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1、万科坪山客户体系研究报告,Company Logo,2,样本说明,1、本次客户调研采用定量方式进行； 2、样本量分布：,3、样本量特征: 受访人群2年内有购房计划；男女比例比较均衡，其中男性比例57.7%，女性比例42.3%,三和广场： 坪山本地客户/宝龙/碧岭工业区样本采集区,东胜商业街（坪山街道办）： 坪山本地客户/宝龙/碧岭工业区样本采集区,大工业区燕子岭生活区： 大工业区样本采集区,样本采集区,Company Logo,4,目 录,1. 客户基本特征,2. 置业区域,3. 置业需求,4. 项目测试,5. 品牌测试,Company Logo,5,家庭年收入/年龄结构,受访者的年龄结构都比
2、较年轻，35岁以下的比例居多；而结合收入来看，家庭年收入在15万以上的客户，也有6成客户年龄在35岁以下，由此可见，受访人群正处于家庭结构转型的重要时期，结婚、生子等人生重大转折都是在该期间完成，对于住房的需求、改善居住条件的愿望在这一阶段也最为迫切。,从受访人群的情况看,家庭年收入在15万以上的比例很少，仅占了不到1成的比例；受访者的家庭年收入集中在8-15万这一区间，这一区间的比例占了接近6成。,Company Logo,6,居住人数,从购房前后的居住人数来判断,居住人口的增长，无疑也是置业的动因之一，这也进一步印证了受访人群正处于生命周期的转变期，家庭结构基本以三口之家、三代同堂为主。,
3、Company Logo,7,职业构成,受访人群以私营企主/个体户/企事业单位高管为主，其中私营企业主/个体户所占比例最高，且家庭年收入越高私企主/个体户的比例就越高。,Company Logo,8,媒体接触习惯平面媒体,作为市场渗透率最高的报纸南方都市报，不出意料的成为了受访者接触最多的报纸，而定位中高端市场的深圳商报、经济观察报，却仅排在第5和第8位，说明此客户群仍处于一个比较低的层级。 而时尚类杂志（如知音、读者等）在受访者中大受欢迎，也再次证明了这一点。不过，不同收入层面的受访者依然表现出了不同的媒体接触习惯，年收入在15万以上的客户明显对财经和政经类媒体比较感兴趣。,Company
4、Logo,9,媒体接触习惯电视媒体,中央电视台和深圳电视台是受访者比较热衷收看的，但是湖南卫视的收视率超过了众多本地电视频道，说明了受访者大多还处于一个从“家乡文化”向“本地文化”的过渡阶段。这一点在不同收入群体中表现尤为明显，如龙岗台在年收入8万以下的受访者中，只有8.2的收视率；而在年收入15万以上的受访者中，收视率则高达32.1。,Company Logo,10,业余爱好,由于受到生活空间的限制，电视成为了受访者最为偏爱的娱乐活动，这也是受访者与外界接触和了解外界信息最为直接和便利的途径。因此，结合媒体接触习惯，可以看出，电视媒体中的一些时尚娱乐、时政新闻频道将是未来广告投放的主来方向。
5、 受访者偏好的业余爱好，总体来看，是比较丰富的。然而，大多都比较平实，比较高雅的爱好（如乐器、文艺、收藏等）却并不多见。这说明受访人群并非“时代领袖”，前沿、新潮的事物并不见得能够对其产生足够的吸引力，即使接受也需要一个较长的过程。,注：左图仅列出偏好度超过5的业务爱好。,Company Logo,11,自有物业情况,受访人群在坪山的自有住房比例较低，9成多的受访者表示在坪山没有自已的物业。但超过5成的客户表示在坪山以外有1套房产，计划首次置业的客户比例在4成左右。,Company Logo,12,购房决策,超过6成的受访者会与家人一起决定购房，其中，配偶参与决策的比例最高，达到了67.2；其
6、次是父母，比例为29.6。,Company Logo,13,置业原因,购房原因以自用为主，改善居住条件的占据首位，其次是解决自住需要；投资置业的比例2成左右；,Company Logo,14,置业原因,进一步分析发现，基于改善居住条件的二次置业客户、投资客户等比基于解决基本居住需要的首次置业客户的年龄和收入都要明显更高；,Company Logo,15,受访者基本特征总结,本次受访者可分为两类人群，一类为工业区客户，一类为非工业区客户。工业区客户的生活方式比较有规律性，在工作日内，都是早上从寝室坐班车前往工厂工作，中午在工厂食堂就餐，晚上下班又坐班车回到寝室。唯一的生活空间就是在生活区（如大工
7、业区内的燕子岭生活区）中的一些生活娱乐场所。到了周末，工业区客户基本会选择离开工业区，有房产的客户会回到自己的住处（不少中高端客户的房产是在关内），没有房产的客户则会往坪山商业街、龙岗中心城等龙岗较为繁华的区域游玩，往关内游玩的工业区客户甚少。非工业区客户的生活方式比较自由，以生意人居多，生活圈也很少离开坪山地区。这些客户一般将龙岗中心城当成龙岗的“市区”，因此在进行一些商务活动时，会首选龙岗中心城。,Company Logo,16,目 录,1. 客户基本特征,2. 置业区域,3. 置业需求,4. 项目测试,5. 品牌测试,Company Logo,17,置业区域选择,Company Logo
8、,18,置业区域选择,鉴于大量的受访客户居住地和工作地都在坪山，选择置业区域时最看重“距离工作地点近”（车程约控制在23分钟左右），以及对区域的熟悉程度，所以只要发挥好本地的优势，开发出高质量的楼盘产品，大量本地的潜在置业者会构成坚实的需求后盾。,受访客户大多倾向于坪山本地置业；但由于坪山房地产市场供应的长期不足，本地累积的置业需求只能在外部区域得到满足，故而龙岗中心城、布吉等距离坪山较近的区域也是受访者所考虑的置业区域。,Company Logo,19,对坪山的看法,对于坪山的未来发展，客户普遍看好，近4成的客户表示愿意在此购房，并作为主要居住地。但也有近三成客户表示不愿意在坪山置业，原因主
9、要是坪山发展较慢，规划、治安不好，交通不便等。,Company Logo,20,目 录,1. 客户基本特征,2. 置业区域,3. 置业需求,4. 项目测试,5. 品牌测试,Company Logo,21,影响置业因素,在给出的32个因素中，受访者认为比较重要的因素，除了交通便利、地段、价格因素等因素以外，安全设施、社区配套、主人房设计、客厅设计等，也是受访者较关注的重要因素。发展商的品牌重要度评价相对略低，说明坪山房地产市场的品牌引导力尚有较大发挥空间,Company Logo,22,影响置业因素,Company Logo,23,影响置业因素,Company Logo,24,面积需求,从购买的
10、面积，基本上在81-120之间，其中91-100是需求的主要区间，这与受访人群的多为三口之家的家庭结构有关。而对应这一面积段的客户普遍表示不能接受拼接户型。,注：因140平米以上各面积段的样本量未达最低要求，故数据不足以代表整体，仅作参考。,Company Logo,25,户型需求,结合户型来看，主流面积段的户型以3房2厅2卫为主。,注：因140平米以上各面积段的样本量未达最低要求，故数据不足以代表整体，仅作参考。,Company Logo,26,各功能区间的面积需求,注：因140平米以上各面积段的样本量未达最低要求，故数据不足以代表整体，仅作参考。,Company Logo,27,景观/阳台
11、/层高,从受访者对住房层高的要求来看，两层高的复式结构并不受客户关注，在主流面积段，过半的客户比较喜欢标准层高，即平层户型，而有2-3成的客户表求可接受1层半层高的户型结构。,客厅与主卧是住所两大重要功能区间，故客户对其的景观、阳台的要求也较高，其中客厅需要景观与阳台的比例超过8成。,注：因140平米以上各面积段的样本量未达最低要求，故数据不足以代表整体，仅作参考。,Company Logo,28,用餐/宴请,几乎很少宴请宾客,受访者家中一般用餐人数近9成集中在3-5人，其中一般用餐人数为人的，占到43%。而宴请宾客人数也多集中在2-5人之间。这种情况下，结合受访者对餐厅（家庭厅）的大小需求，
12、供6-8人同时用餐（约10-13平米）的餐厅基本可以满足大多数客户大部分时间的用餐需求。,Company Logo,29,套间/主人房设置,在对带多功能房套间的需求上，有近4成的客户表示并不需要这种的套间，但也有超过30%的客户表求可以为自已准备这样的套间。在主人房的配置中，对于主卧衣帽间/起居厅兼书房等辅助功能用房大多持不需要的态度。但对主卧配置的需求这与整套住房的面积成正比，随着住房面积段增长，对主卧辅助性功能用房的需求也在增长中。,注：因140平米以上各面积段的样本量未达最低要求，故数据不足以代表整体，仅作参考。,Company Logo,30,卫生间/入户花园,在对卫生间的需求上，绝大
13、部分客户表示除主人房以外，其他卧室共用一个公共卫生间的“2卫”设计已足够。,对于入户花园的设计，因要支付一定的费用，绝大数客户表求不需要配置，但随着购置面积的增大，对入户花园的需求比例也在增长中。,注：因140平米以上各面积段的样本量未达最低要求，故数据不足以代表整体，仅作参考。,Company Logo,31,车位,从客户对车位的需求来看，本项目无需做到每户1个车位的配置。,注：因140平米以上各面积段的样本量未达最低要求，故数据不足以代表整体，仅作参考。,受访者大多数都认同地下室公共车库，尤其是收入水平较高的受访者，对地下室车库的认同度更高。,Company Logo,32,阳台,关于家里
14、最大的阳台的使用，受访者多以家庭日常使用为主，洗晒衣服、观景、闲坐等都是受访者比较喜欢的方式。,对于需要计算一半价格的阳台，主流面积段有近6成的客户表示需要2个。,Company Logo,33,窗户,对于房间内窗户的要求上，凸窗、一般的窗子以及落地窗是提及率较高，而随着客户购买面积段的不同，其对窗户的要求也有所不同，需求的面积越大，其对落地窗的偏好也就越高。,注：因140平米以上各面积段的样本量未达最低要求，故数据不足以代表整体，仅作参考。,Company Logo,34,交楼标准,在对交楼标准的要求上，近6成的客户选择了毛坯房，而局部装修的提及率也较高，且300-800元/平米的装修标准提
15、及率较高。,注：因140平米以上各面积段的样本量未达最低要求，故数据不足以代表整体，仅作参考。,Company Logo,35,建筑风格,欧陆风格1,欧陆风格2,现代简约风格1,现代简约风格2,建筑风格方面，受访者则倾向于欧陆风格，比例达到60%。,Company Logo,36,建筑风格,Company Logo,37,外墙材料,涂料1,涂料2,石材1,石材2,砖1,砖2,瓷片1,瓷片2,在外墙材料方面，受访者则倾向于瓷片和石材等材料。,Company Logo,38,园林景观,欧式风格1,欧式风格2,泰式园林1,泰式园林2,现代简约风格1,现代简约风格2,对于园林景观方面，受访者则倾向于现
16、代简约风格和欧陆风格 ,Company Logo,39,住户大堂,富丽堂皇1,富丽堂皇2,简洁明快1,简洁明快2,温馨亲切1,温馨亲切2,对于住户大堂的设计，受访者对各类型的设计相对较为平均，各占3成，发展商需找出这三者间的平衡点，以满足客户的需求。,Company Logo,40,大堂/园景,Company Logo,41,社区/门卫,Company Logo,42,会所/配套,对小区的配套要求主要是超市/泳池/学校、幼儿园/图书馆/休闲餐饮等 。,Company Logo,43,风水,有接近17%的客户表示购房时非常注重风水,有接近38%的客户表示会考虑风水但不是关键因素。至于风水好的特征，大部分客户表示无或是不知道，“有山有水有花园”的提及率比较高，占15%的比例；而“坐比朝南”也有近1成的提及率。,Company Logo,44,目 录,1. 客户基本特征,2. 置业区域,3. 置业需求,4. 项目测试,5. 品牌测试,Company Logo,45,地块评价,客户对本项目地块的位置及交通情况较为认可 。,
