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1、售售 楼楼 人人 员员 必必 备备 的的 相相 关关 专专 业业 知知 识识一、房地产基础概念一、房地产基础概念1 1、房产、房产房产，是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。2 2、地产、地产地产，是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。3 3、房地产、房地产房地产，也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）二
2、、土地及土地使用年限二、土地及土地使用年限1 1、土地所有制、土地所有制在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。2 2、土地所有权、土地所有权土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。3 3、土地使用权、土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的
3、权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：（1）土地使用权的出让：土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权的转让：土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。（3）土地使用权的划拨：土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。4 4、土地开发
4、、土地开发土地开发，是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地） 。5 5、生地、生地生地，是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。6 6、三通一平、三通一平三通一平，是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。7 7、七通一平、七通一平七通一平，是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。8 8、土地使用年限、土地使用年限首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土
5、地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同书 ，其土地使用年限按国家规定执行，即：（1）居住用地七十年。（2）工业用地五十年。（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。（4）商业、旅游、娱乐用地四十年。（5）综合用地或者其他用地五十年。土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定） 。必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国城市房地产管理法42 条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 ”因
6、此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。三、与房地产开发相关的企业三、与房地产开发相关的企业1 1、开发商、开发商开发商，是指从事房地产开发经营业务的企业。房屋质量是购房者非常关注的问题。购房者在购房时通常会考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的最有效的保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等等。对开一个合法的在售项目，其开发商首先应取得国有土地使用权证
7、 、 建设工程规划许可证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程开工证和销售许可证等相关证书。另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，高资质等级的开发商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级企业的开发资质最高。（1）资质一级企业A、自有流动资金 2000 万元以上，注册资金不低于 2000 万元。B、有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40 人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于 20 人。C、设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师、工程技术、经济、统计、财务等
8、业务负责人具有相应专业中级以上职称。D、具有 5 年以上从事房地产开发的经历。E、近 3 年累计竣工 30 万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续 4 年建筑工程质量合格率达 100%，优良率达 20%以上。（2）资质二级企业A、自有流动资金 1000 万元以上，注册资金不低于 1000 万元。B、有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20 人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于 10 人。C、工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。D、具有 3 年以上从事房地产开发的经历。E、近 3 年累计竣工 15 万平方
9、米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续 3 年建筑工程质量合格率达 100%，优良率达 10%以上。（3）资质三级企业A、自有流动资金 500 万元以上，注册资金不低于 500 万元。B、有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10 人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于 5 人。C、工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员。D、具有 2 年以上从事房地产开发的经历。E、累计竣工 5 万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率
10、达 100%。（4）资质四级企业A、自有流动资金 200 万元以上，注册资金不低于 200 万元。B、有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于 5人。C、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。（5）资质五级企业自有流动资金不低于 100 万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。2 2、承建商、承建商承建商，即建筑商，是指从事住宅建设的企业。这里必须注意，建筑商不是开发商，建筑商是负责施工建筑的，它是受开发商的委托、依照开发商的要求进行施工建设的。承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房
11、屋高质量的直接保证。目前，国家对施工企业分为四个等级。其中一级企业为最高，其实力强、设备好、信誉好、产品优良率高。此外国家对建筑施工质量通常以“优良”和“合格”来评定，一级施工企业由于其严格的质量管理制度和自身实力， “优良”率是很高的。所以，购房者对承建公司进行考察最简单的方法就是考察它的资质信誉、已建知名工程项目的多少以及在建项目的质量如何。3 3、监理公司、监理公司对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，并按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。4 4、代理商、代理商经政府批准成立，从事房地
12、产的咨询、经纪、评估等为业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。5 5、国土局、国土局代表国家行使土地所有者的职权以及对房地产、房地产行业进行管理的一个政府部门。6 6、公证处、公证处是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。四、开发建设程序知识四、开发建设程序知识1 1、基本建设程序、基本建设程序一个项目从计划建设到建成交付使用一般要经过三个阶段，决策、准备和实施三大阶段。（1）提出项目建议书（经批准为立项）（2）选定建设地点（选址）（3）进行可行性研究（经批准为决策）（4）设计阶段（5）组织施工（6）竣工验收（7）交付使
13、用2 2、房地产项目办理建设用地的流程、房地产项目办理建设用地的流程（1）申请定点，核发建设用地规划许可证（2）申请用地，评估地价、签国有土地出让合同 ，办理建设用地批准书（3）办理征地、补偿、拆迁手续，交缴有关费用（4）交清地价，办理地籍登记，核发国有土地使用证3 3、设计及报建阶段、设计及报建阶段（1）总规划设计总平面报审（）修建性详细规划设计详规报审。 （五图一书设计：总规划图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图、设计说明书）（）建筑单体方案设计建筑方案审查（4）扩初设计初步设计审查（5）报建施工图设计施工图报建专业报建意见教育意见、市政意见、人防意见、消防意见、环保意见、卫生意见、绿委
14、意见，取得建设工程规划许可证5 5、竣工验收、竣工验收（1）工程竣工验收：是指建设工程依照国家有关法律、规划及工程建设规范、标准的规定，已全部完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，建设单位已取得政府有关部门（或其委托机构）出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建档案等验收文件或准许使用文件后，组织工程竣工验收并编制完成建设工程竣工验收报告 。工程竣工验收实行备案制度。（2）工程竣工验收备案：工程竣工备案必须完成的验收项目有：质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收。（3）综合验收：综合验收必须完成的项目有：竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水
15、证明、永久供电证明、燃气验收、电信验收、通邮申报表、公建配套项目移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。6 6、交付使用（交楼）、交付使用（交楼）（1）商品住宅交付使用时，开发企业应当同时向购房业主出示综合验收合格证，提供商品住宅交楼书（一证三书） 。（2）根据 2000 年 1 月 30 日履行的建设工程质量管理条例 （国务院令第 279 号） ，商品住宅质量保证书的最低保修期明确如下：地基和主体结构：设计文件规定的合理使用年限；屋面防水：5 年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：5 年；地面空鼓开裂、天面饰面开裂：2 年；门窗翘裂、五金件损坏：2 年；管道堵塞：2 年；卫生洁具：1
16、年；灯具、电器开关：6 个月。（3） 商品住宅质量保证书、使用说明书的组成，包括以下几个部分：封面；交楼书验核单位、建设单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位质量保修受理部门；住宅基本设置和设计标准（按扇形填写，每个扇形单独填一张表） ；住宅质量保证书；住宅使用说明书。五、住宅的类型五、住宅的类型1 1、商品房、商品房商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。2 2、经济适用房、经济适用房经济适用房，是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。3 3、安居房、安居房安居房，是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）
