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1、深度可行性研究报告深度可行性研究报告1.1.作业目的作业目的在土地使用权确权后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。2.2.作业要求作业要求为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决
2、策和编制初步设计方案的需要。3.3.主管岗位主管岗位 开发部经理开发部经理主办岗位主办岗位 市场研究部经理、市场调研员市场研究部经理、市场调研员4.4.紧前工作及条件紧前工作及条件4.14.1土地转让协商及签署土地转让合同5.5.作业描述作业描述5.15.1 开发部组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。5.25.2 开发部制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。5.35.3 销售部调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。 （市场调研）
3、5.45.4 集体讨论，议题为：5.4.1市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。5.4.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。5.4.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。5.55.5 编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完
4、善，形成正式报告。5.65.6深度可行性研究报告内容：深度可行性研究报告内容：5.6.1项目决策背景及摘要5.6.1.1外部环境：城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；5.6.1.2内部因素：项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3至5年） ，在公司发展中的地位（是否核心项目） ；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场
5、覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；5.6.2项目概况5.6.2.1宗地位置：宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述） 。5.6.2.2宗地现状：四至范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况
6、等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 （附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 ）5.6.2.3项目周边的社区配套：周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育
7、、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。5.6.2.4项目周边环境：治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。5.6.2.5大市政配套：周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性5.6.2.6规划控制要点：总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；综
8、合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。5.6.2.7土地价格：土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。5.6.2.8土地升值潜力初步评估：从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。5.6.2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析5.6.3法律及政策性风险分析5.6.3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述5.6.3.1.1项目用地现状：土地所有权归属、土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。5.6.3.1.2计划手续：项目是否已经立项、立
9、项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。5.6.3.1.3规划手续：规划用地所有权归属、规划用地使用权归属、规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。5.6.3.1.4土地手续：征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。5.6.3.1.5项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制5.6.3.1.6项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日5.6.3.1.7政策性风险评估：政府资
10、源利用的评估、政策变更对项目开发的影响：5.6.3.2合作方式及风险评估：合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估：5.6.3.3总体评价：对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。5.6.4市场分析5.6.4.1区域住宅市场成长状况：区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势5.6.
11、4.2区域内供应产品特征：各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点5.6.4.3区域市场目标客层研究和市场定位：各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位5.6.4.4整体市场对本案有重大影响的因素：产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。5.6.4.5产品定位及建议：户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。5.6.5规划设计初步分析5.6.5.1规划设计的可行性分析。5.6.5.2规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展
12、概念。5.6.6工程及销售计划5.6.6.1截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。5.6.6.2工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。5.6.6.3销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。5.6.7投资收益分析5.6.7.1成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。 ）项 目投资总额（万
13、元）单位成本（元/m2）土地获得价款开发前期准备费项目建筑工程费项目安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费(其他费用)开发成本合计管理费用销售费用财务费用项目总投资5.6.7.2税务分析：营业税及附加、所得税、土地增值税5.6.7.3经济效益分析5.6.7.3.1 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资税前利润税后利润内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数5.6.7.3.2 项目开发各期的利润体现xxxx年xxxx年经济指标上半年下半年上半年下
14、半年上半年下半年合 计结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)5.6.7.3.3敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化5.6.7.3.4 盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率5.6.7.4项目资金预测：资金投入计划、资金回款计划、资金需求计划、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。5.6.8管理资源配置5.6.8.1机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司） ；主要部门设置。5.6.8.2人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理） 。5.6.8.3人力
15、资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等） 。5.6.9综合分析与建议5.6.9.1优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集团一贯发展思路等方面论述。5.6.9.2劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集团一贯发展思路等方面论述。5.6.9.3机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。5.6.9.4结论和建议6.6.工作时限工作时限20天7.7.注意事项注意事项本任务书的相关负责岗位由贵公司近期给出的职能架构图所得；具体负责岗位由贵公司实际情况而定。
