xx项目定价报告模版(最完整的定价报告)

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1、一批次定价报告,2016.4.29,定价报告的核心前提：,项目整盘/阶段均价的推导依据主要是以下两点： 实现公司既定的利润目标。 实现公司既定的项目运作回款目标。,CONTANTS,目 录,PART1 销售目标盘点,PART2 市场分析,PART3 蓄客情况分析,PART4 项目定价,1.目标盘点 2.项目货量盘点 3.共识条件梳理,1.宏观市场分析 2.区域市场分析 3.典型竞品分析,1.整体蓄客情况 2.金卡升级客户分析 3.未成交客户分析,1.整盘均价推导 2.一批次推售货源分析 3.一批次价格策略 4.一批次价格演示,PART1 销售目标盘点,1.目标盘点 2.项目货量盘点 3.共识条

2、件梳理,2016全年任务4亿元，开盘任务7500万元，销售160套,TIPS:,1.1目标盘点,项目2016年整盘销售目标为4亿，推售1416套，销售815套，去化率57.5% 首批次开盘任务160套！,1.2项目货量盘点,总住宅套数1976套，80三室两厅一卫户型占30%，90-91三室两厅双卫占44%，103-126四室两厅户型占27%。,项目整盘以三房配比为主，占比74% 主力户型集中在80-90平米三室、106平米四室两厅户型,1.2首批次开盘的房源配比,优势：紧凑型三居，南北通透 劣势：铁路噪音直接影响,优势：南北通透，客厅卧室朝中庭绿化 劣势：次卧使用面积偏小,优势：紧凑型四房，横

3、厅设计 劣势：阳台面积偏小,B3 90平米户型,B2 80平米户型,B4 105平米户型,首批次推售楼栋为项目位置最差楼栋 整体产品均好性强，无明显硬伤 临铁路噪音影响较大,1.3共识条件梳理,前期会议及沟通已达成的共识：,本项目周边近期入市楼盘较多，加之楼盘前期运作因素，市场对仁和春天项目关注度较大，开盘价格在西外片区具有房产市场价格指导性。,PART2 市场分析,1.宏观市场分析 近期政策分析 整体市场分析 2.区域市场分析 3.典型竞品分析,3月度政策一览表,关键字：因城施策、购房补贴、公积金调整,达州本地政策分析,2.1宏观市场分析,不用等房产证了80元/购房补助,未来，楼市将大规模推

4、出“精装房”？,达州市近日对“中心城区市民购买首套普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房补助金”的发放进行了调整，11月30日前提出购房补助申请，核实通过的将给予个人购房资金补助。根据相关规定，普通自住商品房，指房地产开发企业开发建设的建筑面积140平方米以下（不含140平方米）的住房，按房屋预告登记证登记的房屋建筑面积80元/平方米补助，每套普通自住商品房只能享受一次购房补助。居民在申请补助时，需提供房屋预告登记证（核对原件）、有效身份证明（核对原件）、购买首套普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房的房产档案查询记录、2015年6月10日至2016年6月9日期间网签的商品房买卖合同、

5、购房补助资金申请审批表等资料，购房补助的申请受理截止时间为11月30日。,3月23日，四川省政府印发关于推进建筑产业现代化发展的指导意见(简称意见)，明确提出对以出让方式供应的建设项目用地，在规划设计条件中明确项目的预制装配率、全装修成品住房(即所谓“精装房”)比例，列入土地出让合同。也就是说，不建“精装房”，房地产商就不要想拿地。,宏观市场结论：总量过剩，分化加剧,全国各大城市出现差别化调控政策，二三线城市鼓励去库存，分化进一步加剧，预计未来政策层面依然以正向的鼓励为主；,2.1宏观市场分析,供销走势,（数据来源房网）,结论： 1、市场整体表现积极，但未来大量新增入市，加剧存量风险 2、本案

6、推出时并未是市场传统成交旺季,【供应】2015年8-11月，市场呈现供不应求趋势；2016年1月，供应有一轮井喷态势；2015年1月-2016年2月供应114.72万，成交104.57万，月均成交8.7万平米，整体供略大于求； 【成交】主城区新推住宅房源共计13253套、成交12858套，月均成交1071套； 【规律】市场全年来看，一般会有二次的供销高峰，一次是在1-2月份，主要为返乡置业；一次为7-8月，主要为暑期置业，方便小孩上学购买。,结论：市场整体量价平稳，价格稳中略升 2015年达州市中心城区商品住宅成交11485套、成交金额49.79亿、成交面积103.9万； 从销售套数来看，正常

7、月份去化量在800-900套之间，传统旺季市场销量可以达到2倍； 达州主城区住宅价格稳定在4800-5000元/；,量价走势,2.1宏观市场分析,（数据来源达房网）,结论：80-90平米小三房产品主力供销，总价45万以内 产品结构：整体以80-90平米小三房产品为主力供销产品线，存量也最大，市场供应较为饱和 价格情况：从价格趋势来看，市场主力成交以70-80平米总价40万以内，80-90平米总价45万以内，90-100平米总价49万以内去化为主。,2.1宏观市场分析,供销存关系,（数据来源达房网）,2.2区域市场分析,结论：本案所在西外板块新盘供应量大，价格在4800-5000元/平米 一梯队

8、项目地段较优（邻市中心），且有优质的教育资源（通川区实验小学，通川区七小），均价约5000元/，月均去化约30套； 二梯队靠近城外莲花湖方向，均价约4800元/，月均去化25-50套；,西外板块项目量价关系,2.区域市场分析, 刚需产品：以两房和2+1小三房为主，面积区间在70-90，总价在35-45万 改善型产品：以舒适三房为主，面积区间在90-100余，总价在45-55万； 供给：套三单卫供应占比44%，套三双卫及套二各占20%； 成交：套三单卫成交占比约48%，其中80-90套三单卫市场表现较好，40-45万及45-50万是成交主力，占总成交的65%； 存量：套三存量相对较大，套二、套四

9、产品去化较稳定，供销比约为1.6；,2.2区域市场分析,板块项目面积段与套型交叉分析,结论：板块畅销总价区间在40-50万区间 三房产品最为畅销, 客户区域性较强，刚需及刚改客户为主，渠县、通川区及周边乡镇如：复兴、河市等乡镇客占比60%以上，其余40%客户多来自老城区、周边县份及乡镇； 客户主要看重区域教育资源、交通、规划及配套;,2.2区域市场分析,西外板块项目购买客群分析,达州周边乡镇进城人群、老城区换房客户成为成交主力 客户看重教育配套、交通地段,小结： 量价关系：市场量价整体趋于平稳，均价区间在4800-5200元/平米； 产品供应结构：80-90平米套三户型供销为主，市场存量也最大

10、； 总价区间：40-45万及45-50万是成交主力，占总成交的65%； 购买客群：客户区域性较强，主要为周边乡镇及老城区客户；项目启示： 本项目推出时并未是市场传统销售旺季 区域内新亮相项目较多，区域供应激增 本项目产品面积区间符合市场热销需求，但同时也是市场竞争最激烈的产品 达州市场价格区间梯度不大，价格增长有限，存在市场价格天花板,市场小结,项目周边同期入市房源超过1万套，供应量大，价格低，面临全线竞争,区域竞品楼盘,达州楼盘分布,西外及南外板块是目前房地产热点开发区域，在售项目多处于尾盘阶段，未来热点开发板块将集中在西外莲湖新城区域， 未开盘项目较多，潜在供应集中。,2.3典型竞品分析,

11、红星广场项目指标,2.3典型竞品分析,红星广场总评及业态,项目物业形态： 商业 住宅：1期5栋33层高层（1批次78-105） + 4栋6层洋房 + 4栋7+1洋房（规划面积100-200） 2-3期：高层,百亩规模综合舒居大盘,2.3典型竞品分析,红星广场产品供应,1批次推出高层物业，全为三房四房产品，主力以89平米三房双卫产品及78平米3房单卫产品为主 产品线与本案趋同，面临全线产品竞争 推售产品整体质素优于本案，享开阔楼间距及公园景观,供应产品情况： 主力产品： 89刚需3室2厅2卫产品； 其次为783室单卫产品。 辅以少量1054室2厅2卫偏改善型产品。,2.3典型竞品分析,红星广场户

12、型,3室2厅1卫 产权面积78.56 赠送19 赠送率24%,3室2厅2卫 产权面积88.97 赠送18 赠送率20%,可改4室2厅2卫 产权面积105.17 赠送33 赠送率31%,市场主流套三产品：面积控制实现总价控制，同时满足对功能需求； 赠送面积大，赠送率20%-31%，市场唯一，性价比高；,2.3典型竞品分析,红星商业广场推广及现场展示,180米地标 90万方国际商业航母 大盘气场,2.3典型竞品分析,线上输出“80米达州地标 ，90万方国际商业航母”建立大盘形象 线下通过主流媒体、阵地、行销建立起客户通路,主要推广方式： 户外单立柱、公交站台， 达州电视台 房地产门户网广告宣传（达

13、房房、达州房产网） 行销渠道（DM单派发） 项目形象包装（工地围墙、售楼部包装） 主要促销手段： 金卡升级交2000抵1万优惠； 4月16日开始，补交8000万再优惠3万元（合计：交1万抵4万）,网络软文： 自媒体官方微信、搜房网、凤凰山下论坛,2.3典型竞品分析,红星商业广场-推广及促销手段,凤凰城项目指标,2.3典型竞品分析,凤凰城总评及业态,项目物业形态： 商业 + 1期3栋30/31/33层高层住宅 （50-120，顶跃131-166 ） + 2期4栋高层住宅,纯住宅社区 产品丰富,1期,1#,3#,4#,5#,9#,10#,11#,2期,2.3典型竞品分析,凤凰城产品供应情况,供应产

14、品情况： 主力产品：86-94刚需3室2厅2卫产品； 其次为82-843室单卫及50-531室1厅1卫产品。 辅以少量68-702室及1204室产品。,2.3典型竞品分析,规模适中，产品线涵盖50-120平米，套一至套四产品均有，定位不清晰 主力以90-94平米三房双卫产品供应为主,凤凰城户型,2室2厅1卫 产权面积67.69 赠送8.09 赠送率12%,3室2厅1卫 产权面积81.58 赠送8.49 赠送率10%,供应67平米二房、81平米2.5房产品，常规赠送,2.3典型竞品分析,3室2厅2卫 产权面积94.31 赠送9.68 赠送率10%,4室2厅2卫 产权面积119.87 赠送16.4

15、6 赠送率14%,凤凰城户型,2.3典型竞品分析,凤凰城推广及现场展示,新中心 首席鼎配法式壕宅 居中心 享名校 不到凤凰城 不买房,2.3典型竞品分析,2.3典型竞品分析,中迪红星国际商业广场,凤凰城,仁和春天,凤凰城网签：274组 红星广场认筹：460组 认筹：394组,项目新增重要竞品分析,2.3典型竞品分析,竞品对比分析小结： 产品同质：产品同质化严重，在首批次房源上面临全线竞争 提前本案开盘：竞品预计在4月底5月初相继开盘，本批次新增供应量达1001套，主要以81-94紧凑型套三产品为主，竞品势必会抢占市场客源加剧区域竞争，本案未占先机 报价口径低，拉低客户心理预期：紧邻楼盘凤凰城以

16、平淡入市顺势网签，对外宣称4588元/起，网签均价以4800元/低价策略入市，中迪红星美凯龙利用项目商业及品牌、超大赠送率、对外宣称5100元/实得仅4200元/ 本案首批次推售产品质素不足：本案在首批次推售产品上，与竞品相比优势不明显，在赠送率及楼栋位置上弱于区域竞品,2.3典型竞品分析,项目启示： 仁和项目达州首开，必须一炮打响，方能保证项目后续的热销 在产品同质且无较大竞争优势前提下，首批次房源价格不宜过高，保证首开热度 为避免竞品提前开盘进行客户分流，本案在报价口径上及开盘政策上要具有一定刺激力度，方能大量保有客户 持续输出蓝润品牌、仁和价值、配套优势，逐步拉高客户心理预期,PART3 蓄客情况分析,1.整体蓄客情况 2.金卡升级客户分析 3.未成交客户分析,2.1整体蓄客情况, 从到访客户分析：1月19日4月24日，项目共计来访2246组，金卡升级384组，来访金卡升级转化率17.1%； 从到访客户分析：来访主要渠道为路过（来访745，占比33.2%）、朋介（来访421组，占比18.7%）；,