拒付工程款的理由不能成立。据此，判决：业主委员会应给付爱康新型建材有限公司货款49400元。法官析法：业主委员会是业主大会的执行机构，作为一个新兴的组织，其从事民事活动的行为能力和作为诉讼主体的资格问题存在着争议。上海市曾对业主委员会如何作为原告提起诉讼作出过规定，但对于是否能在诉讼中作为被告却一直未有明确的说法。本案中，业委会为了业主的利益，向建材公司购买货物，理应按约支付对价的款项；而将全体业主作为被告参加诉讼，违背诉讼的效率原则，不仅增加了
9、诉讼成本，也容易导致案件久拖不决。如果这样的话，正常民事活动的交易安全得不到保障，导致即使为了正常的物业维修，也没有人敢与业主委员会签订交易合同，最终损害的还是业主的利益。本案业主委员会所承担的民事责任，最终应当由全体业主共同承担；如果有证据证明因部分业主委员会委员的故意或重大过错造成了不应有的损害，则可以向该直接责任人追偿。业界观点：关于业主委员会在诉讼中是否可以作为被告，理论界和实务界的主流观点认为业主委员会在诉讼中只能作为原告不能作为被告。实务界以上海和北京为代表，XX年上海市高级人民法院就业主、业主委员会在诉讼中的地位问题公布了审理意见，其中规定凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会
10、有权作为原告提起民事诉讼；XX年北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见中只规定了业主委员会可以作为原告提起诉讼的情形；最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件适用法律问题的若干规定规定业主委员会只能充当原告不能充当被告；物权法第83条第2款只规定了业主委员会作为原告的几种情形，即业主大会和业主委员会对业主损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。理论界也有学者认同此观点，如“依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，就物业管理有关的涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼”。1程建乐业.
11、主委员会是否具备诉讼主体资格，载于中国民事审判前沿只有重庆市在司法实务中认为业主委员会既可以作为原告也可以作为被告。XX年重庆市高级人民法院颁布了关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中的诉讼主体资格的指导意见，其中规定业主委员会既可以作为原告提起诉讼也可以作为被告参加诉讼。否认业主委员会作为被告的观点主要是考虑业主委员会没有独立的财产，不能对外独立承担民事责任。而我们认为业主委员会可以作为被告，理由是：1、业主委员会有可供独立支配的财产，其作为被告的法律后果由全体业主共同承担。物权法第72条、73条、76条、79条、80条规定了业主对专有部分以外的共有部分享有收益权同时承担费用分摊，如道路、绿
12、地、其他公共场所、公用设施、物业管理用房、维修资金等属于全体业主共有，而有关共有部分的重大事项必须由业主共同决定，业主共有的财产并不意味着属于业主委员会所有，但是由于业主共有部分具有整体不可分割的特点，各个业主不可能对共有部分及其收益单独行使占有、使用、处分等权益，该共有部分及其收益的实际占有、使用、处分权掌控于业主大会，如维修资金、共有部分出租出售等收益，业主大会的决定是建立在各个业主个体意志之上的团体意志，该团体意志是一种不受业主个体意志所左右的独立意志，因此业主大会有权独立支配共有财产，而业主委员会是其执行机构，由此可以认定业主委员会有可供独立支配的财产。业主委员会虽对共有财产没有所有权
13、，但是具有独立的支配权，完全可以以独立支配的共有财产对外承担责任，如果共有财产不够承担全部责任，则剩余责任由全体业主按照约定或法定出资分摊，这完全符合权利义务相一致的原则，即业主委员会作为原告胜诉的权益由谁享有，则其作为被告败诉的民事责任就应由谁承担。不言而喻，无论业主委员会作为原告还是被告都是代表全体业主，则诉讼后果当然应由全体业主承担，这实际上属于任意的诉讼担当，即权利主体通过自己的意思表示，赋予他人诉讼实施权，该他人以自己的名义进行的诉讼，如代表人诉讼中人数众多一方的诉讼代表人代表全体进行的诉讼。当然，业主委员会独立支配财产必须以业主大会的决定作为前提条件。2、业主委员会作为被告在现实中
14、非常必要。首先，如果不允许业主委员会作为被告参与诉讼，就相当于剥夺了本诉被告方提起反诉的权利，这显然有悖于法理；其次，现实生活中也有业主委员会滥用权力以及违法违约事件的发生，比如业主委员会代表业主签订物业服务合同以及履行合同的过程中，如果业主委员会违反法定或合同约定的解除条件而擅自解除合同给物业服务企业造成了损害，则在诉讼维权中物业服务企业应以谁为被告？如果以众多业主为被告只能推选代表人进行诉讼，全体业主推选代表人进行诉讼与业主委员会代表全体业主应诉并没有本质上的区别，而且业主委员会应诉要远比代表人诉讼更简捷快速。合同的签订是业主委员会代表全体业主而为，合同的违约解除也是业主委员会代表全体业主
15、而为，为何业主委员会可以代表全体业主签订、解除合同而诉讼中却不能代表全体业主-维权呢？有违常理；最后，物权法第78条第2款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益属于民事纠纷，如果业主委员会不闸北区房屋修缮工程保修合同书甲方：乙方：鉴证方：乙方承担工程项目，小区名称：，项目地址：，共幢，建筑面积平方米，开竣工时间为年月日至年月日，乙方愿向甲方保证承担如下保修责任：一、保修范围：1、绿化调整补种；2、道路整修；3、安装非机动车地装锁；4、外立面一层半以下整修；5、安装晾衣架；6、花坛及绿化护栏维修；7、停车划线；8、各类标识设置；9、围墙整修。10、二、保修期限：。1、绿化补植工程保修期为1年，保修的项目包括：工程中所涉及的所有移植、种植的乔木、灌木、草皮等。2、道路、侧石修补保修期为1年，保修的项目包括本次工程中涉及的路面、窨
