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1、物业维修保养计划的实施物业维修保养计划的实施建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容。大厦的建筑本体及公共设施 管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，指定合理的养护计划，精选高质量的维修 养护队伍，采取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实现业主满意、社 会满意的目标。 第一节第一节 物业维修养护要点物业维修养护要点一、大厦的运作趋势及季度因素。 二、根据自身的技术力量和维修保养的工作量，全面平衡季度、月度工作量。 三、据物业运作状况，拟订维修保养重点。 四、充分考虑费用预算。 五、充分考虑执行计划是否可能出现的问题，评定相应的对策。第二节第二节 物业维修养护计划编制程
2、序物业维修养护计划编制程序一、大厦公共设施、建筑设备的状况是编制计划的依据。 二、维修保养的工作量是编制年度计划操作依据。 三、资金是年度预算编制计划依据。 四、编制年度维护保养方案草案。第三节第三节 物业维护保养的管理措施物业维护保养的管理措施一、根据大厦的特点，制定严格的零修、中修、大修、翻新、综合维修的管理及施工 制度，保证维修质量。 二、科学地、规范地制定各项维修方案，有效地控制成本。 三、对于需要分包的维修项目，严格的进行分包商评审，严格监督施工，保证维修质 量。 四、维修工程完成后，组织人员对工程质量进行检查。 五、定期总结，就大楼维护情况做出管理报告。第四节第四节 物业维修养护项
3、目计划及实施方案物业维修养护项目计划及实施方案为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况， 制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。 一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一） 二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二） 三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三） 四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四）第四节第四节 物业维修养护项目计划及实施方案物业维修养护项目计划及实施方案为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况， 制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。 一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一）二、
4、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二） 三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三） 四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四）一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一）序号类别项 目计划情况实施方案标 准实施效果1房屋 承重 及抗 震结 构部 位1）局部受 损； 2）施工质 量原因造成 的结构问题。每周巡查一 次，发现问 题及时解决。1）由于使用不当造成 结构局部受损较轻， 由维修部按修缮规定 实施维修；如局部受 损较重，应请专家会 诊提出方案，委托专 业公司实施； 2）如因施工质量原因 造成结构问题，应报 请管理处处理。1）房屋修 缮标准； 2）有关工 程施工技术 规范。1）
5、安全、 正常使用；2）功能完 好。2外墙每周检查一 次，发现问 题及时维修。由维修部门 按有关修缮 规程实施。1）房屋修缮标准； 2）外墙面修缮作业规 程。无脱落、无 渗水、整洁 统一。31）屋 面防 水破 损造 成屋 面渗 漏； 2）避 雷装 置脱 焊、 间断；3）屋 面积 水。每天检查一 遍，发现问 题，及时维 修。由维修部门 按相应作业 规程实施维 修；1） 房屋修缮标准； 2） 相应修缮作业规范。1） 无积水、 无渗漏；2） 避雷装 置无间 断。4电梯每天巡视一 遍，发现问 题，及时与 维修人员联 系。由维修部电 梯主管组织 人员实施维 修。电梯维修保养主要标 准1）安全正 常运行、平
6、 稳； 2）机房、 轿厢整洁； 电梯各组成 部分完好率 100%51）水 泵等 机电 设备 维护 保养 2）日 常机 电设 备的 零部 件易 耗品 维修 更 换每天巡视检 查、发现问 题及时维换由维修部组 织实施各项机电设备维修保 养规程无故障停电； 保障安全运 行6智能 设备1）系统维 护保养 2）线路的 检修每周检查一 次，发现问 题，及时维 修由维修部负责组织实 施智能系统维 护保养规程1）系统完 好、无故 障、使用 正常有效 2）防盗监 控设施完 好、无损 坏 1） 线路无 乱搭接7室内 照明1）线路的 检修维护 2）灯具的 维修及更新每周检查一 次，发现问 题，及时维 修由维修部按照
7、相应作 业规程实施维修照明维修保 养规程1）线路无 乱搭接 2）照明灯 具正常有 效8消防 设施1）疏散标 志的维修及 维护 2）室内消 防栓的有效 维护及检修 3）烟、温 感报警系统 故障的排除 和维护每周检查一 次，发现问 题，及时维 修由维修部按照相应作 业规程实施维修1）标志制 定及维护管 理规定 2）消防栓 维修操作规 程 3）消防报 警系统维护 保养规程1）实施有 效、标志 清楚、完 好无损 2）灵敏、 准确报警9通道 门厅 楼梯 间1）公用地 面的维修改 造 2）公共通 道、门厅的 墙、天棚维 护每天检查一 次，发现问 题，及时维 修由维修部按照相应作 业规程实施维修1）相应建
8、立部分修缮 技术规程 2）房屋修 缮标准整洁、无 缺损、无 霉斑10空调 系统冷水机组、 风机盘管、运行期间每 天检查一次，由维修部专业人员负 责维修设备运行 正常冷却塔等发现问题， 及时维修11供水1）接口及 砂眼漏水 2）管道堵 塞、破裂 3）固定码 松脱每天检查一 次，发现问 题，及时维 修由维修部专业人员负 责维修1）排水管 维护修缮标 准 2）给水管 维护修缮标 准上下水畅 通，无渗 漏二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二）序号类别项目计划情况实施方案标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位1）局部受损2）施工质量原因造成的结构问题1）每年对房屋基础进行一次检查2）及时发现隐患、
9、做到早发现、早处理1）由维修部负责实施2）维修费用每年递增 10%1）建筑物白蚁防治标准2）建筑物完好等级标准1）结构安全、正常使用2）结构性能完好2外墙面1）外墙面局部渗漏2）外墙面大面积渗漏3）外墙面的更新1）每 2 年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部更新防止面积继续扩大，并清洗一次2）每年雨季前进行一次维护检查，杜绝雨水侵入1）由维修部门负责实施2）外墙面每年全面清洗一次1）房屋修缮标准2）外墙面修缮作业标准1）外墙面无破损、无渗水2）整洁统一3屋面1）防水层破损造成屋面渗漏2）屋面积水1）避雷装置每年刷一次油漆，防止锈蚀2）每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝，修补3）每半年疏
10、通一次屋面1）由维修部负责实施2）屋面防水层每15 年全面翻新一次1）房屋修缮标准2）相应修缮作业规程1）无积水、防水层正常，有效发挥功用，无渗漏2）避雷系统完好雨水口4）每半年对屋面防水层检修一次，每 5 年翻新更换老化部分4电梯1）每月检查一次拽引绳张紧度2）每月定期对滑动、转动部分加一次油3）每季度检查一次导轨，安全工作情况4）每年进行一次全面安全检查1）由电梯主管组织人员负责实施定期维护2）每 3-5 年进行一次负荷试验电梯维修保养主要标准参照电梯维修手册1）减少故障，改善并增进电梯各部分的性能，确保正常、安全、平稳运行2）确保顺利通过安全监察部门检验确保正常5机电设备1）水泵等机电设
11、备的维护保养2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换1）月检制控设备一次2）每季开关灵敏度及开关紧固件完好情况3）年检电源切换及自动保护装置4）每季度检修一次发机电设备。1）由维修部门负责实施：2）重大设备如柴油发电机等每 25年更换一次。3）风机、水箱等每 15 年更换一次。各项机电设备维修保养规程。1）运转正常，安全；2）设备完率100%。6智能设备1）系统的维护保养；2）线路的检修。每月对系统进行一次维护检修（含线路） 。由维修部门负责实施。防盗监控及智能系统维护保养规程。1）系统持续有效使用；2）系统线路正常；3）设施美观、整洁。7室内照明1）线路的检修维护；2）灯具的维修及更换。每年
12、检修一次线路和灯具，更换老化线路和损1）由维修部按相应保养规程实施；2）照明器具每公用照明维修保养规程。1）线路无老化；2）灯具正常使用，坏灯具。15 年更换一次。照明完好。8消防设施1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓（箱）的有效维护及检修；3）烟、温感报警系统故障的排除和维护；4）自动喷淋系统维护。1）每月检查一次烟、温感报警系统完好情况；2）每半年进行一次烟感试验；3）每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以防发霉；4）每年对消防疏散标志进行一次维护。1）由消防、机电、维修专业人员对应负责实施；2）消防系统主要设施、设备每 20年更换一次。1）消防设施保养规程；2）消防报警系统维
13、护保养规程。1）设施完好率100%2）报警系统灵敏有效。9通道门厅楼梯间1）公用地面的维修改造；2）公共通道、墙、天棚的维护；3）楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。1）每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地面；2）每二年刷新一次通道、梯间墙壁天棚、护手及拦杆；3）每年全面维护一次楼梯踏步，消除空鼓、开裂、破损等。1）由维修部门按相应技术作业规程实施；2）每 20 年铲除抹灰翻新一次。1）房屋修缮标准；2）相应建筑部分修缮技术规程。美观完好、整洁、清爽。10空调系统冷水机组、风机盘管、冷却塔等。每年全面检查一次，发现问题，及时维修。由维修部专业人员负责维修。设备运行正常供水设备1）接口及砂眼
14、漏水；2）管道堵塞、破1）每年刷一次管道油漆；由维修部门按相应作业规程实施。1）排水管维护修缮标准；1）美观完好，上下水畅通；11裂；3）固定码松脱。2）每年检修一次，并紧固管道固定码；3）每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。2）给水管维护修缮标准。2）无渗漏。三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三）序号类别项 目计划情况实施方案标 准实施效果1道路砼路面、 人行道、 道牙。每天检查两遍，随坏 随修。由维修部门专业 维修工按项目维 修规程实施。1）路面修 缮质量标 准； 2）人行道 铺设修缮 标准。平整、无 坑洼、无 积水、无 缺损、完 好率达 100%以上。2室外照明室外各类 灯
15、具每天检查一遍，随坏 随修。由维修部门专业 维修工按项目维 修规程实施。1）电气作 业安全作 业操作规 程； 2）灯具施 工技术标 准。灯泡正常 使用，灯 罩完好清 洁，灯杆 及灯座无 破损，完 好率 99%以 上。3沟渠 池井雨水口 （井） 、污 水井、化 粪池、阀 门井。每周检查一遍，发现 问题及时维修。由维修部门专业 维修工按项目维 修规程实施维修。1）井内无 积物井壁 无脱落； 2）化粪池 出口及分 隔地无堵 塞； 3）井盖上 标志清晰。1）井盖完 好率 100%； 2）无缺损， 少污染； 3）无堵塞。4园林绿化雕塑小品、 花池、喷 泉水池、 绿化牌、 园灯、室 内外。每天检查一遍。维
16、修部门进行设 施维修，绿化工 负责巡视，并管 理绿化。1）绿化工 作标准； 2）园林工 作标准。1）绿化管 理设施、 设备齐全 完好； 2）雕塑小 品等完好 率达 95%以 上； 3）绿化及 时补种率达 99%以上。5停车场地面、地 下停车场。每天检查两遍，随坏 随修。由维修部门专业 维修工按项目维 修规程实施维修。1）砼路面 修缮质量 标准； 2）停车场 面地面修 缮标准。平整、无 积水、无 缺损、完 好率 100%。6消防 设施 及排 水管 网排水管、 室外消火 栓、水泵 结合器。每天检查两遍，随坏 随修。由维修部门专业 维修工按项目维 修规程实施维修。1）排水管 施工技术 标准。 2）消防设 施施工。1）管道畅 通，无堵 塞； 2）无泄漏7公共 标志 设施标识牌、 警示牌。每天检查两遍，随坏 随修。由维修部门专业 维修工按项目维 修规程实施维修。1）标识清 楚，无污 迹、破损；2）安放牢 固。1）标志设 施完好率 100%； 2）标志无 破损。8自行车蓬自行车蓬。每周检查一遍，随坏 随修。由维修部门专业 维修工按项目维 修规程实施维修。1）墙地面 整
