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1、,【泸州城市】房地产市场调研报告,2018.01,乐山万达项目,目录,一,2017年土地市场,三,城市房地产板块简介,商铺市场,二,五,四,总结及判研,住宅市场,城市人口基础,近500万的庞大人口基数及仅41.73%的城镇化率，未来泸州城市扩容将新增大量的城市人口,人口概况：泸州市户籍总人口508.27万，常住人口430.64万人；主城区人口达100.97万,城镇常住人口达192.48万， 规划人口120万； 从泸州城镇化率变化来看,泸州城镇化率呈持续增长趋势,2012年泸州城镇化率47.5%；根据泸州市总体规划2012-2030 ，未来城镇化率仍有较大的提升空间。,泸州2017年土拍分布图,
2、城北热度持续攀升，2018年城北竞争强度激增，红海特征显著。 2017年近年泸州主城土地出让量持续攀升，自2013年起共成功出让住宅土地约5581亩，最大可建设面积约700万平米。 2017年截止12月已成功出让2542亩，建筑面积约399万。 从分布图来看，2018年城北新城片区将集中供应，未来区域竞争热度将持续上升。,一、土地市场,（一）2017年土地供应及成交情况,城北热度持续攀升，2018年城北竞争强度激增，红海特征显著。 2017年累积成交15宗商住用地，成交面积2542亩，其中12.28再度拍卖8宗，成交8宗，市场热度再攀高峰。,一、土地市场,（一）2017年土地供应及成交情况,（
3、二）土地市场小结及判断,一、土地市场,城北热度持续攀升，2018年城北竞争强度激增，红海特征显著。 2017年近年泸州主城土地出让量持续攀升，自2013年起共成功出让住宅土地约5581亩，最大可建设面积约700万平米。 2017年累积成交15宗商住用地，成交面积2542亩，建筑面积约399万；其中12.28再度拍卖8宗，成交8宗，市场热度再攀高峰。 从分布图来看，2018年城北新城片区将集中供应，未来区域竞争热度将持续上升。,二、城市房地产板块简介,（一）2017年住宅供应及成交情况,1、各区及全市汇总：,三、住宅市场,备注：其他区域库存量如有数据可填写，如没有可不填写，但本区及全市数据要求填
4、写 1、潜在供应量：是指土地已开工建设，暂未获得预售证的； 2、如能统计当月的新增供应量，可以自行添加。是指当月取得预证的上市量。 3、销售速度按近6个月进行计算,（一）住宅供应及成交情况,2、主要在售项目供应及成交情况：,三、住宅市场,（一）住宅供应及成交情况,2、主要在售项目供应及成交情况：,三、住宅市场,（二）近一年当地住宅供应及成交走势,三、住宅市场,潜在供应277万方，城北192万方，城西84万方，未来板块竞争激烈。 潜在供应地块均集中于泸州市场政府重点打造区域，地块容积率均集中在2-2.5之间，预判未来供应产品均集中于改善产品为主。 按起拍卖日起，预判将在2018.5月集中推货，潜
5、在供应量大，未来市场竞争激烈。,三、住宅市场,（三）小结及判断,三、住宅市场,改善产品逐步成为市场标向，厚积薄发。 从去化面积段来看，2017年市场需求以改善产品为主，成为新一轮市场后起之秀，刚需产品同质化，需求逐步转移。 投资类产品市场容量及需求空间较小，去化主力以生态城公寓为主； 超改产品同样受到市场容量及市场需求，产品走量相对薄弱。,按照商业物业的集中程度和市场认知度，泸州市目前业已成型的商圈为老城区、城西商圈；城南商圈、城北商圈将逐渐发展成为区域型商业中心。,四、商铺市场,西南商贸城商圈：以商贸城为核心的商品批发交易市场，呈现现代物流依托的综合商品交易市场属性；,世纪城商圈：以佳乐世纪
6、城为主打造的城市级综合体，金融和商务办公、中高端零售为主。,科维商圈：呈现以五金机电、建材装饰为主的属性；,龙马大道商圈：大道两侧占有体育馆、演绎中心、文化广场、市政办公、金融银行等，呈现城市级公共配套属性；,回龙湾商圈：汇集公交商城、蓝天商城、下合道批发市场、沱江商城、电器批发商城鞋城等批发市场；呈现传统专业批发市场属性；,城北商圈已初具邹形，万达广场入市直接带动商圈经营价值。,白塔商圈：以白塔广场和水井沟为代表，是泸州商业核心，这里云集重百百货、汇通百货、摩尔百货等泸州知名百货，苏宁器、报恩塔商业广场和步行街；呈现城市零售商业属性,城南商圈：以天元广场、蓝滨城和翡翠城商业配套为主，区域商业
7、属性趋势发展。,万达广场商圈：覆盖城北商业零售、吃喝玩为一体现代化商圈，资源整合，商圈带动。,四、商铺市场,茜草商圈：集合茜草农贸批发市场和桂圆林农贸市场，呈现农贸交易市场属性；,2015-2017年，主城区商铺平均去化29186/月，有显著上升；成交价格为16043元/，小幅下滑。,主城区商铺平均去化速度： 2015-2017年 29186/月 2017年 43230/月 2016年 28077/月 2015年 24423/月,主城区商铺总去化：2015-2017年 72965,主城区商铺平均成交价格： 2015-2017年 16043元/ 2017年 14977元/ 2016年 15619
8、元/ 2015年 17083元/,主城区商铺成交总金额： 2015-2017年 1192296万元,四、商铺市场,供应：2017年供应103万方，同比16年上升34%； 成交：2017年成交133万方，同年16年比上72%涨； 存量：泸州市场商业存量213万方；存量较比16年下降54%；,城北整体体量：城北累计体量约99.55万方，目前已推售18.2方，去化8.4万方，去化率46%。 未推体量：截至目前城北未推未售体量约91万方。,整体商业成交涨幅明显，但市场库存仍处于高位，城北商业体量新增，竞争加剧。 同期对比，2017年成交及供应均比2016年上升，现存量213万方，整体商业库存仍处于高位
9、状态。 城北商业受新增项目启动体量上升，累积体量约99.55万方，截至目前已推18.2万方，去化8.4万方，累积库存91万方，城北商业库存高企。 受整体商业库存影响，城北商业进入2017年供应放缓，在售商业以去库存、清尾余量为主。 城北目前在售商业约9.5万方，预判后期商业将持续增加，12.28新板块商业竞争格局将加剧。,成交涨幅明显,四、商铺市场,（一）商铺供应及成交情况,2、商铺供应及成交情况：,四、商铺市场,（二）近一年当地全市/区域供应及成交走势,四、商铺市场,（三）小结及判断,四、商铺市场,市场库存高企，以城北居首，预判2018年商业体量将陆续新增，竞争加剧。 2017年末存量213
10、万方，整体商业库存仍处于高位状态。 城北商业市场整体体量为99.55万方，其中已推售商业18.2万方，整体去化8.4万方，已推存量9.5万方。 城北未售商业整体存量约81万，其中2017年新增潜在商业27万方，预判2018年潜在商业将陆续供应，后续竞争激烈。,五、总结及预判,土地市场：红海特征显著，城北热度持续攀升，2018年城北竞争强度激增； 住宅市场：在四川三线城市中，成交量一直保持高位，2017年市场需求以改善产品为主，刚需产品同质化，需求逐步转移。 商铺市场：2017年末存量213万方，整体商业库存仍处于高位状态；市场库存高企，以城北居首，预判2018年商业体量将陆续新增，竞争加剧。,THE END,结束,
