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1、旅游化企业总部基地研究纲要：,总部基地案例及总结,总部基地的开发模式,总部基地定义及基本特征,总部基地运营模式,总部基地生态节能技术及材料,定义,总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、金融、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。 总部基地在于能够实现国内外市场经济的信息整合、互动；能够达到国内外企业峰会能动的良好释放效果；能够成为国内成长期企业形象的特征标志。,产生的条件,“总部经济”是某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国
2、公司和外埠大型企业集团总部入驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本区域集群布局、生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。在“总部经济”中，总部集中的区域一般能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该区域流动，在价值链分工中，占据“高端”地位，获取更高的利润回报，而且能够提升本区域的产业水平，扩大本地区经济总量，提高区域经济竞争能力。,1.1 总部基地（Advanced Business Park）的基本概念,总部基地就像一个聚宝盆，不断将物资、资金、人才、技术、信息等，集中在一起，具有突出的集聚作用，就像银行的金库一样！,1.2
3、 总部基地（Advanced Business Park）的基本特征,从产业类型来看: Advanced Business Park的产业以智力密集型产业为主,如研发、生物医药、金融、信息服务业等。 从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，有很好的可达性。 从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。 从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。 从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上反哺生态。,1.3 总部基地（Advanced Business Park）
4、的演变:,1.4 总部基地（Advanced Business Park）的发展模式:,模式一：制造加工型总部基地,模式三：研发及高科技型总部基地,模式三：企业内脑型总部基地,模式四：后台服务型总部基地,交通便利，易于原材料、成品运输；市政设施水平要求 较高，水、电、能源等有特殊要求。,产业聚集效应突出，基础设施特别是IT设施先进； 交通便利。,良好的商务基础，交通便利；环境优美，人力资源良好。,城市中心，发达的城市交通，人流量密集，最高的地价和租金 购物、餐饮配套齐全，以大型金融企业入驻为主。,成熟模式“Advanced Business Park”,国外案例研究,2.1 国外总部基地案例:
5、美国硅谷Silicon Valley,美国硅谷Silicon Valley概况： 硅谷位于旧金山湾南端，距旧金山市区50英里。 硅谷地区集中了近万家大大小小的高科技公司，其中约60%是以信息为主的集研究开发的实业公司；约40%是为研究开发、生产销售提供各种配套服务的第三产业公司，包括金融、风险投资等公司。 目前硅谷的商务花园商务群落规模已经超出城镇的概念，而成为商务花园的区域概念。在硅谷地区，Oracle 的独家商务花园依shoreline 湖建造，规模庞大，风景优美。整个园区内建筑风格统一，具有很强的现代感。 2011年，硅谷GDP约占美国总GDP的5%，美国GOD约14.62万亿美元。硅谷
6、GDP总额约为0.731万亿。,2.2 国外总部基地案例:爱尔兰都柏林Park west西区商务花园,欧州商务花园案例 都柏林Park west西区商务花园概况： PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园， 其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。 PARK WEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。 以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发
7、，医疗保健及研发进入园区都可以享受到优厚的税收政策。 园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方英尺不等。,2.3 国外总部基地案例: PGA总部基地,PGA总部基地佛罗里达南端,PGA总部基地： 20分钟车程到达棕榈滩国际机场 40分钟车程到达劳德戴尔堡好莱坞国际机场 结合休闲度假的豪华会议中心 时尚高档、形态丰富的购物广场 以艺术为中心的文化场所。 以高尔夫、水上运动为主的体育休闲项目。,国外总部基地案例: PGA总部基地,2.4 国外总部基地案例总结,Business park,生态的 低密度的 低成本的(生态建筑材料） 与城市联系紧密的 有足够的人力资
8、源支持,商务花园的特征,运营、模式的思考,国内部分近似案例研究,2.5 总部基地案例:北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道,位置: 位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。 项目概况：项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，主力户型在1000-3000平米之间。 容积率：0.77， 绿化率：41%。 交通:位于北京经济技术开发区南大门的入口处 项目北部有开发区内唯一交通服务中心 三条主干道通往市中心 配套：项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休闲功能的商务会
9、所 ; 北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管理局等机构，及专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务机构、消防中心等配套设施。,亦庄BDA,总部基地案例:北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道,个性化、特色化的建筑产品,规划： 地块的规划和交通设计特别强调安全性，方便性，以及和建筑与景观之间的渗透与结合。 分布整个场地的人行路将建筑和道路有机的结合在一起，突出了公园的感觉。,建筑： 既考虑到彼此之间的对比，又在形式、色彩和材料的应用上不失和谐。 体量和形式力求人性化和亲近感，同时又融合到景观中去。,环境： 精心设计的草坪，湖面、小溪和坡地等元素创造一个建
10、筑与景观自然融合的小环境。,2.6 国内总部基地案例:上海创智天地,区位： 上海杨浦区，临近同济大学； 片区背景： 杨浦区是上海传统高教区，老工业基地； 目前定位于“知识杨浦”，依托高教资源，聚集了大量设计、IT、广告行业； 传统居住聚集区，写字楼供应量少； 片区现状： 22个国家级重点实验室 14所高等院校 100多家科研院所 2000余家设计、广告等创意公司 20万本科生、研究生和博士生,创智 天地,创智天地打造都市生活第三地,国内总部基地案例:上海智创天地成功原因分析,二是城市配套成熟：项目距离五角场中心区不足五分钟步行路程，而五角场正在被上海政府打造为城市副中心，各项大型配套已完全成熟
11、。,一是时机把握准确：上海中长期规划提出科技兴市的战略，而瑞安公司借此东风，与杨浦区政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的强力支持。,三是区域科技氛围浓厚：项目周边名校林立，提供了大量的高科技后备人才。,2.7 国内外案例总结:总部基地成功要素总结,总部基地成功要素总结： 核心要素： 形成核心产业 政策扶植 交通便利 配套完善 高速的信息网络,重要要素： 良好的区域规划与前景 环境优美、生态环保 低密度建筑 人力资源基础好,次重要要素：特色化的服务 完善的服务体系 个性化的建筑形态,3.1 总部基地的功能构成与形态,总部基地的景观设计理念与自然和谐共生 （1）门户性的景观体系 （
12、2）与自然和谐共生的岛屿环境 （3）天然湿地,彰显恬静质朴的自然湿地湖泊，营造视野开阔， 尺度宜人，非都市化的低密度企业总部基地,总部基地的功能构成,企业总部不仅仅是建筑集群，生态的园林景观，而是一种国际化、高品质，强调沟通与互动，充满优越感的商务活动空间。 总部基地吸纳的世界企业巨头们，作为这样的商务空间，作为越来越国际化的发展趋势，普洱需要这样一个展示的平台！,开放、公平、沟通、竞争，契合目标 客户的心理感受。,总部基地的功能构成,主要项目策划 （1）创意工作室及相关产业总部、工作、培训基地、创意设计中心,总部基地的功能构成与形态,（2）相关配套建筑：技术交流空间,总部基地的功能构成与形态
13、,总部基地的功能构成与形态,公共服务平台、餐厅、健身,健身,餐厅,书吧,运营模式,三圈联动，打造普洱湿地企业总部基地。,总部基地建筑设计,建筑设计理念,PROGRAM FLEXIBILITY 功能空间灵活性,MAXIMIZE LANDSCAPE 景观绿地最大化,总部基地建筑设计,总平面设计 （1）总平面布置应合理布局、功能分区明确、节约用地、交通组织顺畅，并应满足当地城市规划行政主管部门的有关规定和指标。 （2）总平面布置应进行环境和绿化设计。办公建筑的主体部分宜有良好的朝向和日照。 （3）当办公建筑与其它建筑共建在同一基地内或与其它建筑合建时，应满足办公建筑的使用功能和环境要求，分区明确，宜
14、设置单独出入口。 （4）总平面应合理布置设备用房、附属设施和地下建筑的出入口。锅炉房、厨房等后勤用房的燃料、货物及垃圾等物品的运输应设有单独通道和出入口。,总部基地建筑设计,建筑设计 （1）办公建筑应根据使用性质、建设规模与标准的不同，确定各类用房。一般由办公用房、公共用房、服务用房和设备用房等组成。 （2）办公建筑应根据使用要求、用地条件、结构选型等情况按建筑模数选择开间和进深，合理确定建筑平面，提高使用面积系数，应宜留有发展余地，为今后改造和灵活分隔创造条件。 （3）5层及5层以上办公建筑应设电梯；主要楼梯及电梯应设于入口附近，位置要明显。,入口大厅是给人第一印象的地方，一定程度上代表整个
15、建筑的档次。 在设计中强调与室外的联系，重视其交通枢纽地位，进行人流组织设计，解决与各部门的联系,并加强大厅空间动态导向和限定。,总部基地的内外景观的舒适度,办公室用房 办公室用房宜包括普通办公室和专用办公室。专用办公室宜包括设计工作室和研究工作室。 办公室用房宜有良好的天然采光和自然通风，并不宜布置在地下室。办公室宜有避免西晒和眩光的措施。 普通办公室宜设计成单间式办公室、开放式办公室或半开放式办公室；也可设计成单元式办公室、公寓式办公室或酒店式办公室。 普通办公室每人使用面积不应小于4m2，单间办公室净面积不应小于1Om2。,总部基地建筑设计,工作室宜采用开放式或半开放式办公室空间，并用灵
16、活隔断、家具等进行分隔；每人使用面积不应小于6m2。 研究工作室宜采用单间式；每人使用面积不应小于5m2。,总部基地建筑设计,公共用房 公共用房宜包括会议室、对外办事厅、接待室、陈列室、公用厕所、开水间等。 会议室根据需要可分设中、小会议室和大会议室： 中、小会议室可分散布置；小会议室使用面积宜为30m2，中会议室使用面积宜为60m2； 大会议室应根据使用人数和桌椅设置情况确定使用面积，平面长宽比不宜大于2:1。,总部基地建筑设计,总部基地的高效的使用效率,核心筒布置 核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置，主要有以下几种方式： 1、中央布置：集中在标准层的中央，这种方式就是普通的核心筒式，对一般的小公司和大公司有较好的适应性； 2、外围布置：核心筒布置在办公空间外围，在中间留下连续无阻隔的大空间，这种方式一般针对大的公司布置； 3、综合布置：结合上述两种方式，核心筒集中成组布置，在每组周边有较小进深的空间，而核心筒组之间又有连续的无阻隔大空间。,电梯的布置方式： 1、使用方便：底层入口的易识别性和良好的集
