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1、 全国商品住宅市场报告 2018年 9月刊 Contents 目录 一、报告摘要(核心数据及观点)3二、市场政策篇4三、商品住宅市场篇6（一）一线城市61、供求走势量稳价升，螺旋前进6【典型城市：上海供应量与成交均价双双创两年新高】7【典型城市：北京稳定依然是主旋律】82、库存量走势4城累计存量连续13个月低于2500万平米9（二）二线城市101、供求走势供求量价稳中有升10【典型城市：南京成交萎靡 价格平稳】11【典型城市：厦门房价适度回调 楼市趋于理性】122、库存量走势9000万库存量持续徘徊，去化稳定13（三）三、四线城市151、供求走势棚改货币化与去库存双双收尾 三四线楼市辉煌难续1
2、5【典型城市：常州三四线领头羊】162、库存量走势三四线存量8月小幅上升，但未来1-2年内预计走低17一、报告摘要(核心数据及观点) 8 月一线城市楼市表小幅回升，这与高端楼盘入市高度相关。同策研究院数据显示，2018 年 8 月份，4 个一线城市商品住宅成交量为 242.42 万平米，环比下跌 1.51%，同比上升 54.18%。成交均价为 41667 元/平米，环比上升 13.01%，同比上升 18.72%。 同策研究院数据显示，我司监测的 15 个二线城市，2018 年 8 月商品住宅供应量为 1359.85 万平米，同比上涨 57%，环比上涨 16%；成交面积为 1423.57 万平米
3、，同比上升 33%，环比上升 3%；成交均价 15001 元/平米，同比上升 8%，环比下跌 7%。从各个城市商品住宅价格波动情况来看，我司监测的 15 个二线城市 2018 年 8 月，有 7 个城市出现下跌，分别是杭州、南京、大连、厦门、长沙、福州、合肥。其中，厦门降幅最为明显，环比跌幅近 21%。 我司监测的 17 个三四线城市商品住宅成交量为 495.35 万平米，环比上升 4.17%，同比上升 48.82%；从成交均价来看，8 月所监测的三四线城市商品住宅成交均价为 12163 元/平米，环比上升 3.33%，同比上升 39.64%。 一线城市商品住宅成交价回升与高端楼盘入市占比较高
4、有关，但在“房住不炒”、 “坚决遏制房价上涨”的政策大基调下，8 月的住宅均价回升必然是短暂的。预计一线城市中短期内仍将处于高位盘整状态。 三四线狂欢一去不复返。随着棚改工作进入后半场、房价上涨限制需求释放以及去库存接近尾声，未来上升空间有限。4 年前，全国首推去库存的呼和浩特 4 年后于本月提出“停止去库存”再创全国首例。这也预示着这一轮三四线狂欢即将告一段落。 二、市场政策篇 表：2018年8月全国房地产相关政策及重大事件 时间 重要政策/事件 关键内容 8 月 3 日 深圳： 加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系 根据新的住房供应体系，深圳市场商品住房将仅占住房供应总
5、量 40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。其余 60%将由人才住房、安居型商品房、公共租赁房三部分组成。 8 月 7 日 住建部：对未实现房地产调控目标地方坚决问责 住建部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，严格督查，对办事不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信货、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构，维护人民群众合
6、法权益。 8 月 9 日 北京：无照中介房源不得挂网 各互联网站自即日起，不得为未完成房地产经纪机构备案的经纪公司及其分支机构、未取得营业执照住房租赁经营企业、以个人名义从事房地产经纪活动的自然人提供房源信息发布服务；对于房地产经纪机构发布房源信息的，无论是从事住房租赁业务还是存量房交易业务，均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡；对于住房租赁经营企业发布房源信息的，其营业执照经营范围中须含有“住房租赁”。 8 月 14 日 重庆：公安介入楼市整顿，九类行为或将移交司法机关 重点整治和打击以下 9 类违法违规行为：1.编造散布房地产虚假信息扰乱公共秩序；2.“炒
7、卖房号”非法牟利；3.房地产领域非法集资；4.伪造公文、证件、证明文件；5.挪用、侵占房地产交易资金；6. “一房多卖”；7.侵犯公民个人信息；8.威胁人身安全；9. 房地产领域涉嫌扰乱公共秩序、妨害社会管理、侵犯人身权利和财产权利等其他违法行为。 8 月 16 日 合肥:对符合条件的人才给予住房支持 对符合条件的人才提供租房补贴。申请人须是 2018 年 1 月 1 日以后落户合肥市的博士、35 岁以下的硕士、以及 35 岁以下毕业 3 年内的全日制本科和大专、高等职业院校毕业生。租房补贴的标准为：博士每人每年 2 万元，硕士每人每年 1.5 万元，本科毕业生每人每年 1 万元，大专、高等职
8、业院校毕业生每人每年0.6 万元。个人租房补贴发放累计不超过 36 个月。 8 月 18 日 海南：公布 36 个重要规划控制区严控新增商品住宅用地 按照先规划后建设的原则，未完成控制性详细规划编制（修编）和城市设计的重要规划控制区，除港口、码头、道路等重要基础设施项目外，暂停该区域供地审批。对 36 个重要规划控制区要严格控制新增规划商品住宅用地，引导已出让但未建设的商品住宅用地转型发展。要加强高铁、国省干线沿线以及主城区（县城镇）内河流两侧和海岸带规划建设管控，高铁站场周边 500 米范围、人工围填海形成的海岛全部纳入重要规划控制区管理。 8 月 21 日 黑龙江：公布失信房地产开发企业名
9、单，禁止建设新项目 此次公布的企业名单包括：被法院纳入失信被执行的房地产开发企业 756 家，项目逾期未回迁安置的房地产开发企业 96 家，有违法违规行为的房地产开发企业 32 家，资质有效期届满且未办理延续的房地产开发企业 227 家。这些企业在全省范围内将被禁止新项目开发建设。 8 月 27 日 呼和浩特：全面停止房地产去库存调控措施 有效抑制房价上涨 一是全面停止房地产去库存调控措施，将处置权抵押、调整用地性质、调整户型结构和配套费后置等措施纳入解决房地产遗留问题政策范围；二是加快解决房地产项目遗留问题。严格落实市人民政府关于房地产遗留项目实行“费证分离”的实施意见要求，各地区和相关责任
10、部门要进一步简化工作流程，加快解决房地产遗留项目的手续问题，促进存量房源加快上市；三是加大房地产供应量。合理规划土地用途，增加住房用地有效供应，保证全年土地供应量达到 5000 亩，其中普通商品住房供地比例不低于 70%；加大保障性住房供应力度，继续落实商品住房开发项目配建 3%的公共租赁住房任务；稳步推进棚户区改造项目回迁安置，回迁安置比例控制在 70%左右；加快实施公租房租售并举政策；四是加大整治房地产市场秩序力度。 8 月 29 日 三亚：未售房源商品房需重新申报价格备案，6 个月内不得调高 此前已经申报销售价格备案但尚未销售的商品房项目，房地产开发企业要依据开发建设成本，合理确定或调整
11、销售价格，于 2018 年 9 月 30 日前向市发展改革委重新申报销售价格备案。未重新申报销售价格备案的，市发展改革委和市住建局将依据相关规定处理。其次，严格按照备案价格销售。房地产开发企业要遵循合法和诚信原则，严格按照备案价格实施销售，不得超过备案价格销售，实际销售价格超过备案价格的不予网签。保持备案价格的相对稳定。凡具备预（现）售的商品房项目，经市发改委审核备案后， 6 个月内不得调高销售价格，6 个月后需要调高销售价格备案的，应重新申报审核备案。 三、商品住宅市场篇 （一）一线城市 1、供求走势量稳价升，螺旋前进 【数据】同策研究院数据显示，2018 年 8 月份，4 个一线城市商品住
12、宅成交量为 242.42万平米，环比下跌 1.51%，同比上升 54.18%。成交均价为 41667 元/平米，环比上升 13.01%，同比上升 18.72%。 从 8 月份各个城市表现来看，北京供应量为 113.57 万平米，环比上升 9.18%，供应量数据创 3 年最高，同比上升 118.99%；成交量 51.85 万平米，环比上升 41.63%，同比上升51.43%，为 2018 年新高；均价 37911 元/平米，环比上升 0.72%，保持稳定。 上海 8 月供应量为 135.43 万平米，环比上涨 36.93%，同比上涨 1061.49%；成交量为 88.03 万平米，创 2016
13、年 10 月份以来新高，环比上涨 22.42%，同比上涨 94.07%；均价为 55918 元/平米，环比上涨 13.01%，同比上涨 18.72%。 深圳 8 月供应量为 14.09 万平米，环比下跌 12.59%，同比下跌 82.15%；成交面积 35.39 万平米，环比上涨 3.42%，同比上涨 75.98%。8 月深圳住宅成交均价为 54089 元/平米，环比微跌 0.1%，同比下跌 0.54%，价格保持稳定。 广州 8 月供应量为 78.10 万平米，环比下跌 4.02%，同比上涨 21.35%；成交量为 67.15万平米，环比下降 35.06%，同比上涨 16.74%。广州 8 月
14、住宅成交均价为 19339 元/平米，环比上涨 0.84%，同比上涨 16.84%。 【解读】同策研究院研究员丁垚指出，8 月份，各地继续坚持因地制宜、因城施策、综合调控，努力促进房地产市场平稳健康发展。从数据来看，8 月份一线城市商品住宅成交价环比与同比涨幅均超 10%，价格涨幅创 5 个月来新高，成交均价亦达历史高点。这固然与高端楼盘入市占比较高有关，但在“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”的政策大基调下，8 月的住宅均价回升必然是短暂的。预计一线城市中短期内仍将处于高位盘整状态。图：一线城市商品住宅月度供求价走势 万平米元/平米 【典型城市：上海供应量与成交均价双双创两年新高】 【数据】8
15、 月，上海商品住宅土地供应量 135.43 万平米，环比增加 37%，同比增加 1061%。成交方面，8 月单月成交 88.03 万平米，创 2016 年 10 月份以来新高，环比上涨 22.42%，同比上涨 94.07%；均价为 55918 元/平米，环比上涨 13.01%，同比上涨 18.72%，住宅均价再创上海历史新高。 【解读】笔者指出，8 月上海商品住宅成交面积、供应面积与成交均价均显著上升，住宅成交均价更是创出了历史新高。然而，数据的火爆并不意味着上海楼市真的迎来了暖春。深入了解上海的成交项目就会发现，8 月上海依然有较多高端楼盘入市在售，比如黄埔的复兴珑御、杨浦的阳光城滨江悦、翡丽甲第、信达泰禾上海院子等。本月成交的典型楼盘还有位于莘庄的 TODTOWN 天荟悦麓，成交均价为 70610 元/平米，成交面积达 3.71 万平米，位列上海成交面积榜单第二位，成交金额达 26.21 亿元，位列总金额榜单首位。众多中高端楼盘的入市成交显著拉高了上海住宅市场的整体均价。 图：上海商品住宅月度供求价走势 万平米
