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1、房屋拍卖房屋拍卖, ,假租赁合同假租赁合同篇一：假租赁合同篇一：虚假租赁典型案例虚假租赁典型案例案例一 被执行人陈某串通他人虚构租赁合同并办理虚假租赁合同备案登记对抗法院对抵押房屋的执行杭州市中级人民法院在执行龚某与浙江某搪瓷有限公司、浙江某实业有限公司（以下简称实业公司） 、沈某、陈某民间借贷纠纷一案中，对被执行人陈某名下的位于杭州市江干区迪凯国际中心的房屋委托拍卖。XX 年 11 月 19 日，案外人朱某以其对案涉房屋享有租赁权为由向法院提出执行异议。朱某提供了其与被执行人陈某（案涉房屋所有权人、出租人） 、杭州某物资有限公司（以下简称物资公司，系案涉房屋 2 室的第一承租人） 、实业公司
2、（案涉房屋 3 室的第一承租人）于 XX 年 3 月 15 日分别签订的租赁案涉房屋 1、2、3 室的写字楼租赁合同各一份、案涉房屋所有权人陈某同意物资公司、实业公司将案涉房屋 2、3 室转租给朱某的证据材料以及 380 万租金的支付凭证，要求保护其租赁权。杭州市中级人民法院经审查查明：（一）朱某提供的三份租赁合同的租赁期限均为 15 年（自 XX 年 4 月 1 日起至 2026 年 3 月 1 日止） ，但 XX 年 9 月 14 日案涉房屋所有权人陈某与物资公司关于案涉房屋 2 室的租赁合同在杭州市江干区房地产监察大队备案的租赁期限仅为 4 年（XX 年9 月 7 日至 XX 年 9 月
3、 6 日） ，次承租人朱某的租赁期限反而远远长于第一承租人物资公司的租赁期限。 （二）案涉房屋所有权人陈某与实业公司关于案涉房屋 3 室的租赁合同在杭州市江干区房地产监察大队做过两次备案，XX 年 9 月 14日第一次备案的租赁期限为 XX 年 9 月 8 日至 XX 年 9 月 7日，租赁期限也是 4 年。而在 XX 年 10 月 26 日第二次备案时,租赁期限却改为 XX 年 3 月 3 日至 2026 年 3 月 2 日，不但将租赁起始日期提前，租赁期限也延长了 11 年。 （三）XX 年 3 月 28 日，被执行人陈某、沈某曾以案涉房屋作抵押向某银行贷款，该银行工作人员到案涉房屋实地调
4、查时发现案涉房屋无装修且未出租，并拍摄了照片存档。 （四）XX年 5 月 6 日，本案申请执行人龚某向法院申请执行，杭州市中级人民法院执行局遂对已诉讼保全的案涉房屋进行现场查封并张贴封条，当时也未发现案涉房屋被朱某租赁及占有使用的情况。以上证据足以证明朱某提供的租赁合同虚假，杭州市中级人民法院遂裁定驳回朱某的异议。案例二 俞某、某泡沫有限公司与某包装有限公司、某家具有限公司串通签订房屋出租抵债务代偿协议并提起虚假诉讼原告俞某、某泡沫有限公司向安吉县人民法院梅溪法庭提起诉讼，诉称：因被告某家具有限公司（以下简称家具公司）拖欠原告货款，被告某包装有限公司（以下简称包装公司）自愿为家具公司代偿欠款，
5、并签订房屋出租抵债务代偿协议 ，约定包装公司将其所有的厂房出租给原告，以租金冲抵应付货款，租期十年，原告又将该厂房租给家具公司使用，年租金 134 万元于每年年底前付清。后因家具公司无力支付租金，两原告起诉要求判令两被告支付租金 134 万元及逾期付款利息，并腾空厂房移交给原告。梅溪法庭受理该案后，承办法官在对起诉材料进行审核时发现事有蹊跷，遂通知原、被告双方公司法定代表人到庭， “背靠背”进行调查。后查明，两原告与两被告间的房屋出租事实并不存在，被告包装公司的厂房因向银行贷款已设定抵押，双方签订房屋出租抵债务代偿协议的目的系与银行对抗，给银行实现抵押权设臵障碍。梅溪法庭遂依法对原、被告予以训
6、诫，并各罚款 1 万元。案例三 浙江某担保有限公司对法院拍卖的房屋主张租赁权，但出租人浙江某电气科技有限公司在租赁合同上加盖的公章在合同落款时间 1 年多后才被批准启用台州市三门县人民法院在执行三门某开发公司与浙江某电气科技公司（以下简称电气公司）建设用地使用权纠纷一案过程中，于 XX 年 9 月 25 日作出（XX）台三执民字第 465 号执行裁定，裁定拍卖被执行人电气公司所有的坐落于三门县海游镇工业园区工业大道 37 号的房产及其土地使用权。在拍卖过程中，浙江某担保有限公司（以下简称担保公司）于 XX 年 2 月 19 日以案外人身份向法院提出执行异议，并提交了其与电气公司签署的落款日期为
7、 XX 年 9 月 22 日的厂房租赁协议书，协议书主要内容：电气公司将第一车间厂房及所占用的土地使用权租赁给担保公司使用，租金为每年 55 万元，租赁期限为 20年，从 XX 年 9 月 22 日起至 2027 年 9 月 21 日止；双方签约后，担保公司在三日内一次性付清 20 年的租金计 1100万元，电气公司按照扣除每年租金后的余额以月息%在租赁期满或是租赁终止时一次性补偿给担保公司 1254 万元。三门县人民法院查明，电气公司盖在厂房租赁协议书上编号为 33102XX9275 的印章系 XX 年 11 月 27 日经三门县公安局审批启用的，而厂房租赁协议书的落款日期为 XX 年9 月
8、 22 日，该协议书签订时，电气公司编号为33102XX9275 的公司印章尚不存在，担保公司与电气公司签订的厂房租赁协议书显属伪造。据此，三门县人民法院对担保公司提出的执行异议和执行异议之诉均予以驳回。案例四 刘某与王某荣串通将名为租赁实为借款担保的“房屋租赁合同”租赁起始日期倒签，以对抗抵押权人和买受人XX 年 7 月 31 日，梅某、吴某通过杭州某房产咨询有限公司，与王某荣、胡某的委托代理人王某昌签订房屋转让合同，购买王某荣、胡某所有的杭州市滨江区某小区 1 幢1 单元 1602 室房屋。合同签订后，梅某、吴某依约付清了全部购房款并办理了产权过户手续。但第三人刘某以其与王某荣、胡某于 X
9、X 年 3 月 15 日签订了房屋租赁合同为由，要求梅某、吴某继续履行租赁合同，遂发生纠纷。梅某、吴某向法院起诉要求确认房屋转让合同有效，并要求刘某腾退房屋，刘某亦提出诉讼请求，要求确认租赁合同有效。杭州市中级人民法院经审理查明：（一）刘某提交的其与王某荣、胡某签订的落款时间为 XX 年 3 月 15 日的房屋租赁合同实际签订时间在 XX 年 6 月，而该协议系修改自XX 年 5 月 18 日签订的房屋租赁合同，之所以修改，是因为刘某得知该房屋已于 XX 年 5 月 15 日抵押给王某昌，于是刘某串通王某荣将租赁合同的租赁起始期从 5 月 18 日倒签为 3 月 15 日，意图使该租赁合同产生
10、对抗抵押权的效力。（二）刘某与王某荣最初签订租赁合同的目的是确保王某荣按约归还借款，刘某提交的王某荣于 XX 年 4 月 1 日出具的收据涉及的所谓房屋租金 40 万元实为王某荣向刘某所借款项，即刘某与王某荣、胡某之间并不存在真实的租赁合同关系。据此，杭州市中级人民法院依法驳回了刘某的诉讼请求，确认梅某、吴某与王某荣、胡某就案涉房屋签订的房屋转让合同有效，并判令刘某腾退案涉房屋。案例五 李勇明与丁浙良伪造房屋租赁合同并据此要求退还剩余的房屋租赁费XX 年 9 月，丁浙良因与他人发生经济纠纷，其位于嵊州市仙湖路 877 号锦绣嘉园东苑 15 幢二单元 501 室的房产被嵊州篇二：执行程序中人民法
11、院对虚假租赁合同审查的五大标准 执行程序中人民法院对虚假租赁合同审查的五大标准一、不可能订立的租约-租约订立行为的真实性审查司法解释明确指出，人民法院执行程序中有权对被执行不动产物权上设定的租赁合同进行实质审查，包括合同的合法有效、租赁物占有、合理履行等方面作出实体审查裁决。认定租约的真假固然不易，但是，根据人民法院执行工作实践调查，对于部分明显不可能签订或严重违背生活常理不可能签订的租约，仍然可以直接作出审查判断。1、倒签的时间案例一厦门中院在执行孙某某与杨某、张某债权纠纷一案过程中, 依法查封了被执行人张某名下房产，并委托进行了两次降价拍卖，拍卖过程均告知被执行人张某，被执行人张某未提出该
12、房屋存在租约。在该房第三次拍卖成交后，案外人吴某某向法院提出异议，认为其已经与张某签订 10年的租约，并向法院提交房屋租赁合同，显示租期从 XX 年10 月到 2022 年 10 月，10 年租金共计 36 万已经一次性付清。为此，法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对该房屋租赁合同签署时间进行鉴定， 司法鉴定意见书认定：送检的标称签署日期二 0 一二年十月一日的房屋租赁合同原件上的吴某某署名字迹与标称日期 二 0 一五年八月十九日的委托书上吴某某署名字迹应为同期形成。据此，厦门中院依法分别对被执行人张某与案外人吴某某处以罚款 1 万元处罚，被执行人立即主动腾退了被执行房屋。倒签时间是虚假租约
13、最常见的形态。当事人在纠纷发生之前，一般情况下并没有动力制造虚假的租赁合同，也不可能预计到人民法院的查封执行。只有当人民法院采取查封措施（包括保全查封）时，当事人为对抗法院查封执行，避免其财产被强制执行处分，才倒签时间，伪造相关的虚假租赁合同。对于此类倒签时间较长的虚假租约，一般可以通过对签名与时间字迹进行司法鉴定的技术手段，检定签订合同的真实时间，从而作出真实性或虚假性判断。因此，只要能够查明证实被查封不动产上设定的租赁合同系倒签伪造的，就可以认定整个租赁合同的虚假性质，当然排除其对执行的干扰。2、冲突的租约执行实践中，被执行人伪造虚假租约，为了对抗法院的查封行为，往往需要编造虚假的事由，发
14、生租赁期间内行为与其他民事行为的冲突现象。案例二思明法院在执行兴业银行、交通银行与风驰公司金融借款纠纷案件中，对被执行人风驰公司提供的抵押店面（抵押于交通银行）依法启动执行拍卖程序，并在抵押店面张贴公告，要求店面承租人快意公司限期搬离，腾退清空房屋。承租人快意公司向执行法院提出执行异议，主张其在 XX 年 3 月 15 日即与风驰公司签订租赁合同，租期 20年，租赁时间早于抵押登记时间 XX 年 7 月 16 日，故要求停止案件执行。执行法院审理认为，从快意公司在工商局备案登记的租赁合同认定，快意公司与风驰公司签订租赁合同时间为 XX 年 1 月 25 日，晚于抵押店面的抵押登记时间，故裁定驳
15、回快意公司的执行异议。快意公司不服执行裁定，向思明法院提起执行异议之诉。思明法院一审审理认为，快意公司提供的 XX 年 3 月 15 日签订的租赁合同及银行付款凭证，无法证明其已支付租金，更无法证明其按照租赁合同约定支付方式、期限履行，其预先缴交长达 10年租金与常理不符；另查明快意公司在工商局备案登记的租赁合同签订时间为 XX 年 1 月 25 日，故认定快意公司与风驰公司签订租赁合同时间晚于抵押登记时间。因此，思明法院认为快意公司签订租赁合同时间晚于抵押权设立时间，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故驳回快意公司的诉讼请求。快意公司不服提起上诉，厦门中院二审审理认为一审判决正确，予以维持，
16、故驳回快意公司上诉请求。案例二中，被执行人与案外人先后提交了两份租约，一份租约显示租赁合同签订于抵押权人抵押登记之后，一份租约在工商局登记报务，显示合同签订于抵押登记之前。两份矛盾租约，明显互相矛盾冲突。笔者认为，若被执行人与案外人无法作出合理的解释，或者作出自相矛盾的虚假陈述，则可以判定其提供了租约系虚假租约，排除其对执行的干扰。3、租金一次性支付案例三厦门中院在执行陈某某与李某某债权纠纷一案中，依法查封了被执行李某某名下一处商场，经委托评估价值2500 万元，在公告清场准备委托拍卖时，被执行人李某某与案外人刘某向法院提交租赁合同一份，约定刘某已承租该商场，租期 20 年，已一次性支付 10 年租金 1500 万元，并向法院提供了刘某向被执行人李某某支付 1500 万元的转账凭证。刘某对法院执行清场拍卖行为提出异议，要求法院保护刘某租赁物权。承办法官经向该商场所在物业公司走访调查，查明法院采取络查封措施之时，该商场系由被执行人李某某实际控制经营，法院现场查封之时，该商场亦非处于刘某经营之下，证明刘某所谓承租行为并不存在，所提交的租赁合同显系虚假合同
