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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划XX年70个大中城市商品住宅投资价值研究报告(共10篇)XX年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况一、新建商品住宅价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个，上涨的城市有1个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最高涨幅为%，最低为下降%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为%，最低为下降%。二、二手住宅价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有60个，上涨的城市有8
2、个，持平的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为%，最低为下降%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为%，最低为下降%。XX年35个大中城市商业地产投资价值研究报告随着房地产行业进入“白银时代”，企业的利润率也随之走低，目前标杆上市公司的净利润率基本在13%，甚至个别项目以10%的净利润率维持开发。这对于房企来讲，区域或城市布局策略将直接影响到开发企业的利润率，甚至规模化的增长机会。因此，房企势必会调整自己的布局策略，选择风险最小的城市进行拿地，以最大可能降低投资风险。至此，我们也就不难理解为?何?房?地?产?城?市?
3、进?入?研?究?越?来?越?受?开?发?商?重?视?。针对这个话题，同策咨询研究部针对不同物业类型进行综合分析，近期完成了XX年70个大中城市商品住宅投资价值研究报告、XX年35个大中城市商业地产投资价值研究报告、XX年35个大中城市写字楼投资价值研究报告三份报告。本文仅就XX年35个大中城市商业地产投资价值研究报告研究成果进行说明，通过这个描述让更多的房企、金融机构等了解35个大中城市商业地产物业的投资价值，为开发商、金融机构等各市场主体决策做参考依据。首先，我们考虑与商业地产发展的相关程度以及数据的可得性，选取10个指标，分别从人口因子和经济因子两方面衡量城市基本面，从而衡量35个大中城市
4、商业地产的城市基本面投资价值。35个大中城市商业地产的城市基本面投资价值指标其次，我们选取3个反映商业地产供求关系的指标，从市场特征方面来衡量35个大中城市商业地产供需状况，明确从市场供需的角度这些城市是否值得进行投资。其中，从35个大中城市人均商业面积来看，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。同策咨询研究部数据显示，从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。比如银川、呼和浩特、沈阳成为35大中城市人均商业面积已在4平方米以上，成为35大中城市人均商业
5、面积最高的三个城市。此外，天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过平方米。目前，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。而就北上广深等一线城市来看，由于其常住人口数量庞大，商业地产市场需求也相当强劲，至今为止，总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。但是，一线城市距离城市人均商业面积平方米的警戒值也不太遥远，从这个角度来看，即使一线城市、其他二线城市目前商业地产没有系统性的供应过剩的市场风险，也应该提早防范商业地产供应过剩的风险。从目前商业(来自:写论文网:)地产已经面
6、临饱和或过剩的状态的原因来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要为城镇化与企业转型两方面，具体来讲：第一、在城镇化过程中，新的城市发展规划及商业环境不断升级是主因。这些规划涉及新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等诸多方面，这些规划将直接导致社会及经济资源向这些区域集合，也就直接导致中国城市商业地产开发快速的发展，导致整体市场接近饱和或局部过剩；第二、在当前住宅市场限购的市场背景下，众多房企将视线转移到商业地产，开始谋求战略转型，一定意义上也导致商业地产开发群起而上，导致商业地产开发面临同质化，供应过剩的风险。尽管从企业自身的角度而言，企业是试图通过战略调整与转型，实现其整
7、个企业体系内部现金流结构中投资商业地产的资金与投资住宅地产、其他产业的资金可以互动，并且这两者之间能够实现良好互补，但是，从整个市场的角度来看，就会面临总体上商业地产开发同质化与供应过剩的风险。因此，从上述角度分析来看，我们也不难理解部分城市开始发布政策，提前预警和调整商业地产开发风险。比如今年年初苏州市就出台商业地产“限售”和禁止售后包租”政策，防范在商业地产领域出现企业或项目经营风险；XX年6月，杭州也将对商业综合体布局的问题区域进行差别化调整，部分区域将严格控制新增大型商业综合体的开发。而这两次政策的出台为近期地方政府发布的政策之中首次提到“规避商业地产投资风险”的要求。最后，通过对35
8、个大中城市的城市基本面与商业地产供需基本面两项指标进行交叉分析，同策咨询研究部最终得出35个大中城市商业地产投资价值结果。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上述分析结果来看，城市人口多，产业经济基础强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，并且商业地产供需较为平衡的城市成为开发企业、金融机构等优先进入的城市，比如北上广深等一线城市、杭州、福州、南宁、武汉、宁波、西安等二线城市。而对于城市人口较多，产业经济强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，但商业地产供给过度，短期市场压力较大的城市，对于开发企业、金融机构等来讲则成为其重点关注的城市，比如天津、重庆、成都等。对于城市人口相对较少，经济基础较
9、为薄弱，但商业地产供需较为平衡的城市，对于开发企业、金融机构等来讲则成为其选择性进入的城市，而这类城市还不在少数，并且大多数位于中西部地区。比如南宁、海口、青岛、济南、石家庄、郑州、南昌、太原、兰州、乌鲁木齐。对于城市人口相对较少，经济基础也较为薄弱，商业地产供给过度的城市，对于开发企业、金融机构等来讲则成为应该重点规避的城市。比如合肥、厦门、沈阳、大连、长沙、哈尔滨、昆明、贵阳、呼和浩特、西宁、银川等城市。XX中国城市房地产投资价值研究报告出炉银川石嘴山被列入风险型城市本报讯银川的房价还在爬坡，但楼市投资风险可能正在加剧。近日，深圳世联地产顾问股份有限公司和同济大学房地产研究所联合发布的XX
10、世联-同济城市房地产投资价值研究分化市场中的价值探寻报告中，将银川和石嘴山列入风险型城市，在全国百座城市中，房地产投资价值总指数分别居于90位和96位。城市房地产投资价值总指数测度指标体系主要根据城市人口因子、产业经济因子、市场特征因子等指标计算出指数得分和排名。银川、石嘴山与呼和浩特、榆林、鄂尔多斯等城市一道被列入风险型城市。报告称，风险型城市是具有一定投资价值但市场风险较大的城市，其典型特征在于其房地产市场出现严重的供需矛盾或供给过剩从而导致的市场疲软。不过，在全国百座城市住宅地产投资价值中，银川被列入潜力型城市，居于41位，而在XX年中国35个大中城市商业地产投资价值指数和写字楼投资价值
11、指数中仍属于排名靠后的风险型城市。分析人士指出，银川等西部城市还处于以住宅主导城市房地产投资价值的发展阶段，产业支撑力是住宅地产投资价值的基石，产业支撑力越强，住宅地产投资的动力越持久，银川的产业支撑力指数处于同类型平均水平以下，产业经济多以资源为依托，随着资源耗竭，若不重视产业升级，也会使其住宅地产投资存在风险。在35个大中城市商业地产投资价值中，银川等城市由于人口规模小、零售业发展水平有限，商业地产存量大等原因，是商业地产投资价值最低的城市。报告指出，银川的商业地产供应已有过剩迹象，以十年内所有已开工的商业物业计算，人均商业地产存量已达8平方米左右，人均存量最大，商业地产的开发潜力已有限。
12、在写字楼方面，西部地区由于第三产业发展基础薄弱，大部分城市在人口导入、人才储备、城市开放度、企业活跃度方面较差。银川由于地处西部、经济基础弱，职居人口导入和人才供给能力差，写字楼存量规模小，市场活跃度差，也使城市写字楼需求总量增长面临瓶颈。XX年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况一、新建商品住宅价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，持平的城市有9个，上涨的城市有57个。环比价格变动中，最高涨幅为%，最低为下降%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。2月份，同比价格变动中，最高涨幅为%，最低为下降%。二、二手住宅价格变动情况
13、与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，持平的城市有9个，上涨的城市有46个。环比价格变动中，最高涨幅为%，最低为下降%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。2月份，同比价格变动中，最高涨幅为%，最低为下降%。京天津石家庄太原呼和浩特沈阳大连长春哈尔滨上海南京杭州宁波合肥福州厦门南昌济南青岛郑州武汉长沙广山秦皇岛包头丹东锦州吉林牡丹江无锡扬州徐州温州金华蚌埠安庆泉州九江赣州烟台济宁洛阳平顶山宜昌襄呼和浩特沈阳大连长锦州吉林牡丹江无春哈尔滨上海南京杭州宁波合肥福州厦门南昌济南青岛郑州武汉长沙广州深圳南宁海锡扬州徐州温州金华蚌埠安庆泉州九江赣州
14、烟台济宁洛阳平顶山宜昌襄阳岳阳常德惠XX年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况一、新建商品住宅价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为%，最大降幅为%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为%，最低为下降%。二、二手住宅价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，上涨的城市有2个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为%，最大降幅为%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有65个，持平的城市有1个，上涨的城
15、市有4个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为%，最低为下降%。XX年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况一、新建商品住宅价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为%，最大降幅为%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，持平的城市有2个，上涨的城市有10个。9月份，同比价格变动中，最高涨幅为%，最低为下降%。二、二手住宅价格变动情况与上月相比，70个大中城市价格环比全部下降。环比价格变动中，最小降幅为%，最大降幅为%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有1个，上涨的城市有17个。9月份，同比价格变动中，最高涨幅为%，最低为下降%。呼和浩特沈阳大连长春哈尔滨08002813上海南京杭州宁波合肥福州厦门南昌济南青岛郑州武汉长沙广州深圳南宁海口重庆4101.54118.8114.7107.1112.9124.6112.0108.
