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1、北京曜阳老年公寓,市场研究及定位方向报告,宏观经济发展,老年公寓市场分析,区域住宅市场分析,项目地块分析,项目定位探讨,客户需求分析,区域旅游度假市场分析,目录,GDP与房地产,北京市经济继续呈现良好 的发展势头，第三产业占 GDP的比重达到了70%， 未来仍有较大的发展空间。,收入与房地产,北京城镇居民人均可 支配收入不断提高， 对高价值产品的消费 和投资欲望不断增强。,商品住宅市场供需情况,供应下降，需求相对平稳。,价格增长迅猛，应警惕政策调控效果的集中显现。,相关政策,宏观环境影响,经济发展，总体收入增高 政策收紧，未来变数较大,提供良好发展空间 供需总量同时收缩,宏观经济发展,老年公寓
2、市场分析,区域住宅市场分析,项目地块分析,项目定位探讨,客户需求分析,区域旅游度假市场分析,目录,老年公寓市场分析,1、中高端老年住宅市场现状分析 2、典型项目分析,发展历程,养敬老院,传统家居养老形式,养敬老院与家居养老并存,老年商品住宅产生,老年商品住宅发展初步阶段,以普通家庭住宅 作为养老设施,需要即时良好的医疗服 务，减轻子女负担,提供专业服务人员， 便利的医疗设施,养敬老院未被人们所完全接 受，家居养老仍为主要形式,老年人养老需求心理对于 养老设施的品质要求提升， 养老观念发生改变,以东方太阳城、北京太阳城 的建设为标志,老年住宅项目数量小，发 展还处于摸索阶段,养敬老院,由政府部门
3、开办公益福利性质养老院以及盈利性质的养老院，其盈利主要为托养式经营。以养敬老院为主占老年住宅总数的95%以上,老年商品住宅,由地产开发商建设，专为老年人建设的居 住用房，目前北京市代表项目为东方太阳 城及北京太阳城,现存形式,区域分布,北京养老机构在城乡分布不平衡，城区少郊区多。 四城区照护机构床位仅占全市的4.4%； 近、远郊区照护机构床位占全市的76.7%； 远郊县照护机构床位占全市的18.9%。,人口结构的变化 ，居家养老的观念也在发生着变化 a ”养儿防老”，“三、四代同堂”的传统观念受到冲击 b 小型“核心家庭”，“三口之家”的比重在不断上升 c “4：2：1”的供养关系不断增加,社
4、会上的“空巢家庭”逐渐增多 目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30 未来10年“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重可能达到90,目前的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化 目前的中青年人也将逐渐进入老年，他们的代表了老年住宅和老年公寓的潜在需求,需求趋势,当前老年住宅供应少； 中高端养敬老院入住率均在80%以上。,入住情况,老年公寓市场分析,1、中高端老年住宅市场现状分析 2、典型项目分析,样本选取,市场仅有两个商品住宅,养敬老院项目项目较多,养敬老院：太申祥和国际养老中心、京西老年公馆 商品老年住宅：北京太阳城、东方太阳城,已经经营的中高档项目 和
5、即将开盘的中高档项目,两个商品住宅项目,经营方式,中高档养敬老院,酒店式管理的会员制经营模式,商品老年住宅,纯出售房屋的产权,出售房屋、出租房屋（会员制）,出租价格,中高档养敬老院（交保证金）,商品老年住宅：北京太阳城,1）保障金到期返还 2）每月交水电费、餐费等：约1000元/间/月。,1）会员费到时返还,配套设施,配套设施的配备，主要考虑到老年人的生理特点和生活方式，配备老人必须的公用配套设施和服务，满足现代老人对养生、娱乐和社交的需求。,客群,中高档养敬老院,客群特点：1）接受“新生事物”能力较强的老年人的家庭；2）自理能力相对较弱，子女工作繁忙的家庭；3）喜欢同龄人群居寻乐的老年人的家
6、庭；4）向往自然环境优美、轻松、休闲生活方式的老年人的家庭；5）被邀请体验生活的功勋老干部。,商品老年住宅,客群特点：1）看重社区环境（老年生活配套齐备、自由的家庭生活、社区自然环境、社区服务）的退休老人的家庭；2）有一定经济实力的中老人家庭；3）子女为父母养老；4）年轻客户投资之用。,市场整体产品品质逐步提升 以医疗配套为主题配套设施更加完善，专业化服务水平提升 居住条件逐步改善，产品设计向老年商品住宅靠近，提升老人私密性要求 人性化的服务与养老氛围的营造，家庭氛围更加浓厚 进入老龄化社会，富裕阶层人口增加，高档养老院成为一个必然趋势,发展趋势,养敬老院与老年商品住宅对比分析,供应较少，位置
7、偏远；但需求量逐年加大,重视和支持力度不够，属于半福利性质 ,因此基本上不盈利,考虑老年人的生理特点和生活方式 ,配备满足现代老人对养生、娱乐和社交的需求,以会员制的身份入住,入住前一次性交保会员费,到期返还,其中双人间、套间交2050万以上，月租在8002500元/月/间。,1,2,3,4,小结,政府将大力支持老年住宅项目，及时定期拨款； 解决老年人贷款问题； 协调供小于求的局面； 改善目前配套品质不高的现状，使老年人真正达到老有所乐的境界。,预测：,建议本案控制老年住宅的开发量； 配套品质应高于现状； 建议以会员方式运作老年公寓项目。,建议：,宏观经济发展,老年公寓市场分析,区域住宅市场分
8、析,项目地块分析,项目定位探讨,客户需求分析,区域旅游度假市场分析,目录,旅游休闲度假市场,1、旅游休闲度假市场分析 2、典型项目分析,样本选定,结合本项目产品类型丰富的特点，我们对密云旅游休闲度假市场进行分析； 在区域内有一定影响力的旅游休闲度假类产品-酒店、度假村; 与本项目在产品定位、价格、客户等方面有一定借鉴意义。,旅游休闲度假市场概况,密云县旅游资源丰富，旅游环境得天独厚； 全县已开业旅游景区18家，目前正在开发景区7家 ； 旅游宾馆饭店50余家，其中星级饭店24家，星级餐馆11家。,出租价格分析,酒店、度假村普通标准间出租价格报价500-600元/天，而实际成交价为300-400元
9、/天。,成交价,报价,密云区酒店、度假村价格示意图,报价,出租率分析,出租率：淡季（2月中旬-4月） 20-40%； 旺季（6-9、12-1月） 70%。,配套设施分析,会议服务价格以会议规模大小，从600-10000元不等； 会议室面积集中在260-400平方米之间，其中，以300平方米最为集中，说明大型会议中300人左右规模的会议居多。 其他康体休闲服务价格与市场价格相当，并可以打6-7折。,消费人群需求分析,特征分析： 商务会议兼休闲型客群： 商务会议+休闲度假活动,主要来自北京本地政府、企事业单位度假 时间集中，较大规模的单位年会一般选择在冬季或夏季集中举行。其他性质的会议一般会选择在
10、周五或周六开始，较多的集中在周末。 具有较强消费性，多以发放购物券为主。 住宿预算充裕，对于住宿产品要求相对较高。 此类客户对休闲娱乐配套的要求较为齐全；,消费人群需求分析,特征分析： 休闲度假型游客： 家庭及朋友团体,客群主要来自北京或周边城市的家庭、朋友为团体度假； 度假时间集中在周末或五一、十一黄金周。季节上集中在春夏秋三季，冬季度假则一般只选择有滑雪场的度假区。 属于个人度假，消费特征不明显，一般不会在度假区进行购物。 对住宿产品的要求相对较低，个人度假一般会考虑自己的支付能力选择较为经济的酒店或选择农家乐。,旅游休闲度假市场,1、旅游休闲度假市场分析 2、典型项目分析,典型项目分析云
11、佛度假山庄,丰富客房,强大会议功能,完善的休闲娱乐套配,区域政府大力支持,市场启示,区域自然环境好,区域市场认知度高,普遍档次低,区域急需要高档次产品,产品同质性强,占领空白市场，寻找市场突破,旅游度假市场活跃,客群质量优质,宏观经济发展,老年公寓市场分析,区域住宅市场分析,项目地块分析,项目定位探讨,客户需求分析,区域旅游度假市场分析,目录,区域住宅市场分析,1、低密度产品分析 2、普通住宅产品分析 3、典型案例分析,低密产品现状,赏星悦木,密云县城,君山高尔夫,本案,琉森湖庄园,亚澜湾,鸿福天地,紫霞谷,在售项目较少，多为尾盘销售； 分布较为分散； 未来供应集中在琉森湖庄园（3.7万）和君
12、山高尔夫别墅（60万）,在售项目情况,产品分析,区域低密度产品单体占地面积一般在一亩以上，单套户型面积集中在200-800平方米,价格走势分析,区域独栋产品季均增幅达6.3，联排产品季均增幅达3.3,销售速度分析,销售状况参差不齐，新开盘项目（君山）销售速度明显较快。,区域低密销售市场小结,密云低密市场起步较早，但发展慢； 区域近期供应低密项目销售较快，需求旺盛； 07年底价格大幅增长，目前独栋达12000元/； 市场供应较其他区域偏小，发展空间较大。,别墅用地产品停止审批，低密度产品未来供应主要集中在琉森湖和君山两个项目。,未来区域别墅需求继续增长，市场更加活跃，别墅价格也将稳步增长，预计年
13、均涨幅不低于20。,区域低密销售市场启示,销售借鉴,客群借鉴,独栋客群以北京领袖型客群为主，联排别墅以北京中产阶级作养老用途为主,价格借鉴,区域独栋价格在12000元/平方米左右，联排价格在6450/平方米左右,市场趋于成熟、销售速度明显加快,低密度产品有市场机会，其中独栋产品更具竞争力,别墅二手租赁分析,区域无整体租赁项目，只有零星出租信息，为小业主放盘，但需求客群极少， 价格低5000-7000元/月。,度假别墅租金,度假住宿产品参差不齐，区域环境优势吸引大批度假人群，周末和假期入住集中,区域低密租赁市场小结,二手别墅需求极少，租赁别墅长期空置； 二手别墅租赁价格集中在50000-7000
14、元/月； 区域旅游市场成熟，度假别墅入住率稳步提升； 普通度假别墅租金600-760元/间/夜； 高档度假别墅租金15000-2000元/间/夜,租赁供应以度假别墅为主； 二手别墅租赁供应极少，未来也不会形成大量供应,区域无二手租赁市场，度假别墅产品需求继续增长，度假别墅发展前景看好。,区域低密租赁市场启示,租赁,客群,周末度假人群为主,价格,度假别墅租金集中在两档： 600-760元/间/夜和1500-2000元/间/夜,市场成熟、入住率平稳提升,度假别墅租赁存在较大发展空间 ，但需进行市场培育,区域住宅市场分析,1、低密度产品分析 2、普通住宅产品分析 3、典型案例分析,普通住宅产品现状,
15、柏林山水,久润花园,赏云轩嘉园,明珠花园,恋日水岸,在售项目情况,价格走势分析,从2007年第四季度，区域住宅价格开始迅速增长。,销售速度分析,销售状况参差不齐，新开盘项目销售速度明显较快。,销售走势分析,总体涨幅平稳，07年明显放量,区域住宅市场小结,密云商品住宅市场起步晚，发展快； 区域总体交易规模成倍增长，需求旺盛； 成交价随市场情况周期性增长，涨势平稳； 市场供应较其他区域偏小，发展空间较大。,密云06、07两年供应住宅用地建筑面积约67万m2，将在一两年内形成大量商品住宅供应。,未来区域内住宅供应将成倍增长，市场更加活跃，住宅价格也将稳步增长，预计年均涨幅不低于9。,区域市场启示,销
16、售,客群,以密云本地客群为主，市区客群尚不足以支撑销售,价格,区域住宅价格5000元/平米左右，最高端公寓价格在7000元/平米左右,市场趋于成熟、销售速度明显加快,公寓类产品有市场机会，但不足以支持过大体量,区域住宅市场分析,1、低密度产品分析 2、普通住宅产品分析 3、典型案例分析,君山国际高尔夫别墅,高尔夫的环绕与活水系的穿插是规划的最大亮点,项目实景,户型鉴定,主力户型 350-400平方米,景观最佳位置有少量500-600平方米户型。,以小面积产品最为热销,客户资源,项目客户主要集中在金融、贸易、房地产等领域的领袖型客户 年龄为在36-45岁之间的中年成功人士 被君山的山水景观及高尔夫球场所吸引,价格情况,上涨7633元,价值提炼,宏观经济发展,老年
