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1、房屋买卖合同失效时间房屋买卖合同失效时间篇一：房屋买卖的程序与合同生效的时间范本一、条件：1、 主体资格符合法律要求，自然人须具备民事权利能力和完全民事行为能力。2、 客体合法。一般情况下，共有房屋未经其他共有人的书面同意的，或者权属有争议的，司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋权利的不得买卖。房屋产权人出卖出租房屋的，应提前 3 个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，共有人有优先购买权。以成本价或标准价购买公房的，住用 5 年后可进入市场买卖。二、程序：第一，房屋买卖当事人签订书面买卖合同。合同应当载明下列主要内容：一，双方当
2、事人的姓名或者名称、住所;二，房地产权属证书名称和编号;三，房屋坐落位置、面积、四至界限;四，房屋成交价格和支付方式;五，房屋交付使用的时间;六，违约责任;七，双方约定的其他事项。第二，买卖双方当事人在买卖合同签订后 30 日内持房地产权属证书、当事人的合法身份证明、房屋买卖合同等有关文件同时持合法证件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。第三，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在 15 日内做出是否受理申请的书面答复。第四，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对买卖的房屋进行现场查勘和评估。第五，房屋买卖双方当事人按照规定缴纳有关税费。第六，房地产管理部门核发过户单，办理
3、房屋产权转移手续。【注】 城市房地产转让管理规定的规定，下列房屋不得买卖：一，权属有争议的;二，共有房屋未经其他共有人书面同意的;三，未经依法登记领取权属证书的;四，司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋权利的;五，法律、行政法规禁止买卖的。房屋买卖合同何时生效根据合同法第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 ”房屋买卖合同一般自订立合同之时成立并生效。但也存在如下例外：1. 若买卖双方约定合同的生效条件，则买卖合同自生效条件成就时生效。2. 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自办理批准、登记
4、等手续后生效。基于不动产所有权的特殊性，买卖中的商品房所有权，即产权应在买卖双方办理了过户登记手续后才转移给购房人。过户登记不是房屋买卖合同的生效要件而仅是物权转移的生效要件，它仅影响房屋所有权的转移而不影响合同的成立与生效。篇二：论房屋买卖合同的生效要件 正 文 众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件-行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。同时，法学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管
5、理部门登记为要件， （注：参见王家福主编：中国民法学。民法债权 ，法律出版社，1991 年版， 第 636 页。 ）甚或，房屋买卖合同是一种要式合同，须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖合同无效。 （注：参见杨振山主编：民商法实务研究 （合同卷） ，山西经济出版社，1994 年版，第 160162 页。 ）笔者认为，将产权过户登记视为房屋买卖合同生效要件的观点值得商榷，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的实际履行行为，而非其生效要件。 （注：笔者注：对房屋买卖合同的一般生效要件，因无争议，本文不述及。 ）一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进1983 年 12 月
6、 27 日国务院公布的城市私有房屋管理条例 （下称条例 ）第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。 ” 条例规定的本意显然是：未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖” ，所以其合同无效（注：参见梁慧星主编：社会主义市场经济管理法律制度研究 ，中国政法大学出版社，1993年版，第 110 页。 ） 。1984 年 8 月 30 日最高人民法院制定的关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋
7、，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。 ”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要实际使用和管理了房屋。1987 年 12 月 10 日，最高人民法院关于如何具体适用最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第五十六条规定的批复规定：“意见第五十六条规定的精神，只适用于解决条例实施前的历史遗留问题；条例实施后，人民法院审理这类案件应严格按照条例的规定办理” 。此批复将意见第五十六条规定仅适用于条例实施前的房屋买卖行为，即有条件地承
8、认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于 1984 年 8 月 30 日至 1987 年 12 月 10 日之间的房屋买卖行为本应适用意见第五十六条规定，而该批复却规定适用条例 ，显然破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。1988 年 1 月 26 日最高人民法院发布的关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行） （下称民法通则意见 ）第 85 条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。 ”显然
9、，该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为，并非房屋买卖合同的生效要件。但是，司法实践并未沿用此条规定，而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如 1990 年 2 月 17 日最高人民法院关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的” 。1992 年 7 月 9 日最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房
10、款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效” 。二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。 （注：参见耀振华：二重买卖的法律问题研究 ，载中国法学 ，1995 年第5 期。 ）房屋作为不动产，具有不可移动性， 它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权，房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上，无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地
11、券交付主义的英美法系国家，均把登记作为物权制度的组成部分，而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件，（注：参见郭明端、王轶著：合同法新论。分则 ，中国政法大学出版社，1997 年版，第 63 页。 ）即认为登记制度属物权制度范畴，对债权关系（房屋买卖合同）成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和有关学说关于登记的效力采登记要件主义，不仅与世界法律发展潮流相逆，而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同， 而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成
12、之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同，要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段，即如未依法办理过户手续，则买卖合同无效（注：参见王尧华：也谈城镇私房买卖合同的生效问题 ，载律师世界 ，1995 年第 1 期。 ） 。其实， 主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限
13、内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不正确的。当然，并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同（即物权合意）的当然效力。不动产物权变动要件须包括双方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产物权变动的必要条件两部分。这两部分
14、既互相独立，又相互统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无效，均不发生物权变动的效力。换言之，不动产物权转移合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因物的所有权变动未履行登记手续而否认不动产物权转移合同的有效性。当事人未履行法定的登记手续，只标志着物的所有权变动无效或未发生变动，但契约的效力不受影响，即不动产物权变动中，登记不是契约是否有效的标志，而是物权变动效力的标志。是否办理登记手续不应影响到合同的效力。2、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后， 将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基
15、于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。 条例第七条关于私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就已证明先有有效的买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。否则，无效合同怎能作为产权变更登记的证件，而且据此发放房屋产权证呢？同样，既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更无协助办理产权过户手续的义务。另外，政务院 1950年 4 月 3 日公布的契税暂行条例第十一条明确规定：“房屋买卖
16、完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理之，逾期交纳者，除照章补税外，每月加收税额的 20，不足一月者以一月计，但加收税额不得超过房价。 ”此即说明契证应于契约即房屋买卖合同成立后三个月内取得。根据条例第六条第二项规定，只有取得契证，才能办理产权过户登记。显然，倘房屋买卖合同无效或不成立，房屋买卖当事人又怎能完纳契税，取得契证？这说明，买卖合同成立时间、契证取得时间、产权过户登记时间是不同步的。那种以未办理产权过户登记为由来否认房屋买卖合同成立，允许当事人随意翻悔的观点和做法，特别是最高人民法院批复将产权登记作为 1987 年 12 月 10 日之后签订的房屋买卖合同生效要件的做法，是与条例和契税暂行条例相冲突的。3、就登记行为本身的性质看，登记仅起物权公示作用，并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。房屋作为公民、法人和其他组织重要的生活资料和生产资料，价值巨大，关系国计民生，保护交易安全，国家介入房屋买卖，进行统一登记过
