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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划XX年版商品房买卖合同商品房买卖合同(GF-XX-0171)逐条祥解概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于XX年联合制定的商品房买卖合同示范文本(GF-XX-0171)。该示范文本是两部门在原商品房购销合同示范文本(GF-95-0171)的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签
2、订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。本文将依据合同法、商品房销售管理办法等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。商品房买卖合同说明(内容略)释义该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定(第3、4、5条)应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的
3、部分，能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。常见问题有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。对策认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。合同双方当事人：(内容略)释义该部分详细列明买卖双方(包括其代理人)的基本情况。常见问题有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。(这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案
4、子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。)对策卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位臵，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。第一条项目建设依据。出卖人以_方式取得位于_、编号为_的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号土地使用权划拨批准文件号划拨土地使用权转让批准文件号为_.该地块土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。出卖人经批准
5、，在上述地块上建设商品房，现定名暂定名_.建设工程规划许可证号为_，施工许可证号为_.释义该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。常见问题实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了土地使用权预约合同或者虽然签订了土地使用权出让合同但尚未缴清土地使
6、用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了城市房地产管理法第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”对策虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房预售商品房。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_.释义该条是关于预售
7、许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。城市房地产管理法第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。常见问题未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议(又称认购书、认购协议、订购协议)对策严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买
8、的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：第_幢座_单元层_号房。该商品房的用途为_，属_结构，层高为_，建筑层数地上_层，地下_层。该商品房阳台是封闭式非封闭式。该商品房合同约定产权登记建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。释义本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。常见问题目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故
9、意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则(试行)是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。对策国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积
10、测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”XX年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的房产测绘管理办法进一步明确：“房产测绘单位应当依照中华人民共和国测绘法和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的测绘资格证书。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门;其中，
11、对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主管部门审批发证;申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。”第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为(_币)每平方米_元，总金额(_币)_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。XX版商品房买卖合同解
12、读住建部、国家工商总局于今年5月颁布了最新版的商品房买卖合同，距离XX版的颁布时间有近15年，今时今日的房地产市场已经发生了翻天覆地的变化，房产品的技术特性、开发商的开发能力、购房者的权利意识已是今非昔比。从长远来说，这次交易文本的更新对于房地产市场是具有深远和积极的意义，有利于整个行业和市场朝向更规范化的方向迈进；但从短期效果来说，新版合同无论是从条款表述还是规则设定，改动幅度都相当大，买卖双方特别是开发商要适应这个新版合同，还需要一段时间，而且在过程中一定会有开发商因为不了解、不适应合同规则的变化而付出“学费或代价”。对于房地产市场中的每一个参与主体政府部门、开发商、购房者等，更现实的是要
13、及时去了解、理解这种合同规则的变化，去梳理其中的风险点和要害点，以便更好地去适应、去生存。这次颁布的买卖合同示范文本分为预售、现售两个版本，条款基本一致，实践中我们更多用到的是预售版本的合同，该预售合同文本共24页、主合同条款29条，同时还有11个附件，篇幅内容较XX版本增加很多，这种变化也反映了此次合同文本约定细化、规范化的显著特点，下面将为大家就文本中的新规则、新特点简要做些解读：新规则一：开发商违反合同承诺，最高可拿到双倍的总房价款。合同第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的
14、，就可以主张退房、退利息，然后最高再可赔偿一倍的房价款。举个例子，一套商品房价格30万元，开发商一房两卖导致购房者办不了房产证，购房者可以依据此条款主张退房、要求开发商支付60万元，再加上30万元本金部分的利息损失。其实，这条规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过，但因其责任较重，在司法审判实践中存在是否适用的争议，按此判决的案例比较少，而这次把它明确写入合同，其目的就是减少规则适用的争议，因此上面所述的三种承诺情形就变成开发商的“高压线”，必须要避免。新规则二：交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用。在示范文本的第九条、第十条，约定了商品房的交付条件，除了原有文本中规定的竣工验收备案证明之外，这次新增的交房文件中还包括房屋测绘报告，这在不少城市的
