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1、户型知识影响户型设计的主要因素是什么在影响着户型设计的方向？人们理想中的户型设计又在哪里？然而，现在不难发现人性化的户型设计手法俨然成为未来户型设计的必然趋势，它建立在满足购房者“舒适性”需求之上的。随着社会的快速进步，信息行业的高速发展，人们的居住意识、消费享受意识时刻在发生改变，昨天的户型设计如今已无人问津。所以，户型的市场调研所要寻找的是，有哪些影响元素决定户型设计的走向。在这里我们把这些影响元素罗列为以下四类： （一）置业者的生理状态因素 1、家庭规模和结构； 家庭的规模则决定了在设计户型时面积的大小，多大的面积才能满足到相应规模家庭的居住。而家庭结构方面就又决定了户型设计的结构。户型
2、功能上的区分，如父母房、儿童房、书房、健身房或工人房，置业者在购买住房时就可以根据个人家庭的需求来选择房间的数量。 2、家庭行为模式（现代型家庭与传统型家庭）； 每个人的生活是由不同的模式而规划的。比如：学者有学者的生活模式、政客有政客的生活模式、走在时尚尖端的人有个性的生活模式、走过二万五千里长征的人有着传统正派的生活模式。所以在户型的设计上就会依靠不同的家庭模式来寻找户型的设计点来满不同家庭的需要。 3、消费者的消费心理及特征。 在不同的时期，每位置业者所选择购房的原因也有所不同。他们是根据不同的需求所表现出的： 一是生理需求：如南方人重视通风，北方人重视朝向； 二是安全需求：如在选择的同
3、时会考虑到住宅楼宇是否安全，质量是否过关等等。三是交往需求：北京人喜欢呼朋唤友来家做客，上海人则不喜欢闲暇之时被人打扰；四是审美需求：美的意思是指合理的户型结构才能把家按照个人的喜好装饰的满意。 （二）项目的硬件因素 1、项目所处的地理特征； 地理特征所决定的就是在该地段可以建什么住宅，才可决定什么样的户型结构才可以满足到此段的。 2、项目的景观环境； 不同的景观可以给置业者不同的选择，同样的不同的景观也决定户型的朝向与功能的布局。才可以兼顾到每个户型当中有多少间房可以面向景观。 3、项目的规划与布局； 一个项目在初始阶段都经过严谨的市场调研，才可规划出适合项目所在地段的住宅需求，如面积的大小
4、，户型结构（单身公寓、一房一厅、二房、三房等） 4、小区内环境营造； 小区的环境可以决定户型面积大小的因素之一，也是决定户型设计的重要因素。如：别墅区内的小区环境肯定高于一般住宅的环境，所以相对户型结构上就有明显的区分。 （三）社会因素（也称其他因素） 1、国家有关政策与法规，宏观调控等； 2、项目所处的区域的风俗习惯，社会人文环境； 3、开发商的控制； 4、社会经济水平的发展。 以上所提到的影响户型设计的主要因素：消费者的行为状态因素、项目的硬件因素：社会因素。可以让我们更清楚的知道，现今社会中，随着城市的不断发展，经济的不断提高，人们对居住环境的要求不断升高，到底什么样的户型结构设计才是人
5、们最需要的，但无论是何种设计，最终都会离不开“人性化”。 剖析决定户型面积的关键因素 在所有涉及户型的问题中，最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点：各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁，而后者则将决定项目是否能真正满足这些人。 不同的消费对象有着截然不同的需求，那么发展商又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意呢？我们认为，必须从以下四个因素综合权衡： 因素一：消费者对应性 一般而言，一房一厅的小户型只能作过渡之用，其购买者将主要是年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚的年轻人，其购买动因主要是工作时间不长，积蓄不多而又渴望拥有一片自已的小
6、天地。从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求却都应该是小字号的，而且需要布局紧凑，因此总面积也不应该超过50平方米。否则就失去了过渡房的本意。 二房二厅、三房二厅所面对的消费群则最为复杂。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较宽裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理，面积略偏大的三房就已足够。二房是做70平方米还是100平方米？三房是做100平方米还是130平方米？需要我们精确区分目标消费者并与其
7、购买力、生活状态、居住习惯等高度对应。 四房以上或150平方米以上的房子，其面积敏感度想对较差，但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处，才能使销售一路畅顺。 从另外一种角度上来说，置业消费可以分为一次置业和二次置业（或多次置业）。对一次置业消费者来说，其置业者主要考虑的是居住的实用性和合理性，也就是达到安置和居住的目的就可以了。而二次置业的动机相对复杂，简单概括为以下几种类型：一种是为了改善居住环境，进行以小换大、以低档换高档的形式，选择自已更满意的住宅。第二种是投资目的。买了房子以后，进行一定的装修，再租出去赚钱，或买房后等待时机出售赚钱。第三种是买给父母或亲人居住。 首次置业者购买住房
8、的面积普遍偏小。二次置业者如果是属于上述第一种类型或包含了第一种类型的组合，则对所购住房的要求是面积大、舒适性强、功能齐全，最好还能体现主人的尊严感、自豪感和成就。如果属于投资目的的，则投资者对户型面积的要求会随着社会环境、市场状况的不同而有所不同，在目前的经济、社会条件下，一般倾向于投资小面积住宅，从租房市场现状来看，小户型住宅远比大户型住宅有利于出租。对第三类来说，也是小面积为主要考虑，因为父母及其他亲人人数一般不多，要求也不会很高。 因素二：舒适性原则 房子是为人服务的，房子是为家庭天伦生活服务的，而户型分割的目的就是为人们提供温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活
9、基本规律出发，决定户型的开间、进深及面积。 很多人均认为房子越大则舒适度越高，事实并非如此。以普通家庭的客厅为例，这时陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈话、看电视是这里主要节目，太小让人有压抑感，过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。因此客厅的开间以4.5米为宜最大不应超过5米最小不应小于3.5米。卧室中主人房的要求较高，面积要求就大，而且主人房带卫生间这种做法越来越普遍。卫生间三件套不可缺少，且互相之间要有适当的空间距离，目前反洗漱和就厕分开是一种趋势，厨房少于4平方米则难以接受。 除人的视角、人的活动外，舒适性还应考虑利用问题。如果一套房子中有
10、部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人的活动、也不能增添艺术情趣，则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生的时间与难度，舒适性自然也就大打折扣。 因素三：地域性原则 地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求，其实是舒适的延伸。这也是户型设计中必须高度得视的问题。比如大连人大多认为二房二厅的面积应该有90平方米甚至100平方米，而在深圳，恐怕很少有人能理解90平方米以上的房子为什么不做成三房。 因素4：配套性原则 住宅配套是否齐全、发达，关系到置业质量的好坏，关系到住宅功能的发挥。住宅户型功能设计中，厅的功能以接待客人、招待朋友、休闲活动为主。如果住宅小区内会所配套齐全、使用
11、方便，如果小区外商业配套发达、价格合理、服务周到，那么客厅的一些效用就可以转移。这样做可以给住户提供更多生活上的方便，同时，隐私权也得到更好的保护。 在现代商品住宅中，厅的设计必不可少，而且厅的面积占整个住房面积的比重还相当大，一般都占1/4以上。如果厅的一部分功能被转移，那么厅的面积就可以有一定量的缩小，从而使整套住宅的面积得到缩小。获取户型致胜的创新规则 一、户型个性化创新 随着房地产市场的日渐成熟，市场竞争的日渐激烈，房地产品因此就呈现出了多元化、精品化。因此，户型设计也就显示出了强烈的个性化特征，来满足现代置业者不断改变的生活需要，从而折射出现代都市人的居住文化。户型的个性的设计突出体
12、现出以下的几个方面： （1）居住空间多元化设计模式 住宅的空间包括了私密性空间、周边生活空间、视觉空间。其中，私密性空间是住宅设计中的重要中心。随着社会的进步，生活质量提高已经改变人们居住模式，现代住宅不仅具备传统的生活场所功能，更应在设计当中要考虑应该具备工作场所、休闲场所的功能。在房地产现行开发中就把这种设计运用到了户型设计中。 （2）“景观入室”设计模式 一个项目的户型设计应建立在充分结合周边自然资源的基础上的，在这一点上，目前所开发的项目在不同程度上都有一些侧重。 例如山景、海景、人文景观等。通过在户型设计中采用“户户有景、窗窗似画”的设计方式，把景色充分利用起来。 二、市场需求主导户
13、型创新 户型的创新不公为产品的价值带来一定的提升，也会带来一定的市场美誉度，更会引导一定时期的居住时尚与人文品味。 由此可见，户型创新必须准确的建立在市场需求之上。 （1）区域市场需求分析 不同的区域内，所需求户型设计也一定要符合该区域的特性，不可盲目跟从其它项目，充分的了解全局才可做到供需相等。 （2）符合市场需求口味的户型创新 商品力是拉力，合理细致的营销手段是推力，拉力加推力的组合成功才是产品旺销的基础保证。市场的需求直接影响着户型创新策略的实施，而不计成本，完全去迎合市场盲目创新是无益于项目开发的。 三、流线性创新设计模式 流线的定义：是指人们活动的路线，是在户型设计中常用的一个基本要
14、素。大致来讲，户型创新设计必先考虑线路的走向，从而分析出现代居住群对居所的需求之处。 （1）家务流线 一般家庭中的厨房较狭窄，流线通成一直线，顺序不当就会感到在使用上的不便，所以在厨房的设计中就创新中西兼有的双厨式设计。中式厨房以封闭为主，只做炒菜时使用；西式厨房以开放式为主，用来制作西餐。在摆设厨具中也应合理的规划，方可使厨房使用起来轻松和没有障碍。 （2）家人流线 家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。在设计这些空间时要充分尊重到主人的生活格调，满足到家人的生活习惯。比如独立的主人房卫生间，就明确的主人的私密性。 （3）访客流线 访客流线主要是指由入口处进入到客厅的这段空
15、间。应做到有客人来访时不应打扰到家中其他家人的休息和工作。所以在起居室中划分出单独的会客室是必要的。 四、创新的思维局限 目前住宅建筑多以框架结构的高层、小高层、多层为主，结构相对的制约了房型的变化，使房型的特点无法充分的发挥出。 （1）弹性分割显现个性 目前有不少楼盘以更直接的方式让住家选择。比如有些楼盘在建造过程中就取消了非承重墙的建造，让购房者在较大的空间中发挥个人的想像力，实现个人特性的需求。如一些小户型住宅，在置业者想购买两套以上时，也可以选择同时打通居住。 （2）功能区域突出住宅性格 随着市场上大户型需求的增多，房型在设计上有了更多的空间，而人们对室内功能区的各种要求，也随之的出现
16、我多个功能区。如健身室、衣帽间等。 房型设计可以根据不同购房者的需求，创新设计功能区域。如对“网虫”、家庭炒股大户们，可以按他们的要求，设计一个较大的家庭功能室，即可上网、炒股、又有家庭的休闲氛围。可以预见的就是，随着职业分工的细化，为不同职业者和置业者设计的户型将会越来越接近他们所需。 五、规避创新的误区 在项目的设立之初，开发商往往追求楼盘畅销户型卖点，在不经意之间就会走向完美的极端，就会产生在户型设计当中的误区。 （1）户型越大越舒适 户型的以展不可能是一“大”到底的，“大户型”到多少才是算正好呢？如何在设计当找到一个恰到好处的结合点呢？ 实际上不少的大户型在舒适度上并没有得到很好的效果。比如大面积都大在了什么地方？一般的所谓的大户型主要是在客厅和主卧室的面
