城市综合体解析

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1、,城市综合体研究,城市综合体论,城市综合体经典案例,二,大连万达专题研究,三,目 录,一,Part One,城市综合体论,Question One,什么是城市综合体？,POINT 1,城市综合体的构成要素,写字楼,公寓,酒店,商业,展览,文娱,POINT 2,城市综合体的定义,城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。,HOPSCA,POINT 3,城市综合体的九大特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可达性,高密度、集约性,整

2、体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,POINT 4,城市综合体的产生背景,城市综合体多因旧城改造而产生,城市CBD快速发展 城市规模扩大和城市化程度提高 相邻建筑综合集群形态出现 城市建筑群功能集约化更高，规模更大 交通网络提升，联系更紧密,POINT 5,CBD、城市副中心区与城市综合体的关系,CBD概念 根据英国企鹅地理词典解释， 一个城市的CBD是一个城市的心脏，它高度聚集了金融、专业服务机构、商业、服务业以及交通线路；它的土地利用最密集，土地价格最高；聚集着最多、最大的建筑综合体，日益呈现出高密度的人口和密度。 CBD可以理

3、解为泛城市综合体的形式，是城市综合体建筑群的水平扩大和延伸,城市副中心概念 城市副中心是比CBD低一级的城市中心区。 当城市CBD发展到一定规模，就会受到交通、土地利用等瓶颈，因此大多数城市选择离开CBD中心区，在与CBD以城市重要要交通干道相连的地区重建立城市副中心。从国外CBD用地规模发展方式看，首先发展CBD，当城市不能满足商务发展需要，再开发新中心，即CBD从单一中心副中心，最后发展到多中心。通过发达的交通系统与CBD形成紧密联系,POINT 5,CBD、城市副中心区与城市综合体的关系,POINT 5,CBD、城市副中心区与城市综合体的关系,城市综合体,POINT 5,CBD、城市副中

4、心区与城市综合体的关系,交通干道,副中心,副中心,CBD,城市综合体,POINT 6,城市副中心区、城市综合体与城市化发展,“ 一个城市只有一个中心 ”,广州-北京路,重庆-解放碑,北京-西单,上海-南京路,“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？,POINT 6,城市副中心区、城市综合体与城市化发展,正由一个中心向多个中心发展,上 海,上海-淮海路,上海-人民广场,上海-陆家嘴,上海-徐家汇,上海-虹桥,上海南京路,POINT 6,城市副中心区、城市综合体与城市化发展,北 京,北京西单的核心地位正逐

5、步被国贸CBD取代,POINT 6,城市副中心区、城市综合体与城市化发展,深 圳,深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的,POINT 6,城市副中心区、城市综合体与城市化发展,杭 州,杭州将打造运河商务区综合体、地铁滨康站综合体、奥体博览城、市民中心综合体、桐庐县城滨江商住综合体等100个城市综合体，来实施杭州“城市国际化”战略,POINT 7,城市综合体分类,按性能分： 商务综合体，是指没有住宅的纯综合体； 生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%； 单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综

6、 合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品； 综合体集群：一个以上的综合体复合体或商圈。,POINT 7,城市综合体分类,按地段分： 都心型综合体； 副中心（区域和新城）型综合体 按品味分： 高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。 中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。,POINT 8,城市综合体发展趋势,趋势之一,城市综合体对区域经济具有标识性。,深圳地王大厦,北京国贸,POINT 8

7、,城市综合体发展趋势,趋势之二,城市综合体对城市中心具有强化作用。,上海恒隆广场,上海正大广场,POINT 8,城市综合体发展趋势,趋势之三,城市综合体有个性、能够体现城市的特色、能够代表城市的形象。,上海新天地,POINT 8,城市综合体发展趋势,趋势之四,城市综合体功能上具有多样性。,北京东方新天地,深圳华润万象城,POINT 8,城市综合体发展趋势,趋势之五,城市综合体信息流通快捷。,广州天河城,洛克菲勒中心,Part Two,城市综合体经典案例,蒙特利尔地下城,加拿大法语区的蒙特利尔市，素有北美巴黎之称。然而加拿大寒冷漫长的冬天，却影响着这个大都市的商业气氛。蒙特利尔市从60年代初开始

8、修建地下商城，经过近40年的建设，如今已建成世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利尔市民的主要活动场所，而且成为加拿大最重要的旅游景点。,道路系统长度约为40公里。 每天通行人数超过50万。 共有11700个商场、百货商店、餐馆、40个剧院、电影院及其他休闲场所。 地下步行街网络与大量的复杂建筑物、商店相连，繁杂的系统变得简单而又清晰。,蒙特利尔地下城 Montreals underground city,蒙特利尔地下城 项目亮点,商城地下地上各两层，上面是商业街，下面是综合城，有学校、公园、展馆、饭店、商场。 建城过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和建筑方式。,蒙特利尔地下

9、城 项目不足,人们主要生活都转入地下,地面的物业持续贬值，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年来，地面上再没有建一所零售商业建筑，而地下从1960年几乎找不到一处要转让的二手物业。 行人在地下极易迷失方向，无法辨别自己的所处位置，尤其是一些外地或外国的游客。几乎完全丧失了方向感！是地下商城给在地下活动的人们带来的无法解决的问题。,蒙特利尔地下城 失败原因,地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。,规划初期没有充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。,蒙特利尔地下城 经验借鉴,地下商城在建设初期，完全没有任何远景规划和设计。,规划和定位是综合体开发中最重要环节，决定

10、了了项目的发展方向、开发节奏、营销策略、效益水平等，因此城市综合体项目应该以城市规划的角度去思考，较普通项目有更加长远的眼光。,蒙特利尔地上地下功能脱节，成功的城市综合体各子项要求互为配套、互为支持，最大限度的形成资源共享，从而使得各项功能在综合体自身一体化价值平台上对自身价值全面超越。,伦敦码头区再造项目,从1981年7月起，到1998年3月止，在这近17年的时间里，伦敦码头区开发有限公司在一块占地为22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程。在这十几年的时间里，整个区域发生了翻天覆地的变化，不仅引起英国学术界的关注，更吸引了全球各地的目光。,伦敦码头区再造项目 London Do

11、cklands,整个区域60%的土地和睡眠被荒芜，大量的工业物业无人使用。不临水面的物业平均价格仅为每平方米25英镑，其商业租金也是全伦敦最低的。,伦敦码头区再造项目 London Docklands,资金不足 交通基础设施落后 区域内没有人气,开发前期困境,伦敦码头区再造项目 其他问题,码头区人口主要由蓝领工人组成，多年来都未曾经过新技能的培训，已无法适应社会的发展。 码头区的大部分土地为当地公共机构所拥有，这些机构既无愿望也无资本对区域进行再改造，私人手里只掌握了很少一部分独体。公共机构对市场的敏感度非常低，对提供土地持排斥态度。 码头区到处是遗弃的破旧建筑物，再开发的成本非常高，并增加了

12、许多不确定的因素，从而大大降低了对投资者的吸引力。 区域本身的市场无法改变其大环境，也无法提供大量的、必需的基础设施，来彻底改变其衰落的对外形象，从而也很难形成一个吸引人们居住和经商的地方。 多年来，很少有私人投资者在该地区兴建住宅，因此住宅开发商完全不了解也没有任何在该地区开发新宅的投资回报率方面的信息，从而可能增加开发商的投资风险。,伦敦码头区再造项目 开发思路,首先提升区域内土地的使用价值。 前期各项活动的开展，都围绕在土地增值这一核心。 前期资金投入主要放在改善交通基础设施上,资金来源 中央政府投入 出售土地收益,1987年英国女王为轻轨通车剪彩,1987-1990,伦敦码头区再造项目

13、 开发进程,1981-1986,（规划、筹备、预热阶段）,首期开发片区从道格斯岛启动； 建立并推动私人住宅市场，实施基础设施建设，从而预热市场； 对社区的设施建设采取了紧缩和限制政策。,（社区基础设施建设）,加大了对社区基础设施的投入 加大了对政府公屋、医疗中心、教育和培训机构的投入； 增加了专职的社区工作者；,（完善改造工程）,伦敦码头区再造项目 开发进程,在开发公司的直接投资中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购；7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于推广宣传；8%用作行政管理费用。,伦敦码头区再造项目 改造后的风景,伦敦码头区再造

14、项目 码头区主要变化指标,日本横滨港未来21区,横滨港未来21区，简称MM21，位置紧靠现有市中心，东北滨临大海，面对海湾大桥，景观壮丽；原是临海的造船基地，1983年底开始填海造地和开发建设。摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船“日本丸”等周围各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比，是代表横滨的新开发区。,日本横滨港未来21区 开发思路与定位,政府希望将新区建设成24小时川流不息的国际城市，迅速适应世界经济的每一动向；以一个应用先进信息技术、创新与继承并存的现代化城市面向21世纪。 规划以贸易和国际交流为核心，配置了商贸大厦、会议中心、展览中心、电讯港及多元信息中心、美术馆、海洋博

15、物馆以及滨水步行绿化系统，与原有市中心结合，形成中央商务区。,日本横滨港未来21区 现状,日本横滨港未来21区 开发模式和可借鉴经验,横滨新区没有把代价昂贵、区位优越的“宝地”用作纯商务中心区开发，而是在中央地区布置美术广场，请丹下健三大师设计横滨美术馆；安排象征横滨历史文化的“日本丸”公园和海洋博物馆；划出总用地25%作公园绿化和居民住宅，以保证和谐的城市综合功能。,东莞华南MALL,东莞华南MALL是北京北大资源集团成员机构三元盈晖投资发展有限公司在莞投资的全球超大型商业地产项目，是集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区，该项目

16、于2002年启动建设，2003年7月开盘招商，2005年5月1日开始试营业。,东莞华南MALL 项目特点,占地面积：51万m2 总建筑面积：116万m2 物业形态： 40万平米的商业 20万平米住宅 尼罗河大酒店 香格里拉酒店 酒店式公寓 水上游乐场、儿童乐园 各地风格的美食街 总投资额：25亿元 建筑密度：38.55%,曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国新闻周刊评为 “世界新七大奇观”的华南MALL 2007年9月19日，正式更名为“新华南MALL生活城”,东莞华南MALL 更名事件,华南MALL这几年名声在外，在造势方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了营销的大忌，为什么要更名呢？,商业定位和业态规划与市场的需求情况产生偏差，更名是对目前现状的反思和调整!,东莞华南MALL 更名事件,东莞华南MALL 根源与调整,根源,调整,东莞华南MALL 调整方向,新华南MALL生活城不仅完成名称、标识等外在形象的