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1、第一章 房地产与房地产法,第一节 房地产 房地产=土地+房产 房地产&不动产&物业 法律意义的房地产&物质意义的房地产,房产的分类 地产的分类 房屋与土地的关系 案例：集体土地上房屋买卖合同的效力认定,房地产的特征： 稀缺性、不可移动性、耐久性、保值性、异质性 房地产业的特征： 高投资高效率 1：1.64 关联度高 资源高消耗,第二节 房地产法,一、概念 调整在房地产开发、交易、服务、管理过程中产生的社会关系及其他与房地产相关的社会关系的法律规范的总称。 广义&狭义 二、制度内容 权属 用地 房地产开发 房地产交易,房地产税费、物业管理、 住房保障制度,三、地位 房地产法律关系 主体：管理、开
2、发、交易、服务 内容：权利&义务、职权&职责 客体：物、行为、无形资产,房地法律关系的变动 行为&事件 思考：汶川地震对房屋购买、抵押合同的影响？ 风险承担的主体 购房合同、抵押合同 土地使用权的归属,四、房地产法的特征 1、调整社会关系的稳定性 2、调整社会关系的国家监控性 3、法律关系的书面性 4、房地产产权的设立与变动以登记为要件 较强的地域性；政策性强；部门规章多、变化快,五、房地产法的原则 1、土地公有制 2、土地有偿使用 3、符合城市规划 4、节约用地 5、维护当事人合法权益,已经办理审批手续的非农业建设占用耕地， 一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人
3、恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种； 一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费； 连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权； 该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。 开放商囤了多少地？,2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和转卖。 18亿亩耕地保护红线 ？,六、中国房地产法的沿革,建国初期（1950-1954）：国有&私有并存 社会主义改造时期（1956-1966）：城市土地归国家所有 文化大革命时期（1
4、967-1977）：立法停滞；私房充公 改革开放以后（1978-至今）：法制恢复时期,我国房地产法的法律渊源 宪法 法律 行政法规 地方性法律规范 部门规章 地方政府规章 其它规范性文件（司法解释等）,分析：房地产法与物权法的异同 差别 （调整对象、调整方法、主体地位、争议解决） 联系 （特别法&一般法、旧法&新法）,案例：商品房面积存在误差时如何维权？,甲购买一套复式商品房，约定面积为120平方米，并约定面积误差处理方式是超过1%时房款多退少补。购房时，该房屋基本建成，开放商陪同甲进入房屋查看过面积情况。 合同开始履行一年后，开发商通知甲，房屋面积的测绘面积增大20平方米，要求甲补交房款，甲
5、不同意。 实际情况是，开发商售楼时误以为复式房屋的电梯公摊只计算一层面积，但根据房管局规定两层电梯面积都要计算，所以尽管房屋套内面积未变，却要增加20平方米房款。 甲认为这与当初购房时的期望不服，遂向法院起诉，要求解除合同。,建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：,（一）面积误差比绝对值在3以内（含3），按照合同约定的价格据实结算； （二）面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 买受人同意继续履行合同：房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人
6、按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人； 房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,案例：“一房二卖”的预防及赔偿,甲开发商 订立商品房买卖合同 2栋31号房屋 一次性缴清100万房款 甲领取房地产证时，发现登记的房号为 1栋31号 开发商解释，可能是房管局办理时的失误，并承诺办理更正登记 后来，甲知悉其购买的2栋31号房屋早已卖出，购房人已办理登记，遂向法院提起诉讼。,一、一房二卖的预防预告登记 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 二、一房二卖的赔偿责任惩罚性赔偿、行政责任 三、房屋登记机构错误登记的责任,适用惩罚性赔偿的情形,订立合同后： 1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 订立合同时： 1.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。,
