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1、,亳州谯郡华府策略提案,杭州天诺广告机构 2010年6月21日,目 录【CATLOG】,第一部分 项目审视,第三部分 市场研究,第四部分 项目定位,第五部分 营销推广,第二部分 阅读城市,目 录【CATLOG】,第一部分 项目审视,第三部分 市场研究,第四部分 项目定位,第五部分 营销推广,第二部分 阅读城市,项目审视,本项目位于玉帝庙街以西，亳州一中以东，仁和街以南，董家街以北，处于村中城的一种尴尬现状。,老 城 区,本案,项目审视,本地块周边以矮旧的民房为主，周边道路狭窄，交通不便。,东,西,北,项目审视,项目周边配套完善,以沿街店面为主，主要集中在古泉路，新华北路。,新华路,古泉路,董家
2、街,项目审视,项目周边景观资源丰富，主要以项目南侧涡河景观带和临近的汤王陵公园为代表。,涡河景观带,汤王陵公园,项目审视,通过对地块价值的专业评判，地块的整体价值一般，优秀价值因素较少。,地块价值评判： 优秀价值点 良好价值点 一般价值点 较差价值点 ,项目审视,项目优势,临近城市老城区区域，项目周边配套较为完善； 临近城市主干道,魏武大道、新华路，交通便捷,乡镇辐射力强; 临近涡河景观绿化带、汤王陵公园，自然景观和人文资源突出 项目周边布满各中小学，学区优势明显。,项目劣势,项目地块被周边陈旧村庄包围，展示性较差。 项目位于城市北郊，城市发展的反方向，城市认同感较差。 项目周边市场业态混乱，
3、较难定位，不利价格空间的提升；,项目SWOT界定,项目审视,项目机会,亳州市政府斥巨资打造涡河景观带。 区域内项目数量少，品质差、体量小，无包装。 近几年亳州周边县市进城置业的人群明显增多。 从市调的情况反映，目前亳州的市场还未出现饱和的现象，有待进一 步挖掘,项目威胁,为了稳定房地产市场，政策不断推出，二套房贷的收紧、利率7折的取消，加重置业者的观望情绪，影响购房者的热情。 为抢夺客源，区域内开发商可能会启动价格战，进行正面肉搏。,项目SWOT界定,目 录【CATLOG】,第一部分 项目审视,第三部分 市场研究,第四部分 项目定位,第五部分 营销推广,第二部分 阅读城市,城市基本情况,亳州环
4、境优美，资源丰富，人文气息浓厚。,亳州市是安徽省省辖市，位于皖西北边陲，黄淮平原南端，西北与河南省接壤，西南与阜阳市毗连，东与淮北市、蚌埠市相倚，东南与淮南市为邻。亳州市是皖北地区的老工业基地，拥有机械制造、酿酒、卷烟、医药、纺织、食品、化工、建筑建材、印刷等十几大门类。亳州市全国重要的药材、商品粮、优质棉、优质烟、优质茧生产基地，拥有药材、酿酒、果蔬、烤烟、畜禽、蚕桑等资源和经济优势，地方名特优产品较多。从商城王建都开始，是一座具有三千多年历史的文化古城。1986年撤县建市，同年成为国家历史文化名城。亳州是中国优秀旅游城市。 亳州交通通讯十分便利，京九铁路纵贯全境，311、105国道和307
5、国道在市内交叉穿过，商（商丘）景（景德镇）高速公路与界阜蚌高速公路、和正在建设的泗许高速将在境内穿过，四通八达的公铁水路构成便捷的交通网络。,城市/人口,2007-2009年，亳州市人口逐年上升，增幅比较大，09年有所放缓。截止2009年底全市常住人口为596.93万人。,城市/宏观经济,从2007-2009年亳州市国民经济运行一直保持着较好的运行态势，GDP值稳步增长，增长率较高，总体上来说利亳州经济具有较强的运营活力，目前处于快速发展状态中，2009年亳州市完成生产总值431.93亿元，比上年增加12.7%。,指标1 GDP,城市/宏观经济,亳州市2007至2009年人均GDP快速增长，稳
6、步上升，2009年人均GDP值达到8477元。,指标2 人均GDP,城市/宏观经济,从2007-2009年亳州市固定资产投资逐年增长，投资规模不断壮大， 09年来固定资产投资呈现高速增长，基础设施建设的效应逐渐显现。2009年固定资产投资保持高速增长，比上年增长35.30%。,指标3 固定投资,城市/宏观经济,2009年亳州市产业结构进一步优化，从拉动经济增长的因素看，三次产业共同拉动经济增长，第二产业比例逐步上升，一改亳州市工业短腿的现象。,指标4 三产结构,城市/宏观经济,亳州市政府持续多年财政赤字，收支逐步拉大，这说明近几年亳州市地方政府加大政府投资，以拉动市域经济发展，城市处于一个快速
7、发展的的时期；但是持续的财政赤字对国民经济的发展，存在一定的负面影响。,指标5 政府财政,城市/宏观经济,亳州市社会消费品零售总额增长迅速，自2007年以来，每年保持了16.1%以上的增长率，居民消费迅速升温，居民消费力逐步增强，截止2009年亳州市社会总消费额约190.82亿元。,指标6 社会消费总额,城市/宏观经济,从近三年的历史数据可以看出，亳州城镇居民人均可支配收入稳步上涨，增幅也保持在10.1%以上的增长率。亳州市城镇居民潜在消费能力较强。消费特征太明显。,指标7 人均支出,城市规划发展,沿涡河两翼发展，侧重向南，兼顾向北，适度向东，控制向西发展。,南部新区,涡北区,东部开发区,东南
8、文教区,城市发展方向,中心城区,老城区,区域规划发展,项目区域规划：涡河打造生态休闲景观长廊，人民路桥段涡河两岸约1800米的沿河地带，岸上景观绿地约22万平方米，完工后将展现汤都风情、酒香古韵、药都磬香和自然生态四大功能。,对房地产的影响,积极影响,1、亳州市人口颇多，尤其是农村人口占据绝对比例，进程置业人群也迅速增加，这对刺激整个亳州地产市场绝对是一个有力信号。 2、亳州市社会零售消费总额增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强。 3、亳州市GDP逐年持续增长，房地产处于快速发展阶段，潜力很大，发展前景看好。 4、由于水平生活的不断提高，城镇置业人群将逐渐提升，农村人群将不断涌入市
9、区置业，人均住房面积还有较大的增长空间。 5、投资客入市将给整个地产市场一个促进作用。,消极影响,住房支出比重与房地产发展不协调，居民住房支出相对较大，这给置业者带来较大的压力 亳州市是典型的消费型城市，导致购房者对房地产消费有一定障碍，并对其总价格较为敏感。,对房地产的影响,目 录【CATLOG】,第一部分 项目审视,第三部分 市场研究,第四部分 项目定位,第五部分 营销推广,第二部分 阅读城市,国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段,以此为参照,2009年亳州人均GDP约8477元人民币,目前亳州房地产市场发展大致处于快速发展阶段.,人均GDP
10、与房地产发展关系,房地产市场宏观研究,近几年,亳州房地产开发投资快速增长，增幅较大；从2009年房地产开发投资额的 参照指标来看,目前亳州房地产市场处于过热的状态,房地产行业发展较快，投资环 境基本正常。,房地产市场宏观研究,三大版块 涡北版块：学府花园、学府公馆、 金叶凤凰城、金华苑 老城区版块：锦绣年华、瑞景佳园、幸福大街 南部新区版块：主要包括国购名都、盛世家和园、UDC领寓、翰林华府、天一阁等项目,目前亳州市商品房市场在售楼盘,主要集中在三大版块:涡北、老城区和城南。,老城区,南部新区,涡北区,市场/分解,详见亳州最新市调报告,市场/版块,市场/版块,市场/版块,市场/体量,亳州房地产
11、市场已开始进入规模开发时代，近年来大盘开始涌现，打破小盘林立的局面。,版块/体量,涡北版块项目小打小闹，无品质、小体格社区。,市场/产品,市场供应的物业类型，以小高层和高层为主，别墅产品较少；住宅户型面积80120为主力户型。,市场/产品,涡北版块项目主要以多层、小高层为主，户型面积相对偏小，总价较低。,市场/价格,当前住宅市场的主力价格是31003500元/平方米。由于自身版块的缺陷，涡北版块价格坐底。,市场/小结,1、楼盘分布 目前亳州市主城区在售的项目一共27个，南部新城版块19个，老城区版块4个，涡北版块4个，由于亳州城市发展的方向南移，以及亳州市政府的南迁，加速南部新区的飞速发展，各
12、路开发商拿地也纷纷将目光投向了发展潜力巨大的亳州南部，这也导致目前正亳州房地产项目的严重倾斜的现状。 2、产品类型 由于亳州市房地产市场起步较晚，发展水平不高，开发商在打造产品线上还是比较保守，高端产品较少。置业人群在产品选择上还是较喜欢低层住宅，但经过最近几年的大力引导，也慢慢习惯高楼层的生活习惯。涡北版块，主要以多层、小高层为主，产品品质较差；老城区版块，由于发展时间较长，土地较为稀缺，主要以小高层为主，产品品质略高于涡北版块。南部新区版块，亳州市房地产水平代表区域，项目总多，产品线丰富，主要以小高层、高层为主，配比少量的多层与别墅产品。,市场/小结,3、户型面积 亳州购房群体主要是以首次
13、置业为主，改善性客户其次，周边县市进城买房人群较多，投资客近些年也有猛增的现象，开发商针对购房人群以及房屋总价上，对户型面积选择上还是偏小，主要集中在80-120平米之间，由于各版块的针对人群不同，南部新区版块个别楼盘户型面积上有些偏大。 4、产品定位 亳州各楼盘在定位从宣传上都因自身的版块不同而大不同。涡北版块：由于该区域内学校众多；处于该区域的楼盘在定位都依托于周边的学校资源进行定位，如：学府公馆、学府花园。老城区版块：该版块发展年限较长，生活配套非常成熟，区域内楼盘主要诉求点以便捷的生活方式以及成熟的街区生活为主；南部新区版块：新城版块，未来的城市中心，各楼盘的定位主要诉求一种豪宅概念，
14、一种新的生活方式。如：国购名都、天润上层等。,市场/小结,5、销售中心包装 目前亳州各楼盘的一大软肋，也许是近几年行业一直处于一个卖方市场的缘故，对于自身的包装认为必要性不够，绝大部分的售楼处包装极为简陋，尤其是涡北版块的楼盘，清一色的一家店面加一个沙盘的简易组合。从走访的众多搂盘中，国购名都的营销中心应该算得上是亳州楼盘的高端典范，无疑中对自身项目一次有力的提升。 6、建筑风格、外立面 建筑风格与外立面设计是给购房群体的第一印象，这极其重要。涡北版块在此方面较为落后，建筑风格以现代简约风格为主，外立面设计较为普通，涂料立面，可以看得出，开发商希望将建造成本降至到最低。老城区与新城区在此方面有
15、较大改善，建筑风格出现多样化，ARTDECO风格、欧式风格、中式风格，层出不穷。外立面方面大部分也采用了瓷砖立面。,市场/小结,7、销售均价 整个亳州产品价格分为三个档次，涡北版块：由于地段、产品、品牌、绿化等各方面的综合因素较差，价格主要集中在2500-2900/平米左右。老城区版块由于版块土地稀缺，价格高于涡北版块，以3100-3500元/平米为主。南部新区版块，该版块的竞争尤为激烈，周边生活配套也逐步完善，产品均价集中在3200-3400元/平米，个别高端楼盘价格已突破4000元/平米。 8、销售情况 从前期的市调情况来看，亳州各大楼盘销售情况较好，处于一个良好的卖方市场。小面积、低楼层
16、的产品基本脱销。各项目所推出的产品余粮所剩不多，都在摩拳擦掌等待下一次开盘销售。,目 录【CATLOG】,第一部分 项目审视,第三部分 市场研究,第四部分 项目定位,第五部分 营销推广,第二部分 阅读城市,寻人,期望,性格,职业,收入,地域,年龄,学历,喜好,客群定位,对于我们的产品，怎样的亳州人会买单？,寻找亳州人,客群定位/性格,玄（能掰）,狂（豪迈）,俗（粗狂）,亳州人的三字、六讲究,是味儿 （够意思）,护窝子（团结）,大锅烀（真实）,大呼隆（洒脱）,面子活（好面子）,滋润（讲究）,你好！亳州人,由于地理位置上的双重性，造就了亳州人性格上的双重性。亳州人有着北方人常有的粗犷豪爽，洒脱真实，也有着南方人常有的精明细致，谨慎内敛。既具有英雄的豪迈大气，雄才大略，儒雅和浪漫，也具有弃儿的顽强坚韧，波皮放荡。 亳州人之所以对本土文化高度认同感，自豪感。是因为亳州在悠久的历史长河中，涌现出无数灿若星辰的风流人物，英雄豪杰、文人墨客。这不是任何一所城市能做到的，能给予当地人的。,
