住宅工程常见问题监理方案

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1、北京金海城工程建设监理公司 住宅工程质量常见问题监理实施细则一、工程概况 二、编制依据 1.北京市住建委北京市住宅工程质量常见问题专项治理工作方案(京建发2014 210 号)； 2.住房城乡建设部 关于深入开展全国工程质量专项治理工作的通知 （建质 2013 149 号）； 3住房城乡建设部关于印发 2014 年全国住宅工程质量常见问题专项治理重点工作 的函（建质质函201425 号）； 4. 监理公司住宅工程质量常见问题监理要点； 5. 国家及地方有关工程建设法律法规、标准规范。 6.分析本工程质量常见问题发生的原因，准确把握常见问题产生的根源，有效预防和 治理质量常见问题，突出专项治理工

2、作重点，制订此监理工作实施细则。 三、治理重点 结合本监理工程实际特点，确定将渗漏、裂缝、回填土下沉以及水电安装、节能保温等 方面影响主要使用功能的常见问题作为专项治理工作监理重点。 四、治理责任 1结合本项目实际，依据公司下发的监理公司住宅工程质量常见问题监理要点，把专 项治理工作与常规工作有机结合， 依法履行监理职责， 严格按照工程建设有关规定实施监 理， 重点落实治理责任和主要任务， 项目监理部总监负责对专项治理工作进行检查、 督促、 指导，确保监理工作落到实处。 2. 项目监理部负责审批工程承包单位编制的 住宅工程质量常见问题专项治理施工方案 ， 实施过程中严格按照有关法律法规、标准规

3、范和住宅工程质量常见问题实施细则进行 监理，督促施工单位落实质量责任。 3. 对于重要的分部分项、关键工序、重要环节，加强监理旁站、巡视和平行检验工作，认 真履行监理责任。针对专项治理工作，要进一步加强事前、事中、事后的控制和管理， 强化施工全过程的管理控制，关键环节、重要工序要重点做好记录，建立和加强影像、 文字等可追溯性内容的资料管理工作。 4.将专项治理工作落实情况列为监理单位竣工质量评估报告的重要内容之一。 五、住宅工程质量常见问题监理要点 根据监理工程实际，结合近几年住宅工程质量普遍反映的热点、难点问题，质量投诉 问题呈现的特点， 分析住宅工程常见问题主要有回填土下沉、 屋面、 卫生

4、间防水渗漏、 墙面、 地面裂缝、以及水电安装、节能保温等方面，影响主要使用功能的常见问题将作为专项治理 工作监理重点。 1. 外地面沉陷 由于外肥槽回填土下陷造成外墙散水与楼主体之间开裂， 散水地面沉陷， 室外道路塌陷， 甚至造成外线管道断裂； 2.层高、室内净尺寸偏差：超过规范允许范围 ； 3.楼板裂缝：现浇混凝土楼板裂缝为建筑工程中的常见质量通病之一；4.墙体开裂：柱或剪力墙与砌体之间的连结部位裂缝、墙面抹灰空鼓开裂、墙内暗埋管线敷 设部位之顺管裂纹等。 5.防水渗漏：主要体现在屋面倒坡、积水；外墙及窗周、卫生间、厨房地面等部位渗漏水； 6.地面起砂、空鼓、裂缝； 7. 设备安装问题：管道

5、堵塞、渗漏；水龙头漏水、卫生洁具、地漏下水管倒灌、反味； 8. 电气线路安全防护措施、线路接反；开关、插座盒内有导线裸露；等电位、防雷接地安 装不符合要求；防排烟系统未采用不燃材料等； 9. 门窗安装：开关卡阻、五金件损坏； 10. 节能问题： 外墙保温系统采用非阻燃保温材料； 外墙外保温粘接空鼓、 表面开裂、 脱落。 11. 安全隐患：主要是安全玻璃的使用，栏板、栏杆、扶手的高度及安装质量不满足强制性 标准要求； 六、常见质量问题专项治理监理内容： 1、 回填土质量监控要点： 1)对回填土的土质检查； 2)注意检查基坑和回填土中的垃圾杂物的清理情况； 3)要检查回填土粒径，不宜过大，尤其是冬

6、期施工，必要时应督 促施工单位过筛； 4)控制好灰土的配比和土的含水率，防止含水率过大出现橡皮土 或过小回填不实； 5)要求分层夯填并控制好填土的厚度； 6)注意检查其夯实方法和夯实遍数； 7)每回填一层必须检查填土的密实度。 2、房间标高和几何尺寸偏差监控要点： 1）标高及几何尺寸应由专人进行测量，各种测量仪器应定期校验。 2）主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面 1m 线、 地面方正控制线等） ， 准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。 3）严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的 控制标识，每 1.5-2 平方 米范围内宜设置一处。 4）楼板厚度检测数量

7、，每检验批按 10%的楼板数且不少于 5 块板 进行抽查。 3、楼板裂缝监控要点： 1） 当楼板内需要埋置管线时， 管线不宜立体交叉穿越， 管线的最 大外径不宜超过板厚的 1/3。 楼板双层配筋时，管线宜布置在楼板的上下层钢筋之间；当楼板采用单向配筋时，应沿管线 方向在板的上表面各加设一道 4100 宽 600mm 的钢丝网片作为补强措施。 2)在满足施工要求的条件下，宜采用较小的混凝土坍落度。当采 用预拌混凝土施工时，应对 每车混凝土进行交接检验，严控施工坍落度，禁止现场加水。 3)浇捣时混凝土自由下落高度不得超过 2M，振捣时应慢插慢提， 不要漏震。 4)按施工方案留设好施工缝 5)加强混

8、凝土现浇板的养护和保温，混凝土浇筑后，混凝土初凝 前开始进行覆盖或喷雾、蓄 水养护，后继洒水养护时间不得小于 7d；对掺外加剂的混凝土，养护时间不得少于 14d。 夏季应采取保湿养护措施，冬季应适当延长保温和脱模时间。 6)后浇带封闭时间及要求应符合设计规范。 封闭前后浇带处混凝 土应清理干净， 界面应修整 并凿毛；混凝土浇筑完毕应蓄水养护不少于 14 天。 7)已拆除支模架的结构，在混凝土强度等级达到设计强度等级后方可承受全部使用荷载；当施工荷载大于设计的可变荷载时，必须进行核算, 并据核算结果确定增设临时支撑。 4、墙体裂缝监控要点： 1）砌体墙体裂缝监控要点： (1)砌筑砂浆应符合相应规

9、范标准的要求。 (2)砌体灰缝应厚度一致，砂浆饱满，不得出现瞎缝、透亮。 (3)蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块、混凝土小型空心 砌块在施砌时产品龄期不应 小于 28d （宜大于 40d） ；应控制砌块砌筑时的含水率，表面有浮水时不得施工。 (4)蒸压加气混凝土砌块和轻骨料混凝土小型空心砌块不应与其 他块材混砌。 (5)混凝土小型空心砌块、 蒸压加气混凝土砌块常温条件下的日 砌高度应控制在 1.6m 以内。 (6)不同材料基体交接处的抹灰，应采取在基层抹灰中部设置加 强网等防止开裂的措施，加 强网与各基体的搭接宽度不应小于 150mm。 (7)对设计要求的洞口、管道、沟槽和预埋件等，应在砌

10、筑时预 留或预埋；洞槽修补时应采 用适当的材料，保证密实粘结牢固，抹灰层应设置加强网等防裂措施。 (8)填充墙砌体留置的拉结筋应连接牢固,后置筋应做拉拔试验； 留置位置应与砌体皮数相符 合，不得弯折使用。 (9)填充墙砌至梁、板底时，应留一定空隙，待填充墙砌筑完成 至少间隔 15d 后，用斜砖补 砌挤紧，并用同级砂浆填满挤实。 (10)顶层框架填充墙采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、 蒸压加气混凝土砌块等材 料时，墙面粉刷层宜采用在基层抹灰中部设置加强网等防止开裂的措施。 2）砼墙体裂缝监控要点： （1）防水混凝土掺入的外加剂掺合料应按规范要求复验符合要求后使用，其掺量应经试验 确定。施工

11、时应加强现场监控力度，安排专人检测混凝土的坍落度，其和易性应满足要求。 （2）安装在剪力墙内的套管，应在混凝土浇筑前进行预埋。 （3）浇筑混凝土前，应考虑混凝土内外温差的影响，采取适当的措施。 （4）混凝土应分层浇筑，每层厚度宜为 500700mm，采用插入式振动器振捣密实。板面 应用平板振动器振捣，排除泌水，进行二次收浆压实。 （5）混凝土应按有关规定进行养护，养护时间不少于 14d。防水混凝土水平构件表面宜采 用覆盖塑料薄膜或双层草袋浇水养护， 竖向构件宜采用喷涂养护液进行养护， 养护时间不少 于 14d。 3）装修面层开裂监控要点： （1）当建筑长度超过规范设缝要求时，应制订专门的抗裂措

12、施。 （2）下列部位抹灰时应挂金属网或耐碱玻璃纤维网格布聚合物砂浆加强带(宽度300mm) 进行处理，加强网带与各基体的搭接宽度不应小于 150mm。 不同材料基体结合处。 暗埋管线的孔槽处。 当抹灰总厚度大于或等于 35mm 时。外墙（挂金属网） 。 （3）抹灰中的打底砂浆，其强度等级应不小于砌块强度等级。 （4）面层粉刷宜掺入聚丙烯抗裂纤维。 （5）外墙洞眼应按规范留置，在清理浮渣(浮灰)后采用半砖、细石混凝土堵砌，表面采用 1:3 防水砂浆粉实，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负责， 并及时办理专项隐蔽验收手续。 （6）外墙粉刷前混凝土基层应采用人工凿毛或界面剂抹

13、砂浆进行毛化处理，并应进行喷水 养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除(凿除时不得露出钢筋)，再采用聚合物水泥砂浆进行修补。 （7）金属网宽度不小于 300mm，厚度不小于 1mm，网眼尺寸不大于 20mm20mm，不小 于 10mm10mm。固定网片的固定件锚入混凝土基体的深度不小于 15mm，其它基体的深 度不小于 30mm，固定件的间距不大于 300 mm。采用环氧树脂等其它措施固定时，应有专 项施工方案。 金属网施工完毕后， 应进行隐蔽验收， 隐蔽验收合格后方可进行下道工序施工。 （8）外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设在混凝土梁、柱中部。 (9)每一遍抹灰前，应对前一遍抹灰质量检查

14、处理。空鼓应重抹，只裂不空应用水泥素浆 封闭。两层间施工间距时间不应小于 2d。 5、渗漏现象监控要点 1） 厨房、卫生间楼地面渗漏监控要点 (1) 厨房、卫生间和有防水要求的楼地面应设置柔性防水隔离层。 (2) 厨房、卫生间和有防水要求的楼板及层间退台屋面、顶层露台、平台等周边除门洞外， 应向上设一道高度不小于 200mm 的混凝土防水反坎，与楼板一同浇筑，相应结构平面图应 明示。厨房、卫生间楼地面完成标高应比室内其它房间楼地面完成标高低 2030mm（无障 碍专用房除外） 。 (3) 卫生间和有防水要求的房间，防水层沿墙上翻高度不应小于 1800mm。 (4) 沉箱式卫生间应做二次排水和二

15、次防水设计，沉箱底排水应单独设置。 (5) 管道穿过墙壁和楼板，有防水要求时应设置金属防水套管。 (6)上、下管道预留洞口坐标 位置应正确，洞口形状为上大下小。 (7)现浇楼板预留洞口填塞前，应将洞清洗干净，毛化 处理，涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石 混凝土浇筑至板厚 2/3 处，待混凝土凝固后进行 4h 蓄水试验，无渗漏后，用掺入抗裂防渗 剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在管周进行 24h 蓄水试验，无渗漏后再做防水层。应在 洞口处做一园台，高度为 4050mm。 (8)防水层施工前，应先将楼板四周清理干净，阴角处刷成小圆弧，防水层的泛水高度不得 小于 300mm。 (9)地面找平层朝地漏方向排水坡度为 11.5%，地漏口比相邻地面低 5mm。 (10)有防水要求的地面施工完毕后，应进行 24h 蓄水试验，蓄水高度为 2030mm，无渗漏 为合格。 2)屋面防水渗漏监控要点： (1) 天沟或女儿墙应按规定留设溢水孔。 (2) 屋面采用硬泡聚氨脂、聚苯乙烯板等憎水性保温材料时，建议设置排汽系统。排汽道应 纵横交错、畅通，其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过 3m；排汽口应设置在不易 被损坏和不易进水的位置，根部应设不小于 C20 细石混凝土墩台。 (3) 施工图中屋面平面应有明确排水系统设计。系统设计要求