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1、,户型定位报告,淮安龙行地产 2008/03/23,楚州项目产品户型定位案,2008,谨呈：万诚集团,户型规划推导 ,分析点： 客户群体研究 竞争项目分析 市场成交和需求分析 项目自身条件研究,最终推导出面积比例和面积建议,目的：,Part 1 客户群体分析,Part 2 竞争项目研究,Part 4 项目自身条件研究,本次汇报框架:,Part 3 市场成交和需求分析,推导过程 1：,项目卖给谁？ 他们需要什么样的产品？,1、目标客户构成及比例：,根据前期客源定位，我们确定了每一期的目标客户构成：一期以公务员、银行职员、教师等事业单位职工、私营业主为主；老城区婚房需要的人群、乡镇居民为辅。,二期
2、以老城区婚房需要的人群、周边拆迁安置户、乡镇居民为主；公务员、银行职员、教师等事业单位职工、部分抛售二手房业主为辅。,2、各目标客户户型需求：,拆迁安置户 公务员、银行职员、教师等事业单位 老城区需要改善居住环境的人群 部分抛售二手房业主 乡镇居民 私营业主及个体老板,三房 120140 ,两房 70100,三房 100120,结论：,主力客源需求描述,对总价承受力弱,购买力较低,小面积 低总价 精致型房型,多为首次购房, 注重实用和性价比,推导过程 2：,分析过程： 竞争楼盘的户型配比 目的要求： 由同质产品分析，找出基本变化规律。,二房、三房占95%以上,市场结论：,从市场上产品供应来看，
3、二房、三房仍是主流，市场认可度最高。 从市场上户型面积配比来看，两房户型面积集中在80-100平米；三房集中在100-130平米； 80-90平米的二房产品虽然市场比例偏小，但已得到市场的认同，是目前市场的一个契机。 100-110平米的中三房产品成为每个项目主推的户型之一，受到客户的追捧，依然有很大的市场空间，推出产品风险性很小。,推导过程 3：,分析过程： 竞争楼盘市场成交和需求进行分析 目的要求： 由市场需求，找出供小求大面积区间，初步得出本项目可参照的户型区间和比例,竞争市场的户型配比与销售情况,两房市场：,三房市场：,三房市场80100 经济型小三房市场占有率偏低，但是需求大。,四房
4、市场：,四房市场供应少、需求小。,其它房型市场：,一房及复式市场供应少、需求小。,整体市场分析：,三房为主力，二房需求大,空白市场（供应少，需求小）：,一房：70 以下,市场结论：,机遇市场（供应少，需求大）：,二房：80-90 三房：80-100 ,项目户型配比初步建议：,抓住市场机遇区间，80-90平米的二房产品为主力稳固100-110平米的三房产品，使销售风险降至最低,根据瞬息万变的市场情况，即时调整后期产品规划， 降低风险，增加效益,项目推售计划与一期户型配比建议,产品细分，分类比准,综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现：,产品是
5、基础,包装，旗帜！,利润主力,培育、转化,尽早出货,产品分类提示,明星产品,婴儿产品,现金流产品,瘦狗产品,婴儿产品,现金流产品,婴儿产品,明星产品,推售策略：控制风险、价值前置，一步到位的低开高走,80现金牛20%婴儿100%瘦狗,第一批推出单位,第二批推出单位,第三批推出单位,70%明星20现金牛30婴儿,30%明星50婴儿,实现婴儿转化，博取剩余价值。,利用明星产品实现利润最大化。,良莠搭配，启动市场，保证客户不同的产品需求。,一期,二期,三期,（1）价值实现：加强展示，实现婴儿产品的转化,有效引导客户；,（2）策略执行：策划与销售充分沟通，确保策略的有效执行；,（3）产品控制：关注市场
6、，关注客户，及时调整户型。,一期户型配比建议：,一期主推目前市场畅销户型:82两房和120三房 最低风险保证一期顺利畅销。配备72两房、 90小三房和105 中三房等市 场空白户型进行试水。并根据市场反响度及时调整 二期产品。,外立面建议,建议一：,色彩明快的现代简约风格：,中心景观建议：,局部景观建议：,建议二：,建议三：,附 件: (区域在售个案户型配比统计资料),在售楼盘户型配比分析,中三房产品成为项目主推户型,从销售情况看出,产品得到了市场的认同.,在售楼盘户型配比分析,110-120平米的产品占据58%, 从市场反应可以发现大三房产品得到客户的追捧.,在售楼盘户型配比分析,二房产品得到市场的认同,三房产品保持一定的比例,保持畅销的势头,在售楼盘户型配比分析,紫 金 花 苑,项目销售基本结束,小三房产品极为抢眼,在售楼盘户型配比分析,项目主力户型为100-110平米的中三房,由于其地段位置,从年底产品推出后,至今销售近一半,销售还算顺利,但是地段对产品的影响不容忽视.客户群的定位成为重中之重.,报 告 结 束谨 此 致 谢,
