2018贵阳花溪项目客户需求调研报告

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1、客户需求市场调研报告,贵阳市花溪区府地块 2017年10月,目录,一、调研说明 二、贵阳房地产市场环境分析 三、高层客户需求分析 四、洋房客户需求分析 五、别墅客户需求分析 六、项目测试及开发建议,（1）调研背景及目的 （2）执行说明 （3）执行现场照片,一、调研说明,1.1调研背景及目的,4,项目地块位于花溪区政府旁，项目占地面积约53万方，将建成一座建筑面积超100万方的低密度综合大盘 对本地块项目进行客户需求调研，通过对贵阳潜在客户的问卷调查，了解潜在客户的特征，对高层、洋房以及别墅物业的购买需求，及对本案的认知和意向等，从而为本案的前期定位策划提供数据支撑和参考。,项目区位： 距龙洞堡

2、机场：20公里（直线距离），车行41分钟； 距省政府：22公里（直线距离），车行50分钟； 距火车北站：23公里（直线距离），车行50分钟； 距省政府：27公里（直线距离），车行58分钟； 距喷水池商圈：20公里（直线距离），车行49分钟； 距溪区政府：226米（直线距离），步行5分钟； 距花溪老城区：2公里（直线距离），车行3-5分钟 距大学城：5公里（直线距离），车行11分钟。,甲秀南路,花溪大道,美的 国宾府,亨特公园里,保利溪湖,万科花 溪大都会,花溪 区政府,花溪 老城商圈,明珠大道,田园北路,花溪 公园,洛平 枢纽,溪山御景,小河 两城区 方向,贵安新区 恒大童世界方向,约2KM,

3、花溪区,城市主干道,城市主干道,南环高速,绕城高速,贵黄高速,贵遵高速,厦蓉高速,两城区 中心城区,观山湖区,白云区,乌当区,机场,小河区,北站,花溪 大学城,省政府,规划 湿地 公园,5,1.2调研说明,本次调研采用拦截访问和预约面访相结合的方式，执行时间从2017年10月16日开始，截止到2017年10月24日，回收有效定量调查问卷252份，完成深访24个，具体分布情况详见下表：,6,1.3执行现场照片,（1）行业人士背景信息 （2）贵阳重点发展区域 （3）贵阳房地产发展现状 （4）各物业形态市场格局及需求特征 （5）贵阳房地产物业形态开发建议 （6）贵阳房地产发展趋势 （7）花溪区域认知

4、与评价,二、贵阳房地产市场环境分析,2.1行业人士背景信息,4,本部分对贵阳房地产市场环境的分析资料来源于行业人士，本次访谈的行业人士都是知名开发商的中高层管理者，他们大多在贵阳本地深耕地产行业多年，也有新进行入贵阳市场的实力开发商负责人，他们对贵阳房地产市场及本项目地块非常了解。,9,2.2贵阳重点发展区域,双龙经济区,贵安新区,观山湖区：已经发展成熟的新区，贵阳的新政治、经济中心，除了道路、功能调整外，可用于房地产开发的地块也很少了,贵安新区：政府重点发展的国家级新区，高新企业聚集，如淘宝产业园、中关村、大数据等,花溪区：政府近年来重点发展区域之一，以旅游业为导向，宜居区,两城区：老城区，

5、居住集中区域，房地产开发已饱和,双龙经济区：政府近年来重点发展区域之一,贵阳近两年的重点发展区域主要在贵安新区、花溪区和双龙经济区。,10,2.3贵阳房地产发展现状,整体来看，目前贵阳的房地产发展与全国其他城市相比比较落后，房价总体水平不高，但近两年发展较快，价格和成交量都稳步上涨；,11,2.4各物业形态市场格局及需求特征,12,2.5贵阳房地产物业形态开发建议,行业人士根据自己对市场的了解和开发经验，对贵阳市场上较受欢迎的物业形态提出了相关建议：,13,2.6贵阳房地产发展趋势,国家的政策倾斜比较大，消费者的购房能力和需求也越来越大，贵阳房地产市场才刚刚进入黄金十年，发展潜力巨大； 将有大

6、量房企陆续进入贵阳市场，据介绍今年有十家房企进入贵阳，包括融创、金科等大型开发商； 贵阳的房地产开发以中心城市向外围扩散，主要向金阳、花溪、贵安新区扩散，其中，商业、金融、大数据及计算机产业大部分在金阳区，旅游业及宜居高端物业分布在花溪区比较多，新兴产业，电子科技类在贵安新区发展比较多； 贵阳房地产未来发展的热门区域是乌当区和花溪区，这两个区域的房价总体不高，还有加大上升空间；花溪竞争激烈，在贵阳人心中环境好，各大开发商都在那边争取； 从发展上看，白云区的发展会更好，因为靠近观山湖，观山湖区发展成熟后，会往白云区延伸； 贵阳政府推出的限价、限购政策只能短暂的抑制房产价格，价格还会持续上涨。,1

7、4,2.7花溪区域认知与评价,+,环境优美、空起新鲜，上风上水，水资源丰富，温度适宜，适合居住； 美的国宾府、万科、碧桂园等几个大型开发商进驻，也拉近了花溪区与两城区的距离，这两年的土地供应量和大家的关注的都比较高； 整个贵阳也没有多少土地供应量，从改善性需求来说，城区居民会往城市外延发展，而花溪区会是首选； 花溪区的房地产发展潜力大，价格提升快，去年毛坯5500元/ 左右，今年卖到6500-7000元/ ； 近两年政府也在倾斜旅游业和教育产业，以这两个为主导线路的发展也是非常不错的； 花溪区的配套逐步完善，轻轨及环线的建成将大大改善花溪区的交通条件；,房价贵：均价还是比较高的，到六千左右了，

8、除了云岩、南明和观山湖区以外，是其他区域中房价最贵的，甚至有个别楼盘均价已经超过观山湖区了； 远：花溪区最大的问题是导客，距离云岩、南明两城区的公里数大概20公里，大家习惯来说我可以住花溪区，但是工作不能在花溪区，在功能版块建设里面不是属于商业和工业区，大家觉得上班会太远； 交通比较拥堵，区域整体配套比较滞后，像教育、医疗、购物中心比较差。,行业人士对花溪区的整体印象是环境优美，适宜居住，房地产开发潜力大，但同时又受到距离和交通条件的制约。,15,2.7花溪区域认知与评价-对两城区居民导入可能,行业人士主要认为花溪区对两城区的居民具有一定的吸引力，尤其随着交通环境的改善，花溪区域内优质项目的吸

9、引，两城区的改善性购房客户会考虑花溪区。,有导客可能,导客困难,花溪区最大的问题是导客，距离云岩、南明两城区的公里数大概20公里，大家习惯来说我可以住花溪区，但是工作不能在花溪区，在功能版块建设里面不是属于商业和工业区，大家觉得上班会太远。 花溪区的导客困难主要是距离因素，还有交通，贵阳市政府也在大力改善交通环境，包括甲秀南路、龙洞堡大道、贵惠大道等都缓解了花溪区的交通，花溪区政府也在区内大量拆迁搞路网建设，花溪区的交通得到较大改善。,花溪对两城区的居民有导入的可能，因为南明区没有新的地块，新的项目，房价也非常高，交通也很拥堵；老城区的居民原来会往金阳迁移，但金阳饱和后，就会往花溪这边发展，目

10、前往花溪跑的居民很多是投资客或改善性客户； 对两城区的居民有导入的可能性，相比金阳距离没那么远，但能导入多大比例现在还说不准； 老城区的人喜欢到花溪区，因为老城区的交通拥堵，小区配套不够，环境差，改造非常难，房价高；花溪区整片地拿得大，容积率低，内部环境、自然资源丰富，而且是新区，周围的配套更现代化，居住更舒适，对老城区居民的吸引力比较大。,2.7花溪区域认知与评价-客群来源,16,据行业人士研判，花溪区域的购房者主要是本地的首置或改善性需求住房人群；随着城区可开发地块及住房供应量的减少及房价的上涨，花溪本地购房者的比例会进一步下降，对两城区的客户将会有更大吸引力。,60%以上，地块3公里范围

11、内的首次购房或改善住房人群（2016年花溪本地购房者比例高达80-90%）,20-30%，以两城区（云岩区和南明区）为主的改善性需求购房,10%左右，主要来源于周边县市或外地，主要作为休闲度假房,17,2.7花溪区域认知与评价-客群特征,按年龄来看,1、25-35岁之间的群体，基本上以公务员为主，在花溪区工作，所以在花溪区购置房产，还有部分首置和改善性需求的客户； 2、年龄偏大的，40岁以上，其中又分为两种，一种是养老，另外一种是看重花溪区的气候和自然环境，也有很多城区客户会在花溪区购买一些洋房或大户型，作为第二居所。,按物业类型来看,1、改善性住房（如洋房、别墅）：主要是有钱人，从事的行业很

12、复杂，如公务员、企业老板等各行业都有有钱人；肯定不是首套房，经济实力较强；年龄35-45岁左右，别墅购买者年龄会更偏大一些，集中在40-55岁； 2、高层房：三公里范围内的首次购房者，如保利溪湖的购房者中，花溪大学城的教师居多；也有教师在两城区有房，而在花溪购买小户型用于平时上班居住。,本项目房地产市场环境小结,从贵阳房地产市场环境而言： 项目适合打造 以改善性需求为主 的中高端低密大盘,发展规划,发展现状,物业形态,客群来源,贵阳政府重点发展区域之一 贵阳生态、休闲、旅游重点板块，适宜居住,房地产开发热点区域 房价水平在6000多，且多家品牌开发商陆续入驻，房价还有较大上升空间,中高端的小型

13、综合体 总价在150-400万之间的经济型别墅、140平米以上的洋房和高端高层住宅物业为主,本地购房者为主，并吸引两城区及外地的投资和改善性需求客户,客群特征,35岁以下有较好经济条件且追求生活品质的刚需购房者，如公务员、教师； 35岁以上有较强经济实力的改善性需求购房者，如企业老板或高管、个体户等。,（1）目标客户分布及特征 （2）现有住房情况 （3）置业影响因素分析 （4）产品需求偏好分析,三、高层客户需求分析,3.1目标客户分布及特征,20,本项目普通高层的潜在客户主要来源于花溪区本地，占比高达76.0%，也有来自云岩及南明两个区域的部分客户； 其中，改善性需求的购买者占比高达60.5%

14、，只有39.5%的客户是首次置业。,已购房次数,目标客户来源,3.1目标客户分布及特征,21,普通高层潜在客户的家庭结构多数为三口之家，三代同堂和四口之家的多人口家庭也占到38.0%；他们本次购房计划居住人数主要集中在5人、4人或3人，居住人口较多。,本次购房计划居住人数,家庭结构特征,3.1目标客户分布及特征,22,客户的年龄从20-59岁之间的各年龄段均有分布，学历水平主要在大专及以下的中等学历，而本科以上的高等学历者占比较少。,最高学历水平,客户年龄分布,3.1目标客户分布及特征,23,潜在客户的职业主要是企业单位职员，也有部分自由职业者、专业技术人员和个体经营者，他们的家庭年收入水平主

15、要集中在7-15万元之间，具有一定的购买能力。,家庭月收入水平,职业特征,3.2现有住房情况,24,40.0%的潜在客户已有商品房，还有17.5%的潜在客户与父母同住，这部分是主要的改善性需求购房者；也有27.0%的客户正在租房住，他们是主要的刚需客户。,现有住房物业形态,3.2现有住房情况,25,潜在客户现有的住房户型以小户型为主，其中，61-70的2房居多，而住3房及以上的客户占比仅为24.5%。,现有住房户型面积,26,对现有住房不满意的原因,3.2现有住房情况,大多数潜在客户对现有住房最不满意的因素是“面积太小，房间少”，此外，周边环境太差和配套商业不足也是部分潜在客户想换房的原因。,

16、27,3.2现有住房情况,不同年龄客户对现有住房不满意的原因,不同年龄客户中，30-39岁和50-59岁两个年龄段的客户对现有住房的面积及房间数最不满意，50-59岁年龄段的客户对户型设计、小区缺乏公共活动空间及周边环境不满意的也较多。,28,3.2现有住房情况,不同购房经验客户对现有住房不满意的原因,有购房经历的客户比没有买过房的客户更看重房屋的面积及户型，他们主要因为现有住房和面积太小和户型设计缺陷而考虑再次购房。,3.3置业影响因素,29,潜在客户中，43.0%的客户为首次置业者，他们现在主要是租房住或和父母一起住；首改客户占比也达到39.0%，而再改客户占比很低，仅为3.0%。,置业目的,3.3置业影响因素,30,处于不同年龄阶段的客户置业目的有明显差异，20-29岁年龄段的客户以首次置业者为主，30-39岁年龄段的客户首次置业和改善性购房均占有一定比例；40岁以上的客户以改善性购房居多，其中也有部分为子女购房。,不同年龄客户置业目的,3.3置业影响因素,31,未婚和无小孩的夫妻/情侣主要为首次置业者，而