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1、无锡灵山小镇拈花湾案例分享,目 录,PART 1 项目简介 PART 2 开发运营 PART 3 模式分析 PART 4 启发借鉴,项 目 简 介,PART 1,灵山小镇拈花湾，位于中国无锡，太湖之滨的马山半岛，处于长三角的地理中心。项目距离苏州、南京、上海、杭州等大城市的车程距离均在3小时以内，是城郊游憩型旅游度假地产项目。距离灵山大佛景区约五公里路，离无锡市区约有三十公里的路程。,项目简介,泗安镇,太湖,项目简介,项目地点：无锡市滨湖区马山辖区内 设计用途：旅游地产 占地面积：107万平方米 建筑面积：35万平方米 容积率：0.4 投资额：50亿 委托单位:无锡灵山集团（国有控股） 规划设
2、计： M.A.O一级建筑士事务所 开园时间：2015年11月14日,总平面图,项目简介,开发主体,无锡灵山文化旅游集团位于无锡太湖国家旅游度假区，是一家以“文化、旅游、投资”为核心业务，涉及酒店、餐饮、食品、工艺品、出版等多元化经营的国有文化旅游产业集团。集团旗下的“灵山胜境”景区是中国佛教文化旅游的标志性景区之一和国家首批“AAAAA”级旅游景区，自1997年开园以来累计接待了海内外游客6000万人次。 近年来，随着文化旅游事业的发展，以及品牌影响迅速扩大，灵山加速向集团化、品牌化发展转型，依托自身对大型文化旅游项目成熟的创意策划、开发建设、运营管理等全产业链实施能力，重点建成了世界佛教论坛
3、永久会址配套工程、马山国际旅游岛魅力核心灵山五期工程（“灵山小镇拈花湾”）。,2009年，灵山承办了第二届世界佛教论坛 2012年，灵山被确定为“世界佛教论坛永久会址” 2015年，灵山举办了第四届世界佛教论坛,项目简介,功能分区,形成以“五瓣佛莲”为原型的总平面。在功能方面项目规划了主题商业街区、生态湿地区、度假物业区、论坛会议中心区、高端禅修精品酒店区五大功能区。,项目定位：集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假综合体。,项目简介,功能分区,小镇规划有禅意主题商业街区（香月花街）、度假物业旅居区（竹溪谷、银杏谷）、佛教论坛会议区（禅心谷）、生态禅谷区（鹿鸣谷）、旅游综合服务区
4、（云门谷）以及可供千人同时禅修的胥山大禅堂。,规划为“五谷”“一街” “一堂”的主体功能布局,项目简介,云门谷配套服务区,云门谷，是灵山小镇拈花湾的主要游客中心、中心停车场、内外交通换乘中心和水陆交通枢纽，是拈花湾最南端的一个山谷，是“五片花瓣”的第五片花瓣。 只有从“云门”入门，才能进入拈花湾，开始禅意生活，重返禅意居所。,项目简介,竹溪谷、银杏谷度假物业禅居区,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,竹溪谷是整个拈花湾中最具有“禅意旅居”价值的度假山谷。从北往南看，竹溪谷是拈花湾的第四个山谷，是中“五片花瓣”的第四片花瓣。日式独栋酒店式公寓，安卧山坳，却视野
5、开阔。,公寓区,别墅区,项目简介,银杏谷位于灵山小镇拈花湾的中部，当年是周边几个自然村落的中心，是拈花湾的地理中心。从北往南看，银杏谷是拈花湾的第三个山谷，是“五片花瓣”的第三片花瓣。 在这个山谷的正中间，有一棵古老的银杏树，建设者们将她精心保护下来，并围绕着她的四周，尽可能多地聚集了当地一些历史遗存，尽可能地保护并传承这里厚重的文化记忆，银杏谷因此得名。,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,竹溪谷、银杏谷度假物业禅居区,项目简介,禅心谷，是灵山小镇拈花湾从北往南的第二个山谷，是“五片花瓣”的第二片花瓣。这里是世界佛教论坛的永久会址，主要布局有世界佛教论坛会
6、议中心及专属会议宾馆等配套建筑群，禅心谷也因此而得名。举行每两年一届的世界公益慈善论坛。,半圆型的围合设计是一种“抱缺”的禅意,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,禅心谷佛教论坛会议区,项目简介,鹿鸣谷，是灵山小镇拈花湾最东北面的一个狭长山谷，是“五片花瓣”的第一片花瓣，此处圈养了5只小鹿，这里还“藏”有高端禅文化艺术私人会所（尚在修建）。,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,鹿鸣谷生态禅谷区,项目简介,总建设面积15.5万，可供出租面积1.8万。 香月花街，是一条横贯南北、网络东西、联接五个山谷的热闹小街，是连通“五片花
7、瓣”的“经络和禅脉”。 在街道的两边，是众多的商铺。除了出售食品外，商品均跟“禅意”相关。业态包括餐饮、娱乐、休闲服务及酒吧，品类包括茶馆、花店、佛教展示等。,鹿鸣谷,禅心谷,银杏谷,竹溪谷,云门谷,香月花街,优游渔港,胥山大禅堂,香月花街 禅意主题商业街区,项目简介,优游，是禅居生活最惬意的状态；渔港，是禅居生活最典型的写照。优游渔港，是灵山小镇拈花湾中的“莲心”，位于拈花湾的生态湿地中间。,优游渔港,项目简介,1,平常居 萤火小墅 百尺杆 一花一世界 一池荷叶 无尘 棒喝 云水间 无门关 芦花宿 吃茶去 门前一棵松 半窗疏影 一轮明月 云半间,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,1
8、2,13,14,15,图上客栈15家 产品定位模式都是引入禅宗主题的客栈，每间客栈内饰风格都不一样，建筑风格结合特色文化进行不同的变化。,拈花湾客栈,无门关客栈 大道无门 千差有路 透得此关 乾坤独步,萤火小墅 流萤断续光 一明一灭一尺间 寂寞何以堪,云半间客栈 千峰顶上一间屋 老僧半间云半间,云水间精品客栈 云与水呈现出的一种朦胧之美 勾勒出一幅唯美的中国画,一池荷叶客栈 一池荷叶衣无尽 数树松花食有余 刚被世人知去处 又移茅舍入深居,百尺竿客栈 百尺竿头须进步 十方世界是全身,一轮明月 客栈 千江有水千江月 万里无云万里天,一花一世界客栈 一花一世界 一草一天堂 一叶一如来 一砂一极乐 一
9、方一净土 一笑一尘缘 一念一清净,门前一棵松 客栈 夜来好风 吹折门前一棵松,无尘客栈 禅心不歇 一世清净,半窗疏影 客栈 一杯晴雪早茶香 午睡初醒春昼长 锊着通身都是眼 半窗疏影对斜阳,棒喝客栈 棒喝交替 照用齐行,吃茶去客栈 空持百千喝 不如吃茶去,芦花宿客栈 醉眠醒卧不归家 一身流落在天涯 祖佛位中留不住 夜来依旧宿芦花,客栈实景图,客栈实景图,芦花宿客栈,门前一颗松客栈,半窗疏影客栈,一轮明月客栈,无门关客栈,吃茶去客栈,无尘客栈,一花一世界客栈,一池荷叶客栈,门前一颗松客栈,禅乐馆,禅意主题细节体现,禅意主题细节体现,小资型 “棒喝、无尘”等间客栈,芦花宿客栈,芦花宿客栈 醉眠醒卧不
10、归家 一身流落在天涯 祖佛位中留不住 夜来依旧宿芦花,芦花宿客栈,芦花宿客栈大堂平面图,芦花宿客栈设计效果图,半窗疏影客栈,半窗疏影客栈 一杯晴雪早茶香 午睡初醒春昼长 锊着通身都是眼 半窗疏影对斜阳,半窗疏影客栈,半窗疏影客栈大堂设计效果图,半窗疏影客栈大堂实景图,无门关客栈,无门关客栈 大道无门 千差有路 透得此关 乾坤独步,无门关客栈,无门关客栈大堂设计效果图,云水间实景图,云水间实景图,精品型 “云水间”,精品型 “云水间”,禅意酒店波罗蜜多酒店,半圆型的围合设计是一种“抱缺”的禅意，告诉我们人生不能太满。鹿鸣谷中高端禅修精品酒店仿佛从林中坡上长出，与自然相融。,项目简介,经济型 客单
11、价220-300元/间 “云半间”的青年旅舍。面向了驴友、学生等基本住宿要求。 小资型 客单价600-1000元/间 “棒喝”、“无尘”、“一花一世界”、“芦花宿”、“英火小墅”、“一池荷叶”、 “ 半窗疏影”、“一轮明月”、“无门关”、“平常居” 、“百尺竿”、“门前一棵松”、“吃茶去” 精品型 客单价1200-2000元/间 “云水间”“平常居”,客栈分为经济型、小资型、精品型，共计449间,估算客栈给拈花湾景区带来1.18亿元收入,项目简介,基本特征,选址：选址马山耿湾，距离无锡市中心35公里，3小时自驾可直达长三角地区。 占地面积：107万，约1600亩。 建筑面积：35万 投资额：5
12、0亿 开放时间：2015年11月开放运营,核心业态,禅文化+休闲产业+居住 内部配套：禅意商业小镇、佛教论坛中心、禅修精品酒店、大禅堂（未建）、湿地公园。 物业类型：别墅、公寓、商业 居住是度假别墅（面积段240-360）+村舍公寓（面积段40-200）,资源依托,禅文化资源+旅游度假资源 项目位于无锡太湖边马山半岛，生态自然景观优越，绿化覆盖率80%，为1992年批准建立的全国十二个国家级旅游度假区之一 有以灵山大佛为支柱的核心旅游度假产业。,城市考量：具有经济潜力的二线城市，位于交通方便环境优美的近郊区。,产业考量：复合化的综合业态，包括文旅、住宅等核心业态，配套教育、健康等相关产业。,生
13、态考量：依托当地优质的旅游资源和地理环境，迅速集聚人气。,项目考量：引入禅文化提升物业价值，配套小批量住宅。,开 发 运 营,PART 2,开发运营,开发节奏,开发运营,活动运营,禅行活动 “花开吉祥” “拈花微笑” “一苇渡江” “花开五叶”,拈花微笑/,禅行活动每天一场，时间19点30分到21点10分，时长100分钟。运用现代数字多媒体技术（水幕电影和全息投影技术）及舞台表演艺术。,花开五叶/,开发运营,活动运营,一苇渡江/,花开吉祥/,禅行既是佛教文化艺术交流的重要组成部分，亦是灵山小镇拈花湾向游客献礼的重要活动之一。,开发运营,全年、全时段旅游活动，通过微信、活动易拉宝及广告宣传不断释
14、放灵山旅游活动。不定时不定期的举行各式免费活动，并且小剧场循环播放电影,全年、全时段旅游推广活动,活动运营,开发运营,活动运营,生活禅体验， 营造简单、健康、快乐的生活方式 喜欢抄经， 置身远山，法喜安然 灵山禅食， 用心吃饭，好好生活 拈花经行， 身动，心止，灵静致远,禅体验拈花经行,欢喜抄经,七彩浮沙,静雅花道,彩塑泥玩,风雅陶笛,本源茶道等,模 式 分 析,PART 3,模式分析,采取开放式的运营模式，以持有经营为主，辅助销售性住宅。借助最大限度整合文旅资源，与旅行社、网路媒体建立良好的合作关系，引入途家、同程等资源。,以文旅商板块顶级资源引入，提升土地价值、物业价值、旅游消费和住宅销售
15、同步进行的文化+地产+旅游的综合盈利模式，公司的赢利点摆脱传统门票收入，使观光游变为度假游，大大增加过夜率和客单价。,盈利构成,成本,收益,文旅商块建造成本,文旅商运营成本,居住板块建造成本,土地成本,短期收益： 别墅公寓销售 商品销售 商业销售,长期收益： 餐饮收入 商业租赁 酒店运营 门票收入 服务收入 管理咨询收入,以持有经营为主、辅助销售性住房为辅的运营模式 盈利形式分为短期销售性收益和长期经营性收益。,业主把度假物业的空余时间段委托给途家，途家通过斯维登酒店管理品牌，为物业提供专业的入户管家服务，并通过自有平台出租给游客，获得的租金收益途家与业主五五分成。,模式分析,客户收益假设：
16、业主以60万元购入一套40平米的拈花湾度假公寓，并委托给途家经营，经营第一年的房价为300元/天，那么随着客单价与入住率的逐年提升。 10年内业主可累计获得租金收入近54万元，覆盖了物业售价的90%。 而这不仅仅是经济收益，还将获得巨大的物业增值。,引入途家平台 获得的租金收益与业主进行分成,拈花湾在物业上引入途家平台，解决了度假物业的后顾之忧，业主把度假物业的空余时间段委托给途家，途家通过斯维登酒店管理品牌，为物业提供专门的入户管家服务，并通过自有平台出租给游客，获得的租金收益与业主进行分成。,模式分析,拈花湾共计可售住宅624套，预计可实现销售收入9.4亿。 住宅公寓类产品共计558套，可实现销售收入5.9亿。单价15500元/，总价60105万元的产品为当年（2015年）畅销产品。出售型物业使得灵山集团资产快速变现，资金回笼。 15年 ：别墅240-360，毛坯独栋别墅
