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1、2018第一季度西安写字楼与零售市场概况戴德梁行研究部戴德梁行研究部 5西安宏观经济概况7,46911,0377,3647,2855,86518,595地区生产总值（亿元）2017年1月-12月西安青岛大连济南沈阳天津9.2%8.4%6.48.2%4.0%6.0第三产业增长率2017年1月-12月西安青岛大连济南沈阳天津4,3304,5413,7234,1463,9905,730西安青岛大连济南沈阳天津社会消费品零售总额（亿元） 2017年1月-12月9069295967328291,557西安青岛大连济南沈阳天津人口（万） 2017年戴德梁行研究部38,53647,17640,58746,6
2、4241,35937,022西安青岛大连济南沈阳天津城镇居民人均可支配收入（元） 2017年2,3331,2345671,2338142,233西安青岛大连济南沈阳天津房地产开发投资（亿元）2017年1月-12月* 中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。来源：当地统计局 2主要地块成交情况区域竞得方成交时间土地面积土地用途（平方米）总价（百万元）容积率楼面价（元/平方米）地块编号曲江西安中央文化商务区控股有限公司2018-01-09住宅、商服65,017.221,072.802.85,892.94 QJ4-2-73-1曲江西安秦尚置业有限责任公司2018-01-0
3、9住宅、商服119,065.601,063.9039,011.24QJ6-5-31, QJ6-5-32曲江西安秦尚置业有限责任公司2018-01-09住宅、商服76,584.80 276.802.53,614.29 QJ6-5-33国际港务区西安国际陆港全运村建设开发有限公司2018-01-25住宅298,390.40 607.7022,036.59 GW1-16-2国际港务区西安体育中心控股有限公司2018-01-25住宅、商服216,376.07 438.602.52,992.43 GW1-21-1, GW1-19-1国际港务区西安国际陆港全运村建设开发有限公司2018-01-26住宅17
4、1,705.55 307.702.50 1,792.02 GW1-14-2国际港务区西安港润房地产有限公司2018-01-26住宅66,559.10 135.902.50 2,041.79 GW1-22-2国际港务区西安体育中心控股有限公司2018-01-26住宅76,296.20 156.002.50 2,044.66 GW1-22-3曲江西安曲江大明宫建设开发有限公司2018-02-09文化设施用地9,526.58 14.650.30 1,537.80 ZZLG-(11)-155曲江西安曲江大明宫建设开发有限公司2018-02-09文化设施用地12,350.77 19.050.30 1,5
5、42.41 ZZLG-(11)-156来源: 西安国土资源和房屋管理局, 西安甲级写字楼市场概况西安写字楼市场主要市场指标存量2,209,829 平方米环比新增供应80,042 平方米同比平均租金89.1元/平方米/月环比空置率34.0%环比净吸纳量52,072 平方米同比资本估值范围12,000元-14,000元/ 平方米环比预计收益范围7.5-8.5%环比新增供应, 净吸纳量和空置率平均租金水平%0%5%10%15%20%25%3035%40%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000新增供应净吸纳量空置率859095
6、100平方米人民币/平方米/月8020112012201320142015201620172018Q1写字楼市场各区域概况五大核心区域总存量: 221万平方米, 建筑面积 (1Q18)租金（元/平方米/月）空置率（%）核心区域存量（万平方米）37.581.843.0%城北中心城区高新区城南曲江134.589.4%33.526.576.137.2%16.8114.1%21.35.6117.0%10.0西安写字楼市场未来供应和租赁成交未来供应(20182020)平方米700,000662,000 平方米600,000城南曲江500,000城北西安国际文化中心国瑞西安金融中心智冠环球商务中心海悦广场
7、万科汇智中心永威时代中心400,000319,025 平方米高新区300,000 中心城区200,000 海天中心100,0000租赁成交比例（按产业类型划分）主要租赁交易项目名称商圈租户面积（平方米）长安国际E座中心城区国投信达239腾飞创新中心高新区宜信财富3,000迈科国际高新区亚德诺半导体400房地产高科技35.0%20.0%15.0%30.0金融专业服务201820192020戴德梁行研究部来源: 戴德梁行研究部 9西安写字楼市场市场总结概况展望2018年第一季度，西安写字楼市场有接近8万平方米的新增供应入市，全市甲级写字楼总存量接近221万平方米。未来两年，西安写字楼市场将有约98
8、万平方米的新增供应计划投放市场，大部分都集中在高新区及城南区域。本季度，新项目的入市使得西安甲级写字楼市场空置率环比微升至34%。随着西安国际化大都市建设和西咸一体化深入推进，未来沣东及浐灞等新兴商圈也将陆续迎来高品质写字楼项目的入市。为吸引租户，西安写字楼市场新项目多以低价入市，本季度受新入市项目影响，全市甲级写字楼平均租金环比下降3.1%至每月每平方米89.1元。大量的新增供应使得西安写字楼市场竞争加剧，未来新项目的硬件设施、配套服务、生态环境等都会越来越好，将使整体市场写字楼品质得到进一步提升。西安优质零售市场概况西安零售市场主要市场指标存量3,599,983 平方米环比新增供应80,0
9、00 平方米同比平均租金270元/平方米/月环比空置率8.0%环比净吸纳量73,600平方米同比资本估值范围40,000 元-50,000 元/平方米环比预计收益范围6.5%-7.5%环比新增供应, 净吸纳量和空置率平均租金水平%7.2%7.3%7.4%7.5%7.6%7.7%7.87.9%8.0%8.10200,000400,000600,000800,0001,000,000新增供应净吸纳量空置率sq. m人民币/平方米/月30025020015010020112012201320142015201620172018Q1零售市场各区域概况六大核心区域租金（元/平方米/月）空置率（%）核心区
10、域存量（万平方米）总存量: 367.9万平方米(1Q18)二环路商业带钟楼商圈经开商圈小寨商圈高新商圈曲江商圈39.6210.08.2%21.9240.06.1%47.7290.15.9%61.1246.07.4%35.0290.0%6.248.5246.08.1%西安零售市场未来供应和租赁成交未来供应 (20182019)0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,000钟楼小寨二环路曲江其他商圈经开高新新世界中心3期sq. m,395,000 1平方米金辉环球广场W Five万众国际西安大悦城中铁.立丰城市生活
11、广场华清广场御锦城凯德广场吾悦广场406,000平方米SKP悦荟广场MOMO PARK大融城复地大华1935高新大都荟西安大明宫购物中心20182019主要新店开幕年末存量（按各区域市场划分) 老城根 Gpark城北SEVENFRIDAY200老城根 Gpark城北星巴克400熙地港城北UNDER ARMOUR6001,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,000201020112012201320142015201620172018F2019F高新经开其他商圈曲江二环路小寨钟楼sq. m项目名称商圈租户面积（平方米）0西安零售市场市场总结2018年第一季度，曲江银泰城国际购物中心B馆开业，西安市购物中心总存量达到近368万平方米。曲江银泰城国际购物中心B馆开业提升了曲江银泰城在品牌上的优势、增加了更多的体验业态，提升了银泰的聚客能力。随着该区域综合交通建设水平完善，商圈优势也将进一步增强。概况本季度，西安零售市场首层平均报价租金总体保持平稳。开业的新项目在招商上更倾向于那些首入西安的品牌。如，盒马鲜生西安首店入驻曲江银泰城B馆。戴德梁行研究部展望消费的不断升级，使得零售市场竞争也不断加剧，传统零售与电子商务的联系将越来越紧密，京东无人超市、苏宁智慧零售等都已落地西安。未
