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1、 中国电建地产集团有限公司 2018 年度跟踪评级报告 3 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 分析师分析师 项目负责人：项目负责人：陈言一陈言一 项目组成员：项目组成员：白白 茹茹 王超凡王超凡 电话：(010)66428877 传真：(010)66426100 2018 年年 7 月月 27 日日 关关 注注 房地产房地产调控政策调控政策。2017 年，国内超过 60 余个城市发布楼市调控政策，本轮调控范围广泛、内容不断细化、因城施策已成为主流，受政策调控影响、房地产企业销售回款增速整体呈下降态势，市场分化格局不断加剧。 部分位于
2、部分位于三三、四线四线城市城市的项目面临一定去化压的项目面临一定去化压力。力。截至 2017 年末，公司在建项目中仍有部分项目位于抚顺和都江堰等区域，中诚信国际关注到，三四线城市整体库存压力仍然偏大，去化面临较大挑战。 中国电建地产集团有限公司 2018 年度跟踪评级报告 4 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何
3、其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立判断，未受评级对
4、象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结
5、果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 中国电建地产集团有限公司 2018 年度跟踪评级报告 5 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 跟踪评级原因跟踪评级原因 根据国际惯例和主管部门的要求，中诚信国际将对存续期内的债券每年进行定期跟踪评级或不定期跟踪评级。本次跟踪评级为定期跟踪评级。 基本基本分析分析 2017 年，国内超过年，国内超过 60 余个城市出台余个城市出台不同程度不同程度楼市楼市调控政策，本轮调控范围广泛、内容不断细化、因调控政策，本轮调控范围广泛、内容不断细化、因城施策已成为主流，受政策调控影响、房地产企业城施策已成为主
6、流，受政策调控影响、房地产企业销销售回款增速售回款增速整体整体呈下降态势，市场分化格局不断呈下降态势，市场分化格局不断加剧加剧 2017 年，受楼市调控政策的影响，商品房销售增速持续放缓，当期全国商品房销售金额和销售面积分别为 13.37 万亿元和 16.94 亿平方米，同比涨幅分别收窄至 13.7%和 7.7%， 其中一线城市销售额同比明显下降，同时二线城市销售额增速亦明显回落，当期商品住宅销售额同比仅增长 4.98%，而受益于热点市场的溢出效应以及棚改货币化安置等去库存政策，三、四线城市，特别是核心都市圈周边的城市，在 2017 年保持了较好的销售态势，全年三、四线城市商品住宅销售额同比增
7、长 26.79%。 同时中诚信国际也关注到，随着三、四线城市的持续的销售去化， 2017 年末全国商品房待售面积继续降至 5.89 亿平方米，仍面临一定的库存压力，此外值得注意的是此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市，库存压力仍然较大，情况并未好转。 图图1：近年来全国商品房：近年来全国商品房待售待售情况情况 单位：万平单位：万平方方米米 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 在加强短期调控的同时，房地产市场调控的长效机制也在加速推进，住房租赁市场为其中重要组成部分：十九大报告正式确立租售购并举的住房制度，强调租售同权，即租房者可同等享受基本公共服务和鼓励租赁住房消费，给予税收优惠和
8、金融支持。2017 年 7 月，住建部等九部委下发了关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 ，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等 12 个城市作为首批试点。随后，国土部、住建部联合发布利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 ，确定北京、上海、南京、杭州等 13 个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。受益于政府从土地、 金融、 政策等方面的大力支持，2017 年房屋租赁市场进入规模发展的新阶段， 主流房企纷纷加大对长租公寓市场的布局。中诚信国际也将持续关注后续住房租赁政策的推出，及其对未来商品房住宅购置需求的影响情况。 受严厉调控政策的影响， 2017 年房企销售回款
9、增速整体有所回落，同时房企补货需求仍旺盛，财务杠杆上升明显，偿债指标有所弱化，融资渠道的收紧和公开债务面临到期高峰将对企业再融资能力形成考验；在政策调控以及竞争加剧的大环境下，行业集中度加速提升，在销售规模、开发运营等方面具备优势的企业能更好地抵御市场波动以及再融资风险，企业间信用风险分化日益明显。 2017 年得益于公司推盘项目单价较高， 销售业绩整年得益于公司推盘项目单价较高， 销售业绩整体呈现量价齐升的态势体呈现量价齐升的态势；但公司位于绵阳、但公司位于绵阳、抚顺抚顺和和都江堰都江堰等三、四线城市等三、四线城市仍有仍有一一定定规模的在建项目，规模的在建项目，项目项目面临一定去化压力面临一
10、定去化压力 公司以住宅类房地产开发与经营为核心业务，凭借中国电建强大的资源优势、技术力量、资本支持以及信用平台，实施跨地域发展战略。2017 年，公司在原有的“4+4+N”区域战略基础上升级形成了“4（北京、上海、广州、深圳）+8（南京、武汉、杭州、成都、重庆、济南、郑州、西安）+N1”的区域战略布局，已实现对区域内北京、上海、成都、武汉、长沙和南京等城市的战略深耕，项目开发覆盖 25 个城市，区域布局进一步得到优化。 从产品业态来看，公司产品业态包括住宅和商1N 包括如天津等以及未来拟新进入的区域如南昌、福州、厦门等。 中国电建地产集团有限公司 2018 年度跟踪评级报告 6 穆迪投资者服务
11、公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 业物业， 且以普通商品房为主， 有少量保障性住房。产品定位方面，除了面向刚需及改善型需求类的传统住宅产品外，公司还进一步开辟了中高端住宅产品线。 项目开发方面，2017 年以来，公司根据市场环境变化，调整项目开发进度，新开工面积为 260.95万平方米，同比小幅上升 2.15%；受大部分项目处于在建阶段、当期达到竣工条件项目较少的影响，公司在建面积同比增长 12.48%至694.29万平方米，竣工面积同比下降 10.99%至 139.71 万平方米。 2017年末，公司在建项目主要分布于南京、成都、武汉和长沙等地区，其
12、中值得关注的是，公司在抚顺和绵阳等三、四城市仍有一定规模的在建项目，面临一定的去化压力。2018 年 13 月，公司新开工面积54.47 万平方米，竣工面积 3.03 万平方米，在建项目面积 617.64 万平方米。 表表 1：近年来公司房地产业务近年来公司房地产业务运营情况运营情况 单位：万平方米、单位：万平方米、万万元元/平方米、亿元平方米、亿元 指标指标 2015 2016 2017 2018.13 新开工面积 132.34 255.47 260.95 54.47 竣工面积 293.82 156.96 139.71 3.03 在建面积 652.66 617.23 694.29 617.6
13、4 签约销售面积 149.07 172.96 176.07 29.02 签约销售金额 205.48 233.13 297.86 40.40 销售均价 1.38 1.35 1.69 1.39 注：上表数据包含南国置业数据；在建面积包含了当年竣工面积；销售业绩为并表数据。 资料来源：公司提供 房地产销售方面，2017年得益于公司推盘项目单价较高，公司销售金额同比增长27.77%至297.86亿元。细分来看，受调控政策影响，销售面积同比仅小幅增长1.80%至176.07万平方米， 销售单价在推盘区域热度的带动下同比增长25.19%至1.69万元/平方米。从区域分布来看，公司销售区域主要集中在武汉等华
14、中地区，南京等华东地区和成都等西南地区。2017年公司在华中地区、华东地区和西南地区分别实现签约销售面积59.69万平方米、24.07万平方米和23.65万平方米，分别占公司销售面积的33.90%、13.67%和13.43%。2018年13月，公司实现签约销售金额40.40亿元，签约销售面积为29.02万平方米。 商业地产销售方面，公司商业地产的运营主体为南国置业。南国置业在武汉商业地产领域拥有十余年的开发经验，产品主要围绕城市广场和家居广场两条产品线开发。2017年，得益于武汉在售项目单价处于高位，南国置业销售金额同比提升；细分来看，南国置业当年武汉区域销售均价为2.13万元/平方米，当期武
15、汉区域推盘量占南国置业整体销售面积的68.76%，受益于武汉市场的销售贡献，南国置业合同销售金额和合同销售面积分别同比增长62.62%和9.52%至68.82亿元和34.51万平方米。 表表 2：近年来近年来公司公司商业地产商业地产运营运营情况情况（南国置业）（南国置业） 单位：万平方米单位：万平方米、亿元、亿元 2015 2016 2017 新开工面积 57.33 51.98 59.71 竣工面积 50.59 48.76 20.01 签约销售面积 16.45 31.51 34.51 签约销售金额 24.60 42.32 68.82 资料来源：公司提供，中诚信国际整理 商业地产开发方面，201
16、7年南国置业加大开发力度，新开工面积为59.71万平方米，同比增长14.87%；竣工面积受项目结转以及在建项目较多的影响同比下降58.96%至20.01万平方米。截至2017年末，南国置业共有6个在建项目，在建面积177.29万平方米，项目分布于武汉、成都和南京；业态以商住综合体和住宅为主。 总体来看，2017年以来，得益于公司武汉等推盘项目单价较高，销售业绩整体呈现量价齐升的态势。同时，中诚信国际也关注到，公司部分项目所在地楼市调控日益严厉，部分城市新房预售证发放较慢以及限制预售价格对公司未来销售业绩及回款情况或将形成挑战，中诚信国际将持续关注楼市调控政策对公司未来销售的影响。此外公司位于绵阳和抚顺等三、四线城市项目仍面临一定去化压力，中诚信国际将关注未来公司三、四线城市项目的去化情况。 2017 年以来年以来公司
