肆z壹k酒店策划书

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1、Four Z One K Hotel 肆Z壹K酒店项目策划书,周浩,项目策划书主要内容,项目概况,1,项目组织结构,2,项目合同管理,3,项目结构分解,4,项目进度管理,5,项目成本管理,6,项目质量管理,7,项目风险管理,8,9,10,项目人力资源管理,项目信息管理,项目概述,1. 项目目标,2. 项目背景,3.可行性研究,4.项目范围,酒店定位商务酒店 酒店理念“以高程度的商务配套，为繁忙的商务人士提供专业的商务服务” 满足现代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调的需要，围绕“商务”的核心要求进行运作,1. 项目目标,功能简介：商务酒店是酒店与写字楼同时开发的酒店社区形式

2、，以最便捷的形式满足了商务人士接待重要来访客户、外籍工作人员的短期住宿等需求，有的高端客房还带有会客厅，并且所有的客房均提供宽带接口等全方位的商务办公配置。在酒店服务方面, 计划提供24小时服务，甚至可能提供按小时出租，即使公司的老板、员工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。,酒店功能详细设计,拟建18层，建筑面积约为36000平方米的商务酒店。 1层为公共服务设施：精品店，美容美发店，花店 2层为茶室，书店 3-4层为酒店工作人员办公区域 5层为大堂 6-8层为宴会、餐饮、娱乐区域 9层：能容纳400人会议的专用会议厅、配有衣帽间。有同声传译设施（至少4种语言），有现场视音频转播系统。

3、 10层：15个小型会议室，会议室内配备有电话会议设施 11层：会议辅助设施，包括有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机，复印室、有现代化电子印刷及装订设备。 有照相胶卷冲印室。 12层：商务办公室、商务会客区 13-18层为客房，其中包括标准客房、豪华套房及总统套房等各种房型共200余套,客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。 卫生间有饮用水系统。 所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。 客房内有收发传真或电子邮件的设备。 提供免费店内无线寻呼服务。 24小时提供洗衣加急服务。 委托代办服务。,肆Z壹K酒店,有大堂酒吧。 专业性茶

4、室。 西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。 有饼屋。 有至少能容纳200人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。 有24小时营业的餐厅。 钢琴吧 - 高雅的音乐酒吧，云集各类名酒佳酿，有现场音乐表演,有至少能容纳400人会议的专用会议厅、配有衣帽间。 配有5个小会议室。 有同声传译设施（至少4种语言） 有电话会议设施。 有现场视音频转播系统。 有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。 有专门的复印室、配备足够的复印机设备。 有现代化电子印刷及装订设备。 有照相胶卷冲印室。,肆Z壹K酒店,保龄球室（6道）。 美容美发室。 精品店。 独立的书店。 独立的鲜花店,

5、电子卡门锁。 客房贵重物品保险。 自备发电系统。,2. 项目背景,背景1：上海虹桥综合交通枢纽-换乘客流促使商业高速发展 虹桥综合交通枢纽东起外环线，西至华翔路，北临北翟路，南到沪青平公路，控制占地26.6平方公里。城市轨道交通：虹桥交通枢纽将汇集地铁2号线(虹桥交通枢纽至浦东机场)、5号线（莘庄站至虹桥交通枢纽）、10号线(虹桥交通枢纽至外高桥)、13号线(虹桥交通枢纽至普陀区)，低速磁悬浮、高速磁悬浮，此外还有铁路、航空、公交出租等交通工具，同时还多预留了两条地铁轨道。,2. 项目背景,2. 项目背景,背景2：2010年上海世博会-国际来访者刺激酒店业发展,2010年上海世博会邀请了个国家

6、和国际组织参展，吸引万人次的参观者，是中国政府申办和筹办上海世博会期间向国际社会作出的一项庄严承诺，这两项指标都将创世博会多年历史的最高记录。按照计划，预计在今年内，确认参加上海世博会的国家和国际组织将达到或超过个。 外国参展商落户将带动商业贸易的蓬勃发展； 旅游经济所带来的人群将产生对酒店、宾馆等商业设施的大量需求，2010年世博会更将带来大量的旅游人群和许多商务贸易方面的客流。,选址西郊（徐泾）临空商务区地理位置和发展优势2.1城市枢纽效应 ：虹桥交通枢纽所产生的巨大人流、物流、信息流必将为其周边地区带来财富商机，现代化大的综合交通枢纽已经不仅仅发挥交通功能，而且将迅速推动具有商业、商务、

7、休闲等多功能新城市空间的拓展，并成为城市发展的重要节点 。2.2西郊（徐泾）临空商务区地理位置 西郊临空商务区在徐泾镇的东侧，紧邻即将建设的虹桥交通枢纽（毗邻西郊（徐泾）临空商务区仅1公里）。其规划范围：南起徐泾港，北至蟠龙港；西到诸光路，东到与闵行区交界的小涞港；占地共有2979亩，约198.6公顷。,3. 可行性研究,选址西郊（徐泾）临空商务区自身的肌理特色 2. 1 良好的生态环境 规划区域内原生河道和古老树木构成了天然雕饰的闲适环境，不可再生的自然肌理，人与自然和谐、可持续发展的高档商务园区。2. 2 高档的房产集群 区域周边有西郊庄园、西郊大公馆、大豪山林别墅、康虹花园、久事西郊花园

8、、荷兰银行、国际网球俱乐部等。2. 3 丰富的旅游资源 西郊（徐泾）临空商务区可以借助周边的旅游资源，如上海动物园、七宝古镇、青龙塔、佘山及朱家角等，形成独特的商务旅游特色。,3. 可行性研究,肆Z壹K酒店,2.4 良好的教育环境和人才基础 在徐泾附近有国家会计学院、德法学校、美国学校及上海房地产学校等；在周围高档别墅区内居住着大量的外籍人士、高级白领及国内外著名学者。 2.5 优越的开发条件 西郊临空商务区所处地块目前基本上是未开垦的“处女地”，没有历史包袱，可以在短期内快速启动，开发成本相对较低，可以进行高标准、整体性综合开发。,3. 可行性研究,肆Z壹K酒店,西郊（徐泾）临空商务区的功能

9、定位西郊（徐泾）临空商务区定位之一 立足大上海、辐射长三角的“商务高地”。高端商务人士由于其强劲的消费能力，日益成为各方市场争夺的重点，同时大交通枢纽的便利又为其方便地到达提供了保证。因而西郊（徐泾）临空商务区将其目标市场定位在高端商务人士。（商务酒店服务的主要人群） 西郊（徐泾）临空商务区定位之二适应上海产业升级要求，建立“创新服务园区”。 西郊（徐泾）临空商务区定位之三提供全方位信息平台，打造“信息枢纽”。,3. 可行性研究,肆Z壹K酒店,宏观经济环境旅游增长，带动酒店行业兴旺,3. 可行性研究,酒店SWOT分析,商务酒店市场前景,从发展趋势上看，从现在起到2008年，上海市场对甲级酒店式

10、办公楼需要将与日俱增，走势强劲。本项目紧靠虹桥机场，具有地理的特殊性，商务酒店和商务别墅在该地区均属稀缺产品。虹桥机场规划增辟国内航线，未来客户群体将更加扩大。外来投资的进入、周边商业区的拓展，使得对商务类物业的需求持续增加。据有关资料，目前虹桥地区商务楼趋向紧张，已向周边地区延伸。从供求关系上看，土地是不可再生资源，经多年开发，西郊（徐泾）临空商务区剩余的土地供给量已极其有限。而在需求上，更是一种身份的体现，因此市场缺口较大，因而有巨大的商业价值。,房地产开发公司,指 挥 部,技 术 部,工 程 部,审 算 部,设 备 部,市 场 部,物 业 开 发 部,运 营 部,财 务 部,项目一,项目

11、二,本项目,项 目 经 理,专 家 组,土建 水电 工程 师,造 价 师,采 购 员,营 销 人 员,物 业 管 理 员,技 术 员,会 计,组织结构图,项目任务分工表,项目任务分工表,项目任务分工表,合同管理,1. 合同模式 EPC,2. EPC模式下业主的职责,3. 合同总体策划,4. 合同分析,5. 合同控制和跟踪,6. 合同风险管理,合同生命期的特征,肆Z壹K酒店,设计-采购-施工总承包（EPC）,合同模式 EPC,EPC模式下业主的职责,监督和验收,肆Z壹K酒店,合同体系的协调 又称为合同网络，目的是项目所涉及的各合同之间关系的安排与协调。 包括的内容 工程和工作内容的完整性 技术上

12、的协调 价格上的协调 时间上的协调 合同管理的组织协调,合同总体策划,总体分析 -合同总体分析的内容 -合同的法律基础 -合同类型 -合同文件和合同语言 -合同文件的解释顺序 -承包商的主要任务 -发包人责任 -合同价格 -合同总体分析的内容 -施工工期 -违约责任 -验收、移交和保修 -索赔程序和争议的解决,合同分析,合同详细分析 -将承包合同目标、要求和合同双方的责权利关系分解落实到具体的工程活动上 -针对对象：合同协议书、规范、图纸、工作量表-通过合同事件表、网络图、横道图等定义各工程活动 以项目工作分解结构为基础（WBS） -合同工作分解结构（CWBS）对CWBS中的活动，编制合同事件

13、表,合同分析,肆Z壹K酒店,合同实施控制 建立合同实施的保证体系 监督承包商的工程小组和分包商按合同施工 对合同实施情况进行跟踪，对合同履行情况加以诊断 进行合同变更管理 日常的索赔与反索赔,合同控制和跟踪,风险识别,风险定性分析,风险定量分析,风险控制与管理,合同风险管理,风险应对措施,项目分解结构WBS,1. 项目WBS,2. 项目流程图,3.项目任务编码,4.项目任务分解表,肆Z壹K酒店,肆Z壹K酒店,决策阶段,环 境 调 查 和 分 析,项 目 定 义 和 论 证,组 织 策 划,管 理 策 划,合 同 策 划,经 济 策 划,技 术 策 划,风 险 分 析,肆Z壹K酒店,实施阶段,设

14、 计 准 备 阶 段,设 计 阶 段,施 工 阶 段,动 用 前 准 备 阶 段,保 修 阶 段,营 销 宣 传,肆Z壹K酒店,施工阶段,投 资 控 制,进 度 控 制,质 量 控 制,安 全 控 制,合 同 管 理,组 织 与 协 调,竣 工 验 收,肆Z壹K酒店,营 销 宣 传,平面媒体,电视,网络,利用虹桥枢纽,报纸,杂志,广告牌,磁悬浮车内,高铁站台,地铁广播,公交车车身,机场广播,热气球,任务编码表,任务编码表,任务编码表,任务编码表,任务编码表,任务编码表,任务编码表,任务编码表,项目进度管理,1.甘特图,2.进度拖延原因分析,3. 进度拖延解决措施,甘特图,甘特图,进度拖延原因分

15、析,计划时忘记(遗漏)部分必需的功能或工作 计划值(例如计划工作量、持续时间)不足，相关的实际工作量增加 资源或能力不足，例如计划时没考虑到资源的限制或缺陷，没有考虑如何完成工作 出现了计划中未能考虑到的风险或状况，未能使工程实施达到预定的效率 在现代工程中，上级(业主、投资者、企业主管)常常在一开始就提出很紧迫的工期要求。使承包商或其他设计人、供应商的工期太紧。而且许业主为了缩短工期，常常压缩承包商的做标期、前期准备的时间。,工 期 及 相 关 计 划 失 误,进度拖延原因分析,工作量的变化。可能是由于设计的修改、设计的错误、业主新的要求、修改项目的目标及系统范围的扩展造成的 外界(如政府、

16、上层系统)对项目新的要求或限制，设计标准的提高可能造成项目资源的缺乏无法及时完成 环境条件的变化，如不利的施工条件不仅造成对工程实施过程的干扰，有时直接要求调整原来已确定的计划 发生不可抗力事件，如地震、台风、动乱、战争状态等。,边 际 条 件 的 变 化,进度拖延原因分析,计划部门与实施者之间，总分包商之间，业主与承包商之间缺少沟通 工程实施者缺少工期意识，例如管理者拖延了图纸的供应和批准 项目参加单位对各个活动(各专业工程和供应)之间的逻辑关系(活动链)没有清楚地了解，下达任务时也没有作详细的解释，同时对活动的必要的前提条件准备不足，各单位之间缺少协调和信息沟通，许多工作脱节，资源供应出现问题 由于其它方面未完成项目计划造成拖延。例如设计单位拖延设计、运输不及时、上级机关拖延批准手续、质量检查拖延，业主不果断处理问题等 承包商没有集中力量施工，材料供应拖延，资金缺乏，工期控制不紧。这可能是由于承包商同期工程太多，力量不足造成的 业主没有集中资金的供应，拖欠工程款，或业主的材料、设备供应不及时,