村委会在集体土地上自建房屋出租应认定合同无效

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1、村委会在集体土地上自建房屋出租应认村委会在集体土地上自建房屋出租应认 定合同无效定合同无效 篇一：农村集体建设用地租赁合同的效力认定 农村集体建设用地租赁合同的效力认定 【案情】 XX 年 10 月黄屯村委会与连发铸造厂签订一份厂房租 赁合同 ，该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占 地 14 亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同 所涉土地于 XX 年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设 用地使用证，用途为工业用地） ，租赁期限 10 年，自 XX 年 10 月 1 日起至 2018 年 10 月 2 日止，每年租金为万元，租 赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设

2、备折价变卖给黄屯村委会。XX 年 10 月，黄屯村新一届村委 会以厂房租赁合同违反法律规定为由起诉到法院，请 求法院判处厂房租赁合同无效，并要求连发铸造厂限 期拆除新建厂房。连发铸造厂则认为厂房租赁合同合 法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。 【争议】 本案争议的焦点就是租赁合同是否有效。在案件的审 理过程中出现了两种不同的意见： 第一种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合 同，该租赁合同违反了土地管理法第六十三条关于“农民 集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农 业建设”的规定，根据合同法第五十二条第（五）项“违 反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该 租

3、赁合同无效。 第二种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合 同，该租赁合同并未违法土地管理法第六十三条的规定， 属有效合同。因为，土地管理法第六十三条立法本意是禁 止农村集体农用土地的流转，目的在于防止农民所有的农 用土地的不当流失，而不是禁止非农建设用地使用权的依 法流转。本案中，租赁合同中所涉厂房的用地属农村建设 用地，该租赁合同并未违反土地管理法第六十三条的规定。 【评析】 笔者同意第二种意见。 要判断本案双方所签订的租赁合同是否有效，关键是 要厘清农民集体所有的建设用地流转是否违反了土地管理 法第六十三条的强制性规定。 按照土地管理法的规定，我国农民集体所有的土地可 分为三大类：第一

4、类是农用地，是指直接用于农业生产的 土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面 等。我国对于农用地的保护是非常严格的，在土地管理法 在第一条、第四条第二款、第三十四条、第三十六条分别 作了规定。第二类是集体建设用地，是指经依法批准用于 非农业建设的土地，包括乡（镇）村企业建设用地、乡 （镇）村公用设施和公益事业建设用地以及村民宅基地。 依据土地管理法第十一条第二款的规定，集体建设用地也 可表述为“非农业建设用地” 。第三类是未利用地，是指农 用地和建设用地以外的土地。 农民集体所有的建设用地到底能否发生流转，虽然我 国现有法律没有明确的规定，但对此却未从根本上进行否 定。例如土地管理法

5、第二条 第三款规定： “任何单位和个人不得侵占、买卖或者 以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 ” 国务院关于深化改革严格土地管理的规定 （国发（XX） 28 号）第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、 建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。 ” XX 年 8 月国务院关于加强土地调控有关问题的通知 （国 发XX31 号）第六项规定：“农民集体所有建设用地使 用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用 地范围内”等等。综合上述及相关法律、国务院行政规定 的精神，笔者认为，我国并没有禁止农村集体建设用地的 合法流转，而且土地管理法第六十三条中“农民集体所有

6、 的土地”所涵盖的范围不应包括原本就具有非农业建设性 质和功能用途的集体建设用地，对此条文的理解应做限制 性理解。 土地管理法第六十三条的立法目的并非禁止农民集体 土地使用权依法流转的行为，而是为了防止在农民集体土 地使用权流转中出现以土地流转的形式将农用地非法变更 为建设用地的现象，以贯彻维护我国土地用途管制制度及 耕地保护制度的立法目的。 笔者认为，第一种意见忽略了农民集体所有的土地的 分类体系，混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的 区别，认为农村集体建设用地不能发生流转用于非农建设 的观点有失偏颇。 本案中，该租赁合同的签订和履行不仅有利于盘活或 发挥农村闲置地的功效为农村增收，而且

7、符合中央关于新 农村建设政策。因此，笔者认为，该租赁合同不但不违反 法律的强制性规定，而且还符合国家的新农村建设的政策， 应认定为有效。 来源：中国民商法律 篇二：农村集体建设用地租赁合同的效力认定 农村集体建设用地租赁合同的效力认定 【案情】 XX 年 10 月黄屯村委会与连发铸造厂签订一份厂房租 赁合同 ，该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占 地 14 亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同 所涉土地于 XX 年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设 用地使用证，用途为工业用地） ，租赁期限 10 年，自 XX 年 10 月 1 日起至 2018 年 10 月 2 日止，每年租

8、金为万元，租 赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设 备折价变卖给黄屯村委会。XX 年 10 月，黄屯村新一届村委 会以厂房租赁合同违反法律规定为由起诉到法院，请 求法院判处厂房租赁合同无效，并要求连发铸造厂限 期拆除新建厂房。连发铸造厂则认为厂房租赁合同合 法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。 【争议】 本案争议的焦点就是租赁合同是否有效。在案件的审 理过程中出现了两种不同的意见： 第一种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合 同，该租赁合同违反了土地管理法第六十三条关于“农民 集体所有的土地的使用权不 得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据 合同法第五十二条第

9、（五）项“违反法律、行政法规的强 制性规定的合同无效”的规定，该租赁合同无效。 第二种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合 同，该租赁合同并未违法土地管理法第六十三条的规定， 属有效合同。因为，土地管理法第六十三条立法本意是禁 止农村集体农用土地的流转，目的在于防止农民所有的农 用土地的不当流失，而不是禁止非农建设用地使用权的依 法流转。本案中，租赁合同中所涉厂房的用地属农村建设 用地，该租赁合同并未违反土地管理法第六十三条的规定。 【评析】 笔者同意第二种意见。 要判断本案双方所签订的租赁合同是否有效，关键是 要厘清农民集体所有的建设用地流转是否违反了土地管理 法第六十三条的强制性规定。

10、 按照土地管理法的规定，我国农民集体所有的土地可 分为三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的 土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面 等。我国对于农用地的保护是非常严格的，在土地管理法 在第一条、第四条第二款、第三十四条、第三十六条分别 作了规定。第二类是集体建设用地，是指经依法批准用于 非农业建设的土地，包括乡（镇）村企业建设用地、乡 （镇）村公用设施和公益事业 建设用地以及村民宅基地。依据土地管理法第十一条 第二款的规定，集体建设用地也可表述为“非农业建设用 地” 。第三类是未利用地，是指农用地和建设用地以外的土 地。 农民集体所有的建设用地到底能否发生流转，虽然我 国

11、现有法律没有明确的规定，但对此却未从根本上进行否 定。例如土地管理法第二条 第三款规定： “任何单位和个人不得侵占、买卖或者 以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 ” 国务院关于深化改革严格土地管理的规定 （国发（XX） 28 号）第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、 建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。 ” XX 年 8 月国务院关于加强土地调控有关问题的通知 （国 发XX31 号）第六项规定：“农民集体所有建设用地使 用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用 地范围内”等等。综合上述及相关法律、国务院行政规定 的精神，笔者认为，我国并没有禁止农

12、村集体建设用地的 合法流转，而且土地管理法第六十三条中“农民集体所有 的土地”所涵盖的范围不应包括原本就具有非农业建设性 质和功能用途的集体建设用地，对此条文的理解应做限制 性理解。 土地管理法第六十三条的立法目的并非禁止农民集体 土地使用权依法流转的行为，而是为了防止在农民集体土 地使用权流转中出现以土地流转的形式将农用地非法变更 为建设用地的现象，以贯彻维护我国土地用途管制制度及 耕地保护制度的立法目的。 笔者认为，第一种意见忽略了农民集体所有的土地的 分类体系，混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的 区别，认为农村集体建设用地不能发生流转用于非农建设 的观点有失偏颇。 本案中，该租赁合

13、同的签订和履行不仅有利于盘活或 发挥农村闲置地的功效为农村增收，而且符合中央关于新 农村建设政策。因此，笔者认为，该租赁合同不但不违反 法律的强制性规定，而且还符合国家的新农村建设的政策， 应认定为有效。 来源：中国民商法律 篇三：村委会擅自发包集体土地合同无效 村委会擅自发包集体土地合同无效 【案情介绍】 XX 3 月 6 日 , 浙江省天台县山河乡安科村村民委员 会未经村民大会讨论表决 , 就与山河乡上袭村村民袭文宜 签定了一份承包合同 , 将该村集体使用的 1000 亩沙滩地 ( 上有竹木防护林 ) 承包给袭文宜开采沙石 , 承包期 3 年 , 承包款 6 万元 , 押金 1 万元。袭文

14、宜依合同付了 6 万元承包款及 1 万元押金 , 并在 未经批准的情况下 , 在该地块上建造了 3 间临时住房。 3 月 27 日 , 安科村 18 周岁以上的村民 135 名 ( 全村共 249 名 ) 联名向天台县法院提起诉讼 , 要求确认 村民委员会与袭文宜签订的承包合同无效 O 天台县法院在审理后作出判决 , 认定安科村村委会与 袭文宜签订的承包合同无效。 【法律分析】 这是一起因村委会非法对外承包集体土地而引起的民 事经济纠纷。 中华人民共和国村民委员会组织法规定 , 村民会 议由 18 周岁以上的村民组成 , 村集体经济组织项目承包 方案必须提请 村民会议讨论决定。 土地管理法第

15、15 条规定 , 农民集体所有的土地 , 可以由本集体经济组织 以外的单位或者个人承包经营从事种植业、林业、畜牧业、 渔业生产。 该条第二款规定 , 农民集体所有的土地由本 集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的 , 必须经村 民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意 , 并报上级人民政府批准。 可见 , 国家对农民集体经济组织向本集体经济组织以 外的单位和个人发包集体的土地的规定是十分严格的 , 既 有实体上的规定 , 即限定于从事种植业、林业、畜牧业、 渔业生产 , 不得从事非农业建设 ; 也有程序上的规定 , 即必须征得村民会议的同意并报乡镇人民政府批准。 而 在本案中 ,

16、安科村村委会在没有征得村民会议三分之二以 上成员或三分之二以上村民代表的同意 , 并报上级人民政 府批准的情况下, 将集体土地发包给外村村民袭文宜开采沙石 , 在程序 上、实体上都违反了法律规定 , 属于擅自发包、超越职权 的行为。 中华人民共和国民法总则规定 , 违法法律规 定的合同无效。天台县人民法院依法判决安科村村委会与 袭文宜签订的承包合同无效 , 这一判决是正确的。 篇四：农村集体土地出租涉及到的法律问题 农村集体土地使用权出租相关问题的法律分析 近年来，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土 地使用权出租用于非农业建设的现象，很多村组以村民委 员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给 第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。随着城市 建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征 收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问 题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也直接影响 了城市的建设与发展。针对此问题，我们就农村集体土地 使用权租赁合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认 定以及此