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1、2010年10月 安定门大悦城 工作阶段汇报 1 烟台芝罘湾项目可行性研究报告 目录 2 项目概况 财务分析 市场分析及项目定位 产品设计 土地获取流程及风险分析 结论及建议 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 3 项目概况 区域位置 芝罘区发展规划 地块四至 地块指标 地块现状 周边环境 交通状况 4 区域位置 本项目 5 芝罘区发展规划 牟平组团牟平组团 福山组团 牟平组团 芝罘组团 莱山组团 八角组团 开发区组团 本项目 本项目 文化中心及、 科研中心 旅游、综 合功能区、 发展备用 地 对外开放 基地、先 进制造业 核心区域 临港工业 和物流中 心 综合制造 业
2、、农业 高新技术 产业等城 郊外向型 经济区域 商务中心、 金融中心、 和服务中心 大悦城复合 区域发展规 划 6 烟台站 烟台港 东港池码 头 烟台山 太 平 湾 区政 府 地块四至 项目整体位于“南大街-海 港路-胜利路商圈”最北端 项目地块西侧隔海港路为烟 台火车站 项目西北侧目前为烟台港东 港池码头，未来码头搬迁后 规划为商务区 项目东北侧是著名的烟台山 7 地块指标（1） 开发时序 地块编号 建设用地 容积率 地上建筑面积 用地性质 项目一期 M2 商业 M2 酒店，写字楼， 住宅 合计 商业、综合 8 地块指标（2） A2用地范围 A1用地范围 建筑退线 道路红线 规划用地范围：南
3、至北马路，西至海港路，东、北至用 地边界； 规划可建设用地面积约： 规划用地性质： 规划建筑面积： 容积率： 建筑高度： 一期A2区域详细规划条件 一期A1区域详细规划条件 规划用地范围：南至北马路，东至西南河路，西、北至用地 边界； 规划可建设用地面积约： 规划用地性质： 规划建筑面积： 容积率： 建筑高度： 9 地块现状 烟台项目A1、A2地块现状 烟台火车站 阳光100 环岛 烟台港 港湾大道建材城 烟台港 烟台山 10 周边环境 烟台项目周边建筑 交通状况 城市道路 包括海港路、北马路、南大街、青年路、大海阳路、西 南河路等城市快速路或主干路。 公交路线 项目地块直达公交路线20条。合
4、围三路北马路和海港路 （火车站）均有公交站点，包括： 3, 8, 9, 10, 11, 12, 17, 18, 21, 22, 28, 42, 43, 44, 47, 49, 50, 50(杨家台专线), 58, 61路 轨道交通 未来轨道交通的1号线与2号线在此地相交，形成换乘的 枢纽。 客运码头 按照烟台港港区改造规划方案，项目西侧未来将建造国 际一流的港航客运码头。 烟台港客运中心 烟台火车站 本项目本项目 项目的可达性强交通快捷 目录 12 项目概况 财务分析 市场分析及项目定位 产品设计 土地获取流程及风险分析 结论及建议 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分
5、13 宏观环境分析 商业分析 竞品分析 商业定位 业态规划与品牌组合 写字楼分析 住宅分析 酒店分析 市场分析与项目定位小结 市场分析及项目定位 宏观环境分析 14 宏观环境分析：经济环境 02000040000600002001200220032004200520062007200820090%3%6%9%12%15%18%21%24%27%30%人均GDP增长率0300600900120015002001200220032004200520062007200820090%10%20%30%40%50%社会消费品零售总额增长率2009年社会消费品零售总额达到1220亿元，同 比增长19%。根
6、据烟台市十一 五规划，烟台市政府将加快现代服务业发展，积极引进国内外知名商业企业落 户，着力培育一批销售收入过10亿元的流通企业和交易额过20亿元的批发市场。 打造海港路商业街、迎春大街商业街、幸福路商业街、广仁路步行街等特色街 区。 15 宏观环境分析：城市建设与产业发展 城市 第三产业增加值 （亿元） 烟台 11871187 济南 1710 青岛 1957 威海 640 淄博 831 潍坊 861 烟台位次 3 3 城市 全社会固定资产 投资（亿元） 烟台 22222222 济南 1655 青岛 2019 威海 1165 淄博 1009 潍坊 1890 烟台位次 1 1 烟台市固定资产投资
7、额 在山东省排名第一，处 于城市高速建设期。 基础设施、道路交通和 城市环境发展迅速，为 大悦城项目建设提供了 重要设施保障。 烟台市三类产业比例为 8：60：32（%），第 三产业比重不断加大， 商业服务业整体发展环 境良好。 20092009年度年度 知名地产企业烟台投资情况（0910年） 华润置地位于烟台芝罘区南大街西端两侧的万象城，占地面积约294亩，该项 目总投资约50亿元，总建筑面积70万平方米。拟建设成为集购物、商务、休闲、 餐饮、娱乐、健身等多种服务业态为一体的大型商业综合体。 万达广场位于南大街文化广场南侧，规划占地面积约21万平方米，总建筑面 积约90万平方米。总投资45亿
8、元，年度投资5亿元。 金地集团以股权收购的形式，获得了位于烟台市高新区的烟台市中农大项目 51%的权益。该项目土地属商住用地，项目的商业公建部分占4.5万平方米。项目 建筑面积为13.26万平方米。 龙湖地产在通过公开拍卖方式，以15.169亿元的价格竞得了烟台牟平区出让的 33宗国有土地使用权。上述33幅地块位于烟台牟平区滨海东路北、养马岛大桥西 ，总占地面积为136.5971公顷，土地用途为商服、商住、住宅、文体娱乐、港口 码头、学校。 万科集团在山东烟台以9.48亿圈地芝罘岛，竞得位于三里桥西侧填海地块G区 、D区、C区三幅地块，其总占地面积31.2万平米。 越秀地产以2.6亿元的价格竞
9、得山东烟台一幅地块。这幅地块位于山东省烟台 市芝众区，属市区核心老城区。占地面积约7.38万平方米，可建筑面积最多约 15.4万平方米，规划用途为住宅、商业和办公用地，其中住宅面积占75%，商业 和办公面积占25%。 大商集团计划在烟台投资35亿元，建设77万平方米高档商务区。建设麦凯乐 购物中心、新玛特购物中心、千盛百货3个大型商贸综合体。 乐天集团韩国乐天百货目前已经考察了迎春大街、港城东大街等地块。旗下乐 天玛特项目已与新桥集团正式签订合作合同，该项目注册资本3000万美元。 知名地产企业烟台投资情况（0910年） 18 宏观环境分析 商业分析 竞品分析 商业定位 业态规划与品牌组合 写
10、字楼分析 住宅分析 酒店分析 市场分析与项目定位小结 商业环境 商业分析 01000200030004000500060002009200820095233.262310.39510.531267.241786.841647.42311.1 20084749.842104.13431.671006.151454.791580.91219.89食品衣着服装家庭设备用 品及服务医疗保健交通和通信教育文化娱 乐其他商品和 服务商业分析：烟台消费需求 烟台市烟台市居民消费结构居民消费结构 主要城市主要城市 20092009城镇居民人均可城镇居民人均可 支配收入（元）支配收入（元） GDP增长率 深圳深
11、圳 29245 10.7% 上海上海 28838 8.2% 广州广州 27610 11.5% 北京北京 26738 10.1% 杭州杭州 26864 10% 苏州苏州 26320 11.5% 青岛青岛 22368 12.2% 天津天津 21430 16.5% 烟台烟台 21125 13.5% 全国全国 17175 88% 20 商业分析：发展现状 烟台商业经过20余年的逐渐发展，业态尚以传统百货为主，即将进入升级换代时期，大型综合 商业和购物中心的开发将成为烟台商业发展的主导。 阶段 特色 代表商业 自然发展 商业自发形成 无规模商业网点设施 南大街区域初步形成商业 氛围 百货大楼（现振华购物
12、中 心） 百货快速发 展 中高端百货进入烟台市场 高速发展 商圈概念初步形成 项目间竞争格局开始出现 现振华购物中心 华联商厦 振华商厦 超市百货等 多业态发展 外资零售商 进入 外地零售商进入 本地零售商发展良好 街区式商业开始形成 奢侈品派进入烟台 南大街购物城，百盛百货， 贵和佰泓 发展大型商 业综合体 大型连锁商业进入烟台 购物环境提升 发展大型综合体购物中心 老牌百货升级 大悦城 阳光100 万象城 万达广场 19901990 到到 20002000 20042004到到 20092009 20002000到到 20042004 20092009 到到 20122012 烟台市唯一的
13、市级商圈，具备辐射与服务整体烟台市 区的能力； 汇集烟台70%的百货及商品市场，是市民游客购物的 首选； 商圈内商业以振华购物中心、振华商厦、百盛购物中 心为代表，是烟台市中高端百货的主要场所。 商业分析：商圈概况 商圈特征 中大型百货项目扎堆，休闲娱乐业态，经营层次不分 明，经营商品同质化严重； 缺乏街区式商业、购物中心类项目； 配套设施建设不完善，缺乏停车位规划，缺乏绿化休 闲等空间，限制商业发展升级。 现有问题 22 宏观环境分析 商业分析 竞品分析 商业定位 业态规划与品牌组合 写字楼分析 住宅分析 酒店分析 市场分析与项目定位小结 市场分析及项目定位 竞品分析 23 经营项目 租金水
14、平 （元/月/平米） 经营网点 海港路 百货，商务配套 200-400 振华商厦，阳光100等 南大街 临街服装店铺，百货 200-400 振华购物中心，振华国际广场 西大街 北大街 综合性商业 160-300 百盛购物中心 项目 商业面积（平米） 楼层 开业时间 业态 百盛购物中心 89000 B1-F5 2004年 中端传统百货 振华国际广场 23000 B1-F3 2009年 中端现代百货 振华商厦 80000 B1-F8 1996年 中高端现代百货 南大街购物城 40000 B1-F4 1999年 低端传统商场 海港服装广场 40000 B1-F2 低端传统商场 振华购物中心 4000
15、0 B1-F3 2003年 中端传统百货 华联商厦 15000 F1-F3 1986年 低端传统商场 贵和佰泓名店 9000 B1-F6 2009年 高端购物中心 世茂百货 50000 2011- 2012 中高端现代百货 阳光100 25000（已开业) B1-F3 2008 中低端商业底商 合计 411000 竞品分析：项目所在商业区域 该区域现有商业定位中低 端为主，据了解万象城、 万达，已经确定进驻。 百盛购物中心 开发单位 马来西亚金狮集团 开业时间 2004年底 地理位置 芝罘区南大街166号 营业面积 建筑面积89,000平米 商业规划 B1-F5 商业定位 融购物、服务、休闲健
16、身、餐饮娱乐、广场文化等功 能为一体的多功能超级休闲购物场所。 主力店 百盛百货、大润发超市、国美电器、永和豆浆、KFC、 味千拉面、必胜客匹萨、新世纪电影城 2009年销售额约3亿元。 楼层 业态 主力租户 F5 台球室/棋牌室，美容会所，凡高印象，运动健身，网 吧 纪明美丽健身 F4 运动装，休闲装，家居用品，新世纪电影城 新世纪电影城，Nike, Lining, Adidas F3 女士服装配饰，儿童娱乐园，童装，玩具 爱慕，G2000，Etam，Erdos F2 男士服装配饰，羊绒羊毛衫，国美电器 国美电器 F1 化妆品，黄金珠宝，鞋包，烟酒茶专卖，屈臣氏，餐饮 Shes，潮宏基，周大幅，屈臣氏，豪佳香牛排 馆
