房屋租赁合同,法律论文

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1、房屋租赁合同房屋租赁合同, ,法律论文法律论文 篇一：武汉大学法律专业自学考试毕业论文 试析房 屋租赁合同中当事人权利义务 论文题目 湖北省高等教育自学考试毕业论文 试析房屋租赁合 同中当事人权利义务 主考学校： 武汉大学 专 业： 法 律指导教师： 考生姓名： 准考证号： 工作单位： XX 年 9 月 1 日 内 容 提 要 随着市场经济的发展，以租房经营、租房居住等为 内容的租赁合同逐渐增多，虽然中华人民共和国合同法 （以下法律名称均省略“中华人民共和国” ） “租赁合同” 一章对当事人权利义务进行了较详细的规定，但由于房屋 租赁合同的标的具有特殊性，除受合同法调整外还受 担保法 、 城市

2、房地产管理法 、 治安管理处罚法等 相关法律调整，租赁双方容易忽视法定的权利和义务，因 此房屋租赁合同纠纷也逐渐增多。文章从房屋租赁合同的 实质要件和形式要件入手，分别从合同法中普遍性规 定和其他相关法律中特别规定两方面对房屋租赁合同中双 方权利义务展开论述，最后以理论结合实际的方法对法律 实践过程中的部分难点问题进行分析。 关键词：租赁合同；合同法；权利义务 ；实践难点 笔者在执业过程中起草过房屋租赁合同，也办理过 房屋租赁合同纠纷案件，一个最大的体会就是虽然合同 法 “租赁合同”一章对当事人权利义务进行了较详细的规 定，但由于房屋租赁合同作为租赁合同中特殊的一种除受 合同法调整外还受担保法

3、 、 城市房地产管理法 、 治安管理处罚法等相关法律调整，因此实践中有些权 利义务容易被忽视。另外笔者在处理一些具体案件时也遇 到过一些难点，比如承租方能否以出租方未给付税票作为 不给付租金的抗辩理由，比如“优先购买权”是否必然衍 生出“优先承租权” ，比如如何认定“转租” 、 “转让”及 “承包”三者的区别，比如国有房屋出租是否必须进行资 产评估等等，因此在本文中笔者试从合同法规定的一 般权利义务、相关法律规定的特殊权利义务以及法律实务 中难点问题处理等方面进行论述和探讨。 一、房屋租赁合同概念、实质要件及形式要件 合同法第二百一十二条对租赁合同下的定义是： “租赁合同 是出租人将房屋交付承

4、租人使用、收益，承租人支付 租金的合同” ， 城市房地产管理法第五十二条规定： “房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租 给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为” ，综合 上述规定，房屋租赁合同就是房屋所有权人将房屋有期限 的交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从该 定义可以看出房屋租赁合同具有如下特征：一是房屋租赁 合同是转移房屋使用权的合同，在租赁的有效期内，承租 人只能对房屋占有、使用、收益，而不能任意处分房屋。 租赁期满，承租人要将房屋返还出租人，房屋的所有权或 处分权仍属于出租人；二是房屋租赁合同具有期限性，出 租人只是将房屋使用收益权在一定期限内转让给承租人

5、， 所有权未发生转移，因此承租人不可能对房屋永久地使用， 各国法律一般都对租赁期限的最长时间有所限制，我国合 同法规定，租赁期限最长不能超过 20 年；三是承租人取得 房屋的使用权是以支付租金为代价，支付租金是租赁合同 的本质特征，这一特征使房屋租赁合同区别于借用合同； 四是房屋租赁合同是双务有偿的合同，出租人和承租人均 享有权利和承担义务，出租人须将房屋交付承租人，并保 证房屋符合约定的使用状态。承租人负有妥善保管房屋并 按约定按期向出租人支付租金的义务，任何一方当事人在 享有权利的同时都是以履行一定义务为代价的，因此，租 赁合同是双务有偿的合同。 房屋租赁合同作为民事法律行为中的一种，其实

6、质要 件与民事法律行为实质要件既有联系又有区别，具体而言 房屋租赁合同的实质要件有：一是出租人与承租人具有相 应的民事权利能力和行为能力，只有具有民事行为能力的 人才能进行民事法律行为这是不言而喻的， 合同法第九 条明确规定：“当事人订立合同，应当具备相应的民事权 利能力和民事行为能力” ，对于房屋租赁合同一方是自然人 其所应具备的权利能力和行为能力在此不作展开，需要说 明的是关于法人的民事权利能力和民事行为能力问题， 民 法通则第四十二条规定：“企业法人应当在核准登记的 经营范围内从事经营” ，那么企业法人经营范围内不具备房 屋租赁业务，企业法人是否就不能出租房屋呢，答案是否 定的， 最高人

7、民法院关于适用中华人民共和国合同法 若干问题的解释（一） 第十条规定：“当事人超越经 营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反 国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规 定的除外” ；二是合同双方意思表示真实，所谓意思表示真 实是指行为人表现于外部的意思与其真实的意愿是一致的， 如果合同一方的意思表示是在外部力量的影响或强制下所 进行的如欺诈、胁迫等情况，则房屋租赁合同效力受到严 重影响，为什么说是严重影响而不直接说无效，是因为传 统民法理论认为这种意思表示是无效的民事行为， 民法通 则第五十八条规定：“下列民事行为无效：（三）一方 以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在

8、违背真实意 思的情况下所为的，无效的民事行为，从行为开始起就没 有法律约束力” ，但合同法以是否“损害国家利益”为 前提将欺诈、胁迫下订立的合同分为自始无效的合同和可 撤销的合同， 合同法第五十二条规定：“有下列情形之 一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合 同，损害国家利益” ，第五十四条规定：“下列合同，当事 人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一 方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思 的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲 裁机构变更或撤销” ；三是合同不违反法律或损害社会公共 利益，需要说明的是对于“法律”的外延，传统民法与 合同法同样

9、存在差别， 民法通则第五十八条规定： “下列民事行为无效：（五）违反法律或者社会公共利益 的” ，按郑立、王作堂主编的民法学（第二版） （全国高 等教育自学考试教材）的理论，此处的“法律”作广义解 释，包括“国家颁布的法律、决议和各级政府机关所发布 的决定、条例等民事法律规范” ，而合同法第五十二条 则规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法 律、行政法规的强制性规定” ，从本条可以看出，此处“法 律”只作狭义解释，不能任意扩大范围，因此违反地方性 法规、行政规章、地方政府规章不会必然导致合同无效。 应当特别注意的是违反的必须是法律、行政法规的强制性 规定才会导致合同无效，因为法律、行

10、政法规包含强制性 规定和任意性规定，强制性规定排除了合同当事人的意思 自由，即当事人在合同中不得合 意排除法律、行政法规强制性规定的适用。对任意性 规定，当事人可以约定排除，如当事人可以约定商品的价 格。另外，法律、行政法规的强制性规定与法律、行政法 规的禁止性规定是不同的。法律、行政法规的强制性规定 是指法律、行政法规中的规定人们不得为某些行为或者必 须为某些行为，如法律规定当事人订立的合同必须经过有 关部门的审批等都属于强制性规定；而法律、行政法规的 禁止性规定只是指规定人们不得为某些行为的规定。由此 可见，法律、行政法规的强制性规定应当包括法律、行政 法规的禁止性规定。 房屋租赁的形式要

11、件。所谓形式要件是指当事人意思 表示的形式， 合同法第十条规定：“当事人订立合同， 有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定 采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书 面形式的，应当采用书面形式” ，第二百一十五条规定： “租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未 采用书面形式的，视为不定期租赁” ，根据上述规定可以看 出合同法对租赁合同是否采用书面形式未作强制性要 求，那么房屋租赁合同是否也是一样呢？笔者认为适用法 律时一定要注意方法，以笔者的经验，除了纵向查找法律 外还应当横向联系相关法律的规定，因此要回答这个问题， 就要跳出合同法的规定，查找相关法律规定，实际

12、上 城市房地产管理法第五十三条已明确规定：“房屋租 赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同” 。房屋租赁合 同若未采用书面形式，其效力在司法实践中多会被认定为 无效。 二、 合同法关于房屋租赁合同当事人权利义务的规 定 （一）出租人交付租赁房屋的义务和瑕疵担保义务。 合同法第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定 将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定 的用途” ， 本条规定了出租人的两项义务，一是交付义务， 所谓交付是指将房屋转移占有至承租人，承租人要取得房 屋使用权就必须对该房屋占有，占有是使用的前提，因此， 承租人有权要求出租人按照约定交付房屋。所谓按照约定 交付是指按照约定

13、的交付标的、交付方式、交付时间向承 租人交付房屋；二是对房屋的瑕疵担保义务，包括物的瑕 疵担保和权利的瑕疵担保。物 篇二：法律审查 租赁合同 法律审查 出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任 等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房 屋租赁合同有无法律效力，主要从以下几个方面进行审查。 1 1、应注意审查租赁合同是否存在合同法规定的合同无 效或可撤销的情形 合同无效的情形 合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的， 合同无效：1、一方以欺诈，胁迫的手段订 立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集 体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法 目的；4、损害社会公共利益；5

14、、违反法律、行政法 规的强制性规定。 ” 合同可撤销的情形 合同法第五十四条规定：“下列合同，当事人一 方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者 撤销：1、因重大误解订立的；2、在订立合同时显失 公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之 危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受 损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或 者撤销。 ” 2、应注意审查出租人是否享有出租房屋的实体权利， 否则将导致合同无效。 房屋的所有权人出租的：应注 意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要 时到房屋管理部门查询。 委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否 与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所

15、有权人同意或 授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。 共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同 意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料 房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否 有出租人同意转租的书面证明材料。 3、应注意审查租赁房屋的状态，否则将导致合同无效 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建 设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立 的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程 规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认 定有效。 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设 的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一 审法庭辩论

16、终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当 认定有效。 4、应注意审查租赁合同的租赁期限、否则将导致合同 无效。 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部 分无效。 租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分 无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用 期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有 效。 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时， 转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定 超过部分的约定无效。 编辑本段相关法规 中华人民共和国合同法 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释2 最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释 （一） 编辑本段法律特征 1房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。这一点将 其与买卖合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。 由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能 依合同约定