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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划XX年,青岛,房地产报告XX年4月份房地产运行情况分析1、4月房地产开发投资增速回落XX年1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长%，增速比1-3月份回落个百分点。其中，住宅投资10818亿元，增长%，增速回落个百分点，占房地产开发投资的比重为%。由于销售市场依旧处于低迷之中，开发企业对房地产市场的前景预期更为理性与悲观，主动减少买地及新开工面积。由于企业对市场的悲观预期难以发生改变，投资增速还会滞后于行业销售降速而进一步降低。另外，由于去年5月份保障房投资开始加速造成
2、的高基数，5月份房地产投资增速或将进一步下滑。XX年1-4月份，固定资产投资75592亿元，同比增长%，增速较1-3月份回落个百分点。从环比看，4月份固定资产投资增长%。图表1：固定资产投资与房地产开发投资增速数据此外，1-4月份，全国商品房新开工面积亿平方米，同比减少%，为XX年来的第一次负增长；全国施工面积为亿平方米，同比增长%，由于新开工面积增速加速下滑，施工面积将会进一步跟随加速下滑。2、1-4月个人按揭贷款2607亿元，下降%1-4月份，房地产开发企业本年资金来源26667亿元，同比增长%，增速比1-3月份回落个百分点。其中，国内贷款5221亿元，增长%；利用外资127亿元，下降%；
3、自筹资金11144亿元，增长%；其他资金10176亿元，下降%。在其他资金中，定金及预收款6042亿元，下降%；个人按揭贷款2607亿元，下降%。图表2：个人按揭贷款/其他资金来源总额数据3、4月国房景气指数为，环比下降4月份，房地产开发景气指数为，比上月回落点。图表3：XX年4月全国房地产开发景气指数趋势图数据4、4月70城市商品住宅价格变动情况新建商品住宅价格变动情况5月18日，国家统计局公布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，4月新建商品住宅与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过%。与去年同月相
4、比，70个大中城市中，价格下降的城市有46个，比3月份增加了8个；持平的城市有1个；上涨的城市有23个，涨幅均未超过%。4月份，同比价格上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有18个。图表4：XX年4月70个大中城市新建住宅价格指数数据二手住宅价格变动情况4月二手住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有33个，持平的城市有28个，上涨的城市有9个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有56个，比3月份增加了7个；持平的城市有2个；上涨的城市有12个，涨幅均未超过%。4月份，同比价格上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有9个。图表5：
5、XX年4月70个大中城市二手住宅价格指数数据5、4月主要城市住宅成交情况1-4月全国商品房销售面积亿平米，同比下降%，降幅较1-3月缩XX青岛地产年度报告【XX青岛地产年度报告】一、综述：土地政策才是奔向美好愿景的通途二、回顾XX年房地产政策三、看似最不确定的时机已确定A：XX年度青岛房地产市场成交套数分析B：XX年度青岛房地产市场成交金额分析C：XX年度青岛房地产市场成交面积分析四、看XX，望XX【市南区】：位置之外的其他元素只是锦上添花【市北区】：多点带面的模式仍是发展思路【四方区】：XX年，属于四方区的一年【李沧区】：城市化冲击原始生活情态【崂山区】：高端定位、整体设计思路成型【城阳区】
6、：出现任何市场性巨变都不足为奇【开发区】：有理由对开发区抱有希望【五市】：胶南市、胶州市、即墨市、平度市、莱西市五、结语：未来城市不只是一个居住城市XX青岛地产年度报告未来城市不只是居住城市王帅XX年青岛房地产市场运作正常，既是全国房地产市场宏观环境复苏并高涨的微观细分，也是经受巨变后自我调节发展的具体呈现。抛开房价上涨，单从成交量判断，青岛房地产市场在XX年的运行比预想的要好，及至XX年下半年，过程超乎所有人的预设判断。交易量和房价迅速成正比，随着交易量上涨，房价也水涨船高。应了莫泊桑那句话，一切都不会比你想象的糟。一、综述：土地政策才是奔向美好愿景的通途XX年房地产交易市场的小阳春到来后，
7、青岛房地产市场渐次升温，冰凉寒意的青岛房地产市场开始喘息并迅速积累力量发力。于是，购房者买涨不买跌的心态再次与市场节奏契合，刚性需求大面积爆发，有些在售项目甚至不得不加推房源。房地产市场回暖并重新热血沸腾需要感谢的不只是中央政府基于社会稳定的大力调控、地方政府基于诚实经营的紧密配合和购房者基于刚性需求的积极主动，还有市场本身，换言之，经受房地产市场大规模遇冷，房地产开发商以及相关部门也都借此有所深思，把居住品质、绿色环保、节能减排纳入房地产开发的过程中。综观国务院、住建部、国土资源部、发改委、央行对房地产市场的综合调控，大致概括为三个方面：即货币政策、财政政策、土地政策。货币政策最为具体，也直
8、接影响所有购房者，无论是商品房贷款利率、首付款比例还是第二套住房界定，都能够在最短时间内发挥效力，从而在XX年初房地产市场彷徨不定前景不明时给予快速支持；财政政策更侧重部分购房群体，二手房转让营业税免征时限从5年到2年再恢复到5年，显然考虑到了打压与扶持的结合；土地政策最为宏观，先是作用在开发商身上，首次缴付占全部土地出让价款的比例影响着开发商拿地的规模和开发的速度，经过这根杆儿再传递到购房者身上。XX-XX年房地产企业获得国内贷款及其增长率具体到青岛城市本身，XX年尾和XX年初针对振兴房地产市场所做的政策刺激多半是从上而下贯彻中央政府的宏观政策，较为轻便落地。货币政策和财政政策并不是地方政府
9、对房地产行业振兴、刺激的主要方式，究其根本，从土地政策上做的考量才更直观更快速影响本地房地产(来自:写论文网:XX年,青岛,房地产报告)市场。具体政策产生具体的作用，也就无怪乎为什么货币政策能够直接影响房价以及房地产交易量却不能影响购房者的购买能力。简单的解释就是，房价高与能不能买起房是两回事，提高首付和利率，房价会降一些，但人们更买不起房。所以，货币政策并非是实现居者有其屋这个美好愿景的点对点原因，按照市场供求原理增加房子的供应量即土地政策才是奔向美好愿景的通途。XX年青岛市“两改”重点项目承接XX年态势继续推进，仍然是按照“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的思路；同时，以4万亿为基
10、础的青岛重点基础设施项目也于XX年铺开。以城市轨道交通项目的确立为契机，房地产开发企业打出地铁牌，散落在规划中的XX年至2020年总线路长度87公里的轨道交通的诸多节点上；另外，许多“两改”项目组团布局项目也恰好在城市轨道交通周边布局。交通元素推动房地产市场的最基本原因就是拉近距离，减少出行时间成本，故XX年5月开工建设的胶州湾高速公路拓宽工程和海湾大桥海底隧道接线工程以及东西快速路三期工程均不同程度在缩短市内四区之间、市区与胶州、开发区、胶南、即墨之间出行时间成本，受此影响，连接点之间的商品房销售量和价格均天天向上。二、回顾XX年房地产政策货币政策：保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。财政
11、政策：二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年。土地政策：首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%。XX年1月1日，1951年8月8日由原政务院公布的城市房地产税暂行条例自XX年1月1日起废止。自XX年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。XX年1月3日四大国有银行宣布：只要XX年10月27日前执行基准利率倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。XX年4月24日住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。XX年5月25日最高人民
12、法院公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解释，是从“民生”概念出发，对普通业主权利的一种强调，于XX年10月1日起施行。XX年5月27日国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例
13、为30%。这是自XX年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平。XX年6月10日国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。XX年12月5日至7日中央经济工作会议在北京召开。会议明确提出要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。XX年12月9日在国务院常务会议上决定，12月31日后，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。这被认为是具有实质内容的第一道调控政
14、策。XX年12月14日在国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，即“国四条”。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。从“抑制”到“遏制”，舆论称之为政府调控全面升级的标志。XX年12月17日财政部、国土部等五部委发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。XX年12月21日有媒体称相关部门已制定调控政策，明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率，同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。XX年12月23日财政部宣布，自
15、XX年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税征收方式出台，打击投资性需求，保护刚性需求态度明确。三、看似最不确定的时机已确定房地产大市场惨淡下突起的房地产企业都共同经历着巨变后的机遇，看似最不确定的时机已然确定，而影响房地产开发潜能的地利之势在XX年甚至更早前也已通过拿地确定。两者结合即可勾勒出XX年度青岛房地产市场运行的大致脉络。XX年青岛房地产市场共计成交87718套，以成交量、成交金额、成交面积作为基本判断要件，XX年度青岛房地产市场的主角由XX年度青岛本土开发商转换到外地开发商身上，成交套数前五名分别是万达39克拉、保利百合花园、鲁商蓝岸国际、卓越蔚蓝群岛、崂山水岸绿洲；成交金额前五名房企分别是中海、上实、万科、万达、保利；项目成交面积前五
