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1、闲置土地处置办法解读 -兼论土地储备、违法用地和违法建设,讲 授 内 容,第一部分 闲置土地处置办法解读 第二部分 土地储备制度改革第三部分 违法用地查处第四部分 违法建筑的调查、认定和处理第五部分 “小产权房”集中整治,第一部 闲置土地处置办法解读（1）,（一）土地管理法中有关闲置土地处置的规定第三十七条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民
2、政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定办理。承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。,第一部分 闲置土地处置办法解读（2）,(二)城市房地产管理法中有关闲置土地处置的规定第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二
3、十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。1、“因不可抗力造成动工开发迟延”2、“因政府、政府有关部门的行为造成动工开发迟延”3、“因动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延”,第一部分 闲置土地处置办法解读（3）,（三）土地管理法和城市房地产管理法在闲置土地处置方面的衔接土地管理法 第三十七条第二款：在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定办理。,第一部分 闲置土地处置办法解读（4）,（四）闲置土地处置办法
4、适用范围和实施意义闲置土地处置办法（1999年4月26日国土资源部第6次部长办公会议通过，2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订，自2012年7月1日起施行）1、适用范围（1）国有建设用地闲置的调查、认定和处置，遵循本办法。（2）集体所有建设用地闲置的调查、认定和处置，参照本办法有关规定执行。2、实施意义,第一部分 闲置土地处置办法解读（5）,（五）闲置土地的法律界定1、“闲置土地”的法律界定闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不
5、足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。2、 “动工开发”、 “已投资额”、“总投资额”的界定（1）“动工开发”：是指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。（2） “已投资额、总投资额”：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。,第一部分 闲置土地处置办法解读（6）,（六）闲置土地处置的基本原则闲置土地处置应当符合土地利用总体规划和城乡规划，遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则。（T3）1、符合规划2、依法依规3
6、、促进利用4、保障权益5、信息公开,第一部分 闲置土地处置办法解读（7）,（七）闲置土地调查认定和处置的组织实施主体和管理体制1、组织实施主体市、县国土资源主管部门负责本行政区域内闲置土地的调查认定和处置工作的组织实施。2、管理体制上级国土资源主管部门对下级国土资源主管部门调查认定和处置闲置土地工作进行监督管理。,第一部分 闲置土地处置办法解读（8）,（八）闲置土地调查1、发出闲置土地调查通知书市、县国土资源主管部门发现有涉嫌构成闲置土地的，应当在三十日内开展调查核实，向国有建设用地使用权人发出闲置土地调查通知书。（T5-1）2、国有建设用地使用权人提供说明材料国有建设用地使用权人应当在接到闲
7、置土地调查通知书之日起三十日内，按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。（T5-2）3、闲置土地调查通知书的内容（T6）（1）国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址；（2）涉嫌闲置土地的基本情况；（3）涉嫌闲置土地的事实和依据；（4）调查的主要内容及提交材料的期限；（5）国有建设用地使用权人的权利和义务；（6）其他需要调查的事项。 4、国土资源主管部门闲置土地调查措施（T7）市、县国土资源主管部门履行闲置土地调查职责，可以采取下列措施（T7）（1）询问当事人及其他证人；（2）现场勘测、拍照、摄像；（3）查阅、复制与被调查人有关的土地资料；（4）要求被调查人就有关土地权利及使
8、用问题作出说明。,第一部分 闲置土地处置办法解读（9）,（九）闲置土地认定 1、闲置土地认定2、闲置土地认定书的下达 （T9）经调查核实，构成闲置土地的，市、县国土资源主管部门应当向国有建设用地使用权人下达闲置土地认定书。3、闲置土地认定书的内容 （T10）（1）国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址；（2）闲置土地的基本情况；（3）认定土地闲置的事实、依据；（4）闲置原因及认定结论；（5）其他需要说明的事项。4、闲置土地认定信息公开（T11）（1）闲置土地认定书下达后，市、县国土资源主管部门应当通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的位置、国有建设用地使用权人名称、闲置时间等信息；属于政府或
9、者政府有关部门的行为导致土地闲置的，应当同时公开闲置原因，并书面告知有关政府或者政府部门。（2）上级国土资源主管部门应当及时汇总下级国土资源主管部门上报的闲置土地信息，并在门户网站上公开。（3）闲置土地在没有处置完毕前，相关信息应当长期公开。闲置土地处置完毕后，应当及时撤销相关信息。,第一部分 闲置土地处置办法解读（10-1）,（十）闲置土地处置1、 “政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟”导致土地闲置的处置 （1）属于“政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的”情形（T8）（1）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，
10、致使项目不具备动工开发条件的；（2）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；（3）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；（4）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；（5）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；（6）政府、政府有关部门的其他行为。,第一部分 闲置土地处置办法解读（10-2）,（十）闲置土地处置1、 “政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟”导致土地闲置的处置 （2）处置程序（T8）属于“政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的”情
11、形的认定；国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料；市、县国土资源主管部门予以核实；协商处置。市、县国土资源部门应当与国有建设用地使用权人协商处置；市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。其中，闲置土地设有抵押权的，市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人；闲置土地处置方案，报本级人民政府批准；闲置土地处置方案经批准后，组织实施。,第一部分 闲置土地处置办法解读（10-3）,（十）闲置土地处置1、 “政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟”导致土地闲置的处置 （
12、3）处置方式（T12）（T13）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年； 协议有偿收回国有建设用地使用权。置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用
13、地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。,第一部分 闲置土地处置办法解读（10-4）,（十）闲置土地处置 2、因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的处置，依照上述规定办理。3、“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地”导致的闲置土地的处置，依照上述规定办理。4、未动工开发满一年的，由市、县
14、国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。5、未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照中华人民共和国土地管理法第三十七条和中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。,第一部分 闲置土地处置办法解读（11）,（十一）闲置土地处置要求1、组织听证（T15）市、县国土资源主管部门在作出征缴土地闲置费、收
15、回国有建设用地使用权决定前，应当书面告知国有建设用地使用权人有申请听证的权利。国有建设用地使用权人要求举行听证的，市、县国土资源主管部门应当依照国土资源听证规定依法组织听证。2、法律文书要求（T16）征缴土地闲置费决定书和收回国有建设用地使用权决定书应当包括下列内容：（1）国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址；（2）违反法律、法规或者规章的事实和证据；（3）决定的种类和依据；（4）决定的履行方式和期限；（5）申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限；（6）作出决定的行政机关名称和作出决定的日期；（7）其他需要说明的事项。3、注销登记与交回土地权利证书（T17-1）国有建设用地使用权人应当自
16、征缴土地闲置费决定书送达之日起三十日内，按照规定缴纳土地闲置费；自收回国有建设用地使用权决定书送达之日起三十日内，到市、县国土资源主管部门办理国有建设用地使用权注销登记，交回土地权利证书。4、救济途径（T17-2）国有建设用地使用权人对征缴土地闲置费决定书和收回国有建设用地使用权决定书不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。5、公告注销与申请人民法院强制执行（T18）国有建设用地使用权人逾期不申请行政复议、不提起行政诉讼，也不履行相关义务的，市、县国土资源主管部门可以采取下列措施：（一）逾期不办理国有建设用地使用权注销登记，不交回土地权利证书的，直接公告注销国有建设用地使用权登记和土地权利证书；（二）申请人民法院强制执行。,第一部分 闲置土地处置办法解读（12）,（十二）闲置土地的利用 1、确定新的使用权人依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；2、纳入政府土地储备3、恢复耕种对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。,
