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1、西湖印象8月份营销&推广执行计划合富辉煌 (7月1日7月24日数据),CONTENTS,目 录,PART 1,7月份市场环境分析,7月份市场总结(截止7月24日),自6月份以来,市场在售货量不大,且各项目来电来访下滑严重,且各项目新推楼栋去化率均低于60%,受政策影响,越来越多的客户选择观望,下半年市场政策如果没有改观,不排除类似恒大项目降价走量。,本次加推房源为87#,共计256套房源,当天到访客户150组左右;当天去化35套左右。,楼栋: 87#(256套房源) 优惠: 开盘当天优惠3个点; 按揭优惠3个点,一次性优惠5个点, 价格: 价格区间(含精装)9100-9800元/,均价约960
2、0元/;,7月22日恒大未来城加推介绍,本次加推房源为70#,共计16套房源,当天去化10套左右。,楼栋:70#(16套房源) 优惠:认筹交10万,开盘总房款优惠5万, 价格:一层边户均价在17800元/,中间户17400元/,二楼均价在15200元/,三楼四楼均价在14800元/左右。,7月22日茉莉公馆加推介绍,7月15日西湖观邸开盘简报,截止到开盘认筹320组左右,实际到场260组左右。 本次开高层两栋:2#、4#共计196套房源(准现房)整体去化120套左右。,西湖 观邸,楼栋:2#、4#(196套房源) 优惠:认筹交3千抵1万、当天选房成功96折、准时签约99折 价格:7300-88
3、00元;2#楼均价7700元/,4#楼均价7600元/ 现场交款:现场交1万定金;其他都未定(首付比例,签约); 选房方式:顺序选房。,内容: 西湖观邸为润城项目集英街西边地块,产品包含高层、洋房、别墅。 本次推出房源2#、4#两栋楼全是一个单元,2#楼2梯5户,18层;4#楼2梯6户18层(1层部分底商);共计196套房源。 房源价格东西户型价差较大:以4#楼为例东户847400-7700元(紧邻集英街,看不到湖景);东南户607300-7500元(看不到湖景);两个南户897350-7580元(看不到湖景);西南户607300-8000元(部分能看到湖景);西户857400-8800元(部
4、分可以看到湖景)。大部分房源价格在7300-7500之间,只有西户房价大部分在8000以上。,7月15日西湖观邸开盘简报,89 (两室两厅一卫),146 (四室两厅两卫),60 (一室两厅一卫),85 (两室两厅一卫),6054套,8554套,8970套,14618套,7月15日西湖观邸开盘简报,PART 2,7月营销推广总结,由图可知,龙亭区和金明区占比最多,分别为29组、15组,其中郑州区域4组,占比不足10%; 由图可知,地缘性客户仍为本项目主要认可客群;,截止7月24日,累计验资55组,营销总结,截止7月24日,累计验资55组,营销总结,由图可知,围挡及路过等自然性到访占比最多,有40
5、组,说明本案地理位置的先天优越。; 由图可知,朋介客户有11组,占比约20%,老带新及转介逐渐成为本案购房重要客户之一;,来访区域:来访区域主要为金明区、龙亭区、郑州,分别占比42%、27%、11%,龙亭区目前基本无在建项目,因此为开封购房最大外溢区域,金明区、经开区为地缘客户;,截止7月24日项目7月份完成来访452组,营销总结,来访途径:来访渠道主要为路过、朋介、户外,分别占比68%、11%、7%,说明本案受西湖沙滩影响较大,建议考虑加大西湖拓客方面支持; 来电途径:相比于来访途径,来电途径更为均匀,户外、网络、路过、朋介分别占比:37%、30%、18%、15%。,截止7月24日项目7月份
6、完成来访452组,来电33组,营销总结,推广总结,推广总结,推广总结,设计推广工作:,设计推广工作:,设计推广工作:,PART 3,8月营销执行计划,8月销售目标,推售楼座:推售2# 推售时间:8月26日(具体以预售证办理时间、蓄客情况、客户落位情况而定) 推售思考:2#号楼135套房源,目标当月去化45%约60套,当月去化50%约65套;,下半年第1次集中推售,根据目标8月整月2#号楼去化50%67套房源计算,开盘前需要200组验资客户,自任务发布之日起截止8月31日共计需要到访客户850组。,8月销售节点,7月22日,8月21日25日,8月26日,7月21日验资政策公布实施按揭30万验资,
7、全款50万验资,开盘前必须提供征信报告、足额银行流水;,7月25日电商拓客上线 每日要求10组有效到访,7月23日,释放价格区间,第二次客户落位,试探客户反映,根据反映适时调整最终价格,开盘,8月27日,剩余房源价格上涨200元/平米,8月10日,2#号楼取得预售许可证,验资客户开始会员升级,全款缴纳10万,按揭缴纳5万,8月销售策略,全款客户享95折优惠、按揭客户享99折优惠;,优惠方式一,优惠方式二,优惠方式三,0元入会:前期0元入会客户享3000元开盘优惠,现已截止;,电商优惠:凡参与验资客户并参加取证后的会员升级,均享受电商优惠5000抵20000元优惠;,通过价格调整,最终实现2#号
8、楼表均价8500元左右,8月销售策略,验资资格:客户必须接受开封海龙置业以5970元的均价签约,剩余差价款一次性支付给开封海龙置业;,条件一,条件二,条件三,全款客户:需提供不低于50万元银行资产证明;,按揭客户:需提供不低于30万元银行资产证明;,银行流水:需提供6个月内,月均不低于10000元流水,可先验资,8月26日前补齐流水,否则,不得参与开盘;,条件四,通过验资期间客户资格审查及资料的提交,将按揭审查工作前置,从而提高按揭办理、合同签约等工作的办理速度。,征信报告:需提供客户本人征信报告,可先验资,8月26日前未提供征信报告或征信报告不通过的,不得参与开盘;,条件五,8月推广费用,费
9、用申请: 8月销售金额约为0.7亿元,按照2%计算推广费用为140万元,力争在尽可能节省费用的前提下完成既定目标。,8月推广渠道,电商:重新恢复电商,利用电商强大线上线下资源嫁接,从而短时间内明显增加项目到访,并最终为开盘服务;,渠道一,渠道二,渠道三,沙滩游客截访:本案大部分到访客户为路过等自然到访,建议增加沙滩游客截访力度,如免费供应饮品、发放气球礼品等,详见后边推广策略;,活动:通过中大型活动,提升市场关注度、增加老业主粘性;,8月推广渠道一电商,重新恢复电商,利用电商强大线上线下资源嫁接,从而短时间内明显增加项目到访,并最终为开盘服务,扫码送气球,留电送矿泉水、西区主要街道派发遮阳板,
10、汴西湖,作为项目的第一大生态卖点,同时也是夏季开封人民休闲娱乐的首选目的地,由于天气较热,儿童较多,建议气球、矿泉水等小物品,进行定制包装后配合单页在汴西湖公园派送,方便拉访的同时传递项目人文关怀的印象。同时前期西湖印象在集英街、一大街、二大街早晨6:007:00钟派发遮阳板,受到广泛的关注,部分事业单位、银行等建议可以给予特殊渠道进入单位内部停车场派发,建议此项活动持续进行。,8月推广渠道二沙滩拓客,费用预估,8月推广渠道二沙滩拓客,8月推广渠道三 大中型活动,活动建议一 放肆一夏 全家出发 西湖印象童梦嘉年华 迪士尼家庭大奖等你拿活动目的:通过一系列、延续性的亲子游戏 邀约年轻父母家庭至售
11、楼部到访,传递高层认筹信息,促成项目成交。 活动时间:8.5-6 8.12-13,8.19-20,8.26-27 (8月每个周六、周日) 活动调性:童心童趣童陪伴 活动对象:意向客户,验资客户,已购客户,8月推广渠道三 大中型活动,活动排期,8月推广渠道三 大中型活动支持,费用预算,8月推广渠道三 大中型活动支持,活动建议二,爱心西瓜 清凉一夏,活动背景:7-8月正值开封本地瓜成熟季,同时酷暑难耐,西瓜是最好的解暑佳品,以集赞送西瓜、验资送西瓜雕刻、吃西瓜大赛等,可以促进客户来访,同时以公益事件,提升项目社会形象。 活动目的:增加客户到访,公益性质,传递项目形象。 提高项目在本地的社会地位。 活动时间:2017年7月29日8月15日 活动地点:西湖印象营销中心,8月推广渠道三 大中型活动支持,费用预算,8月份营销费用合计,月度营销费用预算:514600元,8月推广预计效果评估,综合费用预算:514600元 来电:60组; 来访约1500组(含活动到访、拓客到访、常规到访) 微信增粉500组; 2#号楼验资不低于200组; 2#号楼会员升级不低于150组; 2#号楼当月去化约50%,即65套; 备注:此项是以以上所有推广项目执行到位下的预期,根据推广费用的增减,目标会有所变更。,