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1、林波易居企业集团 克而瑞 研究中心 总经理 2018 年 9 月此报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2012年5月当前房地产行业形势分析与发展前景判断2一、当前房地产行业热点问题解析3问题一 调控政策走向4政策定调：“房住不炒”，租购并举的住房基本制度支持居民自住购房需求：南京、武汉等二线城市早早打响人才争夺战 ，不同程度地放宽了外来人才的落户条件需要说明的是，“支持”不是“培育”、更不会是“发展”，对于地方政府的支持力度 ，大家还是不应奢望过多。继续推进保障性住房建设：培育住房租赁市场：在2017年13个城市试点的基础上，2018年租
2、赁住房试点城市的名单会还会进一步扩大。目前租赁住房市场刚起步 ，以地方国企为主导，但在后期的实际运营中 ，相信还是会给民间机构和房地产企业留出更多参与机会。推进房地产税立法：房地产税立法 ，给出了清晰的意见“稳妥推进”。考虑到立法程序的流程限制，具体落地可能还要继续等待 。对北京、上海等少数城市 仍有望更早一步，迎来房地产税全面落地前的个别试点。金融政策持续收紧：企业融资受到更多限制 ，土拍热度会进一步回落，有利于住宅价格的持续5未来三年将开工 1500 万套，2018 年计划开工 580 万套，以此来看后两年的工作压力将有所减轻，但未稳定；而随着个人消费贷合规的进一来棚改的红利也会随之减少
3、步规范，三四线城市的购房潮也会更快地向理性回归。中央表态：政治局要求坚决遏制房价上涨，住建部对调控不力城市坚决问责城市 地方政治局 会议住建部7月31日8月7日8月8日6下决心解决好房地产市场问题 2018 ，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。1、 公布 20 家违法违规房企及中介 黑名单2、 座谈会提出两大要求：一是加快制定住房发展规划，二是对楼市调控不力的城市坚决问责。杭州、成都、沈阳、云南、福建、重庆等省 2019 市积极响应政治局会议、住建部座谈会要求，房管部门联合其他监管部分联合执法，开展房地产市场秩
4、序专项整治行动，重点打击投机炒房、虚假信息和虚假房源发布行为。分城施策：多地密集进行政策调整，收紧”四限” 与人才落户并行今年以来，房地产市场政策环境主基调依旧从严，住建部约谈 12 城，房价已然成为本轮房地产调控的重要监测信号。青岛、长春、兰州、大连、海南、哈尔滨、成都等省市先后调整“四限”，武汉、杭州、济南等从规范市场交易秩序角度发力，天津、南昌、西安等城市进一步放宽人才落户标准，部分诸如南昌、武汉等地也推出了相应的购房补贴政策。 调整 “四限”规范 交易7 兰州市取消部分区域“限购”，推出“限售”武汉预售资金监管 大连市重启“限购”、收紧“限贷”，推出“限售” 佛山、东莞、广西、南京、兰
5、州不得拒绝 长春市、泉州市、阜南县“限售” 海南省升级“限购”、 “限售” 昆明市收紧“限贷“、推出“限售” 芜湖市、淄博市严格“限价” 青岛市升级“限购” ,推出“限售” 哈尔滨市推出“限售” 成都市升级“限购”，升级“限售” 丹东市两度下发“限售”新政公积金客户 武汉、杭州等公证摇号销售 济南不得要求购房人全款买房或全款优先选房、捆绑车位或地下室 杭州、成都重点打击投机炒房、虚假信息和虚假房源发布行为 长沙、深圳出台”限售” 沈阳扩大”限购”区域人才 落户 天津、南京、昆明、西安、青岛、济南、郑州、长沙、杭州、成都、武汉、呼和浩特等放宽人才落户标准，可先落户在买房 南昌落户购房零门槛，本科
6、每月补贴 500 元 天津发布“海河英才”计划，提出一系列人才创新举措政策加码：一、二线精细化限购，30 城治理市场乱象、三四线收紧棚改货币化安置力度精细化限购“查漏补缺”：深圳、上海、西安、长沙、杭州等都暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。8三四线棚改货币化安置收紧：国开行总行回收三四线城市棚改货币化安置合同审批权限，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。住建部等七部委整顿 30 城市场乱象：联合印发了关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知决定于2018 年 7 月初至 12 月底，在北京、上海等 30 个城市先行开展治理房
7、地产市场乱象专项行动。精细化限购“查漏补缺”南京、深圳、上海、西安、长沙、杭州、江阴等都暂停或限制向企事业单位及其他机构销售商品住房。逐 个堵死“离婚买房”、 “企业买房”、 “先落户再购房”等炒房的政策漏洞。三四线棚改货币化安置收紧国开行总行回收三四线城市棚改货币化安置合同审批权限， 但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。9整顿 30 城市场乱象北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长 沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违
8、规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。10政策走向：调控政策主基调不变，着力稳地价、稳房价、稳预期原有调控政策主 基调不变“四限”政策中 长期不退出部分长效机制 出台进行时稳地价、稳房 价、稳预期11问题二 行业金融环境12货币政策：金融去杠杆基调未变，M2 增速降至 8.5%、居民房贷占新增贷款比重小幅微增至 31.8%2015 年 1 月-2018 年 7 月 M2 同比增速2015 年 1 月-2018 年 7 月居民房贷和消费贷占当月新增贷款比重变化13数据来源：中国人民银行数据来源：中国人民银行%31.8-40%-20%0%20%40%6080%100120%2015年2月20
9、15年4月2015年6月2015年8月2015年10月2015年12月2016年2月2016年4月2016年6月2016年8月2016年10月2016年12月2017年2月2017年4月2017年6月2017年8月2017年10月2017年12月2018年2月2018年4月2018年6月当月新增短期贷款占比当月新增中长期贷款占比14.0%8.5%0.02.0%4.0%6.08.0%10.0%12.0%14.016.0%2015年1月2015年4月2015年7月2015年10月2016年1月2016年4月2016年7月2016年10月2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月20
10、18年1月2018年4月2018年7月14居民房贷：利率全线上浮，个人房贷余额增速连续下滑 17 个月，且更多流向二手房市场，影响企业现金流 在 M2 增速逐月回落背景下，货币派生效应减弱，2017 年以来个人房贷新增量逐月下滑，房贷总量同比增速已下降 17 个月。 因信贷额度紧张，热点城市纷纷上调房贷利率，除上海、广州、重庆等部分城市之外，其余热点城市现已取消首套房贷折扣利率，首套房大都在基准利率基础上上浮 5%-20%，二套房上浮 10%-30%。2016 年 1 月-2018 年 6 月居民个人房贷新增量及房贷余额同比增速热点城市首套、二套房贷利率城市首套房贷利率二套房贷利率北京1.05
11、 倍-1.2 倍1.1 倍-1.2 倍上海9 折-1.2 倍1.1 倍-1.2 倍广州9 折-1.2 倍基准-1.2 倍深圳基准-1.2 倍1.1 倍-1.3 倍杭州1.05 倍-1.2 倍1.1 倍-1.25 倍南京1.1 倍-1.15 倍1.2 倍-1.25 倍重庆8.2 折-1.1 倍1.1 倍-1.2 倍成都9 折-1.1 倍1.1 倍-1.2 倍武汉1.1 倍-1.2 倍1.2 倍-1.3 倍天津1.05 倍-1.3 倍1.1 倍-1.3 倍1535%30%苏州1.1 倍-1.2 倍1.1 倍-1.25 倍西安基准-1.2 倍1.1 倍-1.2 倍合肥1.1 倍-1.2 倍1.1 倍
12、-1.25 倍厦门基准-1.1 倍1.1 倍-1.2 倍福州1.1 倍1.1 倍-1.2 倍青岛9 折-1.2 倍1.1 倍-1.2 倍济南基准-1.2 倍1.1 倍-1.2 倍长沙基准-1.05 倍1.1 倍佛山1.1 倍-1.15 倍1.15 倍-1.3 倍无锡9 折-1.15 倍1.1 倍-1.2 倍常州9 折1.1 倍数据来源：中国人民银行010002000300040005000600070002016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月201
13、8年3月2018年5月当月住户中长期贷款新增额住户中长期贷款余额同比增速1625%20%15%10%5%0%数据来源：融 360资金面预判：去杠杆与防风险并行，紧缩不会太过激，货币政策预期转向中性偏积极连续降准使货币政策预期转向中性偏积极，在资金脱实向虚尚未本质转变下，购房者去杠杆信心将被削弱，降准后释放出的增量资金可能部分仍会流入房地产市场。从历史规律看，准备金率调整与商品房销售涨跌有直接显著相关性,本次降准同样会对楼市起到积极正向作用。172005 年至 2018 年 5 月存款准备金率变化和限购限贷政策调整与商品房销售面积增速变化相关性表现1819问题三 下半年城市走势城市供应：去年 1
14、1 月以来月均供应增 11%，今年二季度以来一线、三四线增幅扩大，二线保持 10%去年“十九大”之后，城市预证管控放松，新增供应开始放量，至今月均 3100 万平方米，较前期月均 2800 万平方米增长 11%，尤其是今年二季度以来的 5、6 月份，城市供应量再次放大。一线和三四线城市同比增幅分别维持在 20%和 40%左右，二线城市新增供应绝对量最大，同比增幅也保持在 10%左右。212017 年 1 月-2018 年 7 月 65 个各能级城市月度商品住宅新增供应变化（单位：万平方米）22城市供应：8 月新增供应同、环比继续小幅增长，一线整体偏紧、二三线显著分化8 月，29 个重点城市供应
15、量同、环比分别增长 14%和 4%。随着金九银十销售旺季到来，企业将明显加大推案力度，供应量有望升至较高水平。一线城市供应整体偏紧，北京、广州和深圳环比均有所回落，上海加快预售证审批，供应量创近年来单月新高。二三线城市供应量显著分化，重庆、武汉、长沙等供应明显放量；其他城市供应则相对低迷，如成都、东莞、济南等，供应量跌至历史低位。2018 年 8 月全国 29 个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米）能级城市8 月环比同比1-8 月同比能级城市8 月环比同比1-8 月同比北京58 -22%118%295 52%青岛77 -43%-3%761 -4%上海120 21%929%453 38
16、%西安75 27%-22%688 -8%广州75 -11%9%661 17%郑州64 -19%-62%516 -18%深圳16 -49%-83%171 -33%无锡60 -14%-26%472 47%一线合计269 -7%35%1580 18%成都56 -41%-34%902 -23%二三线重庆285 64%124%1696 59%二三线苏州50 103%-12%362 -37%23武汉230 43%87%1230 15%南宁40 -42%-56%577 6%沈阳180 6%298%844 32%大连33 22%-35%196 -24%长沙130 62%77%739 48%宁波30 -53%13%476 9%徐州120 59%569%727 144%福州28 -8%235%233 114%杭州110 4%18%752 11%东莞22 -37%-73%267 -27%佛山96 -39%-40%944 9%海口15 -41%-59%187 -28%南京95 270%84%452 -14%厦门
