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1、 分类号：F230 10710-2012123079 硕 士 学 位 论 文 房地产开发产品销售收入确认若干问题研究房地产开发产品销售收入确认若干问题研究 以上市房地产开发公司为例 李运波 导师姓名职称 周国光 教授 申请学位类别 管理学硕士 学科专业名称 会计学 论文提交日期 2015年4月30日 论文答辩日期 2015 年 6 月 10 日 学位授予单位 长安大学 The research on several problems of conforming sales revenue of product development in the real estate Industry as
2、 development company for an example A Thesis Submitted for the Degree of Master Candidate：Li Yunbo Supervisor：Prof.Zhou Guoguang Changan University, Xian, China I 摘 要 房地产行业在收入确认条件的选择上一直存在比较明显的差异。从上市房地产公司在年度财务报告披露的信息中显示：目前收入确认实际运用主要存在三种，即竣工验收时确认收入、实际交付时确认收入和产权过户时确认收入。其中，竣工验收时确认收入和实际交付时确认收入使用较为广泛。我国企业
3、会计准则第 14 号收入（以下简称 CAS14）对于收入确认条件也做出了较为明确的规定。我国物权法中也明确规定，不动产所有权的转移适用登记制度。也就是说，不动产的转移是以获得产权证为标志。 而我国上市房地产公司存在的收入确认条件方面却与物权法等法律法规的要求以及CAS14 的要求就存在较大的矛盾。 如果上市房地产企业收入确认实际运用中存在不符合CAS14 的要求， 那么目前存在的两种较多的实际运用就存在提前确认收入或者延后确认收入的嫌疑。而很多专家学者对于这两种收入确认的实际操作却也持支持的观点。而从会计的角度来讲，这两种收入确认的实际操作相对于产权转移时确认收入是否存在明显的优势，也成为各方
4、专家学者争论的焦点。与此同时，两种不同的收入确认实际应用导致了收入的确认时间点也不同，这也与会计准则存在明显的矛盾。反过来，如果上市房地产企业收入确认实际运用中存在符合 CAS14 的要求，那么提前确认收入或者延后确认收入就很可能导致收入与成本确认不符合配比等会计质量要求，同时也会造成收入确认与现金流不同步，以及导致企业资产负债率过高等问题。针对以上的问题，笔者通过分析目前主要的上市房地产公司的具体收入确认运用以及近几年的财报情况做出具体的分析研究，对三种不同的收入确认实际运用的确认条件进行详细分析，在三中实际运用之间进行详细的分析比较，并结合上市房地产企业的实际情况，得出结论和提出笔者自己的
5、观点和看法，为上市房地产企业在收入确认问题上提供建议。 关键字：收入，确认，时点，条件，会计准则 II Abstract In the choices of the conditions of revenue recognition, the real estate industry always has been existing differences. According to the conditions that listed on the disclosure of the annual financial reports of Real Estate Company, there
6、 are three kinds of different operations, including the revenue recognition when the completion acceptance、transfer and the actual delivery. Among them, the recognition revenue when the completion acceptance and transfer are used more widely.“The Accounting Standards of No. Fourteenth for Enterprise
7、s of China“ also make more clearly definition for the conditions of revenue recognition. But Chinas “property law“ clearly define that the transfer of property ownership is not applicable to registration system. That is to say that the real estate is really transferred when obtaining the property ce
8、rtificates. The conditions of Real Estate Companys revenue recognition currently do not meet Chinas “property law“ and have some Ambiguities with the requirements of “The accounting standards of No. Fourteenth for Enterprises of China”. If it not meet the requirements of “The accounting standards of
9、 No. Fourteenth for Enterprises of China“, there are existing the suspects of the recognition of revenue early or the recognition of revenue delayed. Many experts and scholars also support the view of the recognition revenue when the completion acceptance and transfer. In the view of the accounting
10、perspective, there are existing the doubts Whether there are exist some advantages in the recognition of the revenue when the completion acceptance and transfer than the recognition the revenue when actual delivery more obviously. Two different conditions of recognition revenue lead to the different
11、 of the time in recognition revenue. there are also existing the doubts. If meeting the requirements of the accounting, the early recognition of revenue or the recognition of revenue delayed will lead to the conditions that revenue and cost do not meet the requirements of the matching principle of t
12、ax law. And At the same time, it will cause synchronized the in the recognition of income and cash flow and a high rate of corporate assets and liabilities. In the views of the above problems, the author makes a concrete analysis and study through the analysis of the specific revenue recognition and
13、 Real Estate Company financial situation recent years. And the author analysis the three different income confirmation conditions of practical through combining with the actual situation of listed real estate enterprises and draws the conclusion that provide suggestions for the listed real estate co
14、mpanies about the revenue recognition issues. Key words: Revenue recognition, Point of accounting, Time，Condition，Theory of law III 目目 录录 第一章 绪论 1 1.1 选题背景 . 1 1.2 收入确认在国内和国外研究现状 . 1 1.2.1 国内研究现状 . 2 1.2.2 国外研究现状 . 2 1.3 本文主要框架及主要内容 . 3 1.3.1 本文主要内容 . 3 1.3.2 本文主要框架 . 4 1.4 研究目的和意义 . 4 1.4.1 研究目的 .
15、4 1.4.2 研究意义 . 4 第二章 房地产行业收入确认的研究基础 5 2.1 理论基础 . 5 2.1.1CAS 14 . 5 2.1.2 收入确认核算会计信息质量要求 . 6 2.1.3 权责发生制 . 6 2.2 实务基础 . 7 第三章 产权过户确认收入的讨论 10 3.1 产权过户确认 . 10 3.2 产权过户确认收入存在的问题分析 . 11 3.2.1 会计信息质量要求谨慎性讨论 . 11 3.2.2 会计信息质量要求实质重于形式讨论 . 12 3.2.3 权责发生制讨论 . 12 3.3 产权转移确认产生结论及后续问题 . 13 第四章 竣工验收时确认收入的讨论 14 4.
16、1 竣工验收确认 . 14 4.1.1 竣工验收 . 14 4.1.2 竣工决算 . 14 4.1.3 竣工验收确认收入的条件 . 15 4.2 竣工验收时确认收入条件讨论 . 15 4.3 竣工验收确认条件存在问题分析 . 16 IV 4.3.1 成本能否可靠计量 16 4.3.2 商品房上的主要风险和报酬是否已转移 17 4.3.3 开发商是否持有继续管理权和有效控制权 19 4.4 竣工验收确认遗留违约风险问题 20 第五章 实际交付时确认收入的条件讨论 . 21 5.1 交付确认 21 5.1.1 交付确认 21 5.1.2 实际交付时确认收入的条件 22 5.2 实际交付时的确认条件争论分析 22 5.2.1 合同交付与实际交付日期差异讨论 22 5.2.2 商品房所有权上的主要风险和报酬是否已转移讨论 23 5.2.3 开发商是否持有继续管理权和有效控制的讨论 24 5.3 交付确认遗留问题 24 第六章 竣工验收和实际交付确认的财务状况影响分析 . 26 6.1 成本与收入
