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1、广西平果观音山文化旅游区 开发运作思路,国内成功的文化旅游区有几种？,1、以道教、佛教等为主的宗教文化旅游区 如南海观音、峨眉山等 南山海上观音圣像敬造工程，由国务院宗教事务局和海南省政府批准，集十方善念而发心敬建，因其规模宏伟、意义殊胜、佛理底蕴丰富，被誉为“世界级、世纪级”的佛事工程。 峨眉山与山西五台山、浙江普陀山、安徽九华山并称为中国佛教四大名山，是举世闻名的普贤菩萨道场。,2、以自然景观为主的旅游风景区 如九寨沟、香格里拉等 九寨沟位于四川省阿坝藏族羌族自治州九寨沟县境内，是白水沟上游白河的支沟，以有九个藏族村寨（所以又称何药九寨）而得名。九寨沟是中国西部著名的世界级景区，荣获世界文
2、化景观保护与管理国际荣誉奖、世界生物圈保护区、世界自然遗产名录、国家AAAAA级景区等多项殊荣。 香格里拉素有“高山大花园”、“动植物王国”、“有色金属王国”的美称。共有著名旅游景点24个，是一个自然景观、人文景观的富集区域，是国家八大黄金旅游热线之一。,3、以古建筑为特设的文化旅游区如：西安、大理等 西安著名的古建筑：秦始皇陵 、 华清池 、大清真寺 、阿房宫、 大雁塔等。,4、以少数民族风情为主的旅游观光区如：云南少数民族风情 云南是我国少数民族最多的省份之一，全国有56个民族，云南除汉族外，人口在4000人以上的还聚居着25个民族 。全省少数民族人口占总人口的近1/3。早在氏族社会时期，
3、云南就生活着“羌、濮、越”三大族群 。,国内以旅游文化作为支柱产业的地区有,海南、云南、贵州等前海南省省长卫留成就明确：旅游业一直是海南省的支柱产业 。海南的旅游资源十分丰富，极富特色，主要有以下几个方面： 海岸带景观/山岳、热带原始森林/ 珍禽异兽/ 大河、瀑布、水库风光/ 火山、溶洞、温泉/ 古迹名胜/ 民族风情,原生态的景观资源有瑰丽神气的黎明敢沫岩风景区，有风格独特的小石林，有日涌三潮的天下奇泉，有气势宏伟的明代州府城堡，有广西乃至西南规模最大、制作最精美的明代土司陵园，有造型精巧的庙宇、古朴深厚的石塔，有摄人心魄的摩崖石刻，有吸引历史学家、考古学家和游人的千古之谜崖洞葬棺，有名闻遐迩
4、的没六鱼洞和秀丽迷人的芦仙湖、布镜湖原生态风景区。,广西平果县的优势,观音山的宗教旅游资源,广西平果县的优势,广西的少数民族风情广西壮族自治区是以壮族为主体的多种少数民族聚居的少数民族自治区，他们各自的语言、服饰、建筑物、生活习惯、风土人情、喜庆节日、民间艺术、工艺特产、烹调技术等，构成了多姿多彩的民族风情，为民族风情观光旅游提供了良好的条件。如壮族的三月三歌节、瑶族的达努节和盘王节、苗族的踩花山、仫佬族的走坡节、侗族的花炮节，以及别有风味的打油茶等，都充满着浓郁的民族风情，吸引着人们去观光。,广西平果县的优势,广西平果县的优势,政府的关注度与支持力度2008年广西旅游业保持了平稳较快发展，全
5、区旅游总收入达533.7亿元，同比增长20.24%；接待游客总量9888.43万人次，同比增长13%。广西壮族自治区对旅游业高度重视，提出2012年旅游业总收入要突破千亿元的目标，把旅游产业培育成为广西的重要支柱产业和新的经济增长点。,区位优势。 平果至南宁86公里，车程约45分钟；平果至百色102公里，车程约1个小时。 （以广西的边贸优势辐射东南亚，地图、距离）,广西平果县的优势,旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。广泛而言，就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。它以多种旅游项目为依
6、托和基础，以优美的景观和良好的配套为主要特征，具有一定的主题，通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。,什么是旅游地产？,旅游地产是对土地及其上的景观文化资源的开发利用，是土地开发的一个分支，一种新型的房地产开发业态，其与其他地产的区别在于：旅游景区成为它的强大配套而且由于所有这些配套同时都是经营性景区的一部分，是一种产业化的操作。旅居结合，融旅游观光与度假地产于一体，把景区像家一样建造与把家像景区一样经营。旅游地产增值的手段，就是加强这种融合，使得旅游景观资源和地产产品交织在一起，而且要是非常自然
7、的融合。这是其生命力所在。,什么是旅游地产？,一.旅游景点地产 主要是指在风景（包括自然景观和人造景观）旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间（建筑本身是观赏因素或主要功能为景观资源）。二.旅游商务地产 主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城、会议中心等建筑物及关联空间。 三.旅游度假地产 主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间，如海南的旅游地产、千岛湖的旅游地产等。 四.旅游住宅地产 主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间，集旅游(休闲度假)与居住功能为一体的综合性项目。,旅游地产的
8、分类,旅游地产的产业特征主要表现在如下几个方面： 旅游产业是旅游地产发展的根基，是旅游地产发展的先导和核心 旅游住宅多为第二居所，目标客户群体不一样 投资规模大、周期长、资金压力大 在开发理念、模式上更需要创新性 旅游地产对其依托的旅游景观具有明显的挑剔性，区域性 较窄 旅游地产是系统工程，更需要开发商的实力,旅游地产的产业特征,首先就是要考虑到统筹兼顾、协调平衡，平衡各种利益冲突，处理好开发目的与政府目标、生态环境、经济利益、当地居民、消费群体之间的关系。 再就是旅游地产的开发应该有一个核心的观点，即尊重并保护敏感的生态体系，生态体系良好可以为项目带来良好的收益，如果开发只考虑单一的开发目的
9、，造成生态环境的破坏，开发项目也就失去了营销的依托。旅游地产的开发应该是基于对现存的敏感的生态体系的一种调整和完善，通过积极的保护思想和科学的生态设计手法，来展现当地美好的自然景观。自然资源只能借用，不能侵占和掠夺，这是旅游地产开发成功的基础；调整并完善现有生态系统也是旅游地产增值的重要手段，保护和限制性开发是旅游资产长期增值的法宝。因为投资造景有其临界点和门槛效应，项目一旦建设不好则很可能面临失败。,旅游地产项目开发的特殊性,旅游地产项目的开发必需具备的基本要素, 概念基础条件旅游特征的自然环境 基础设施便利的交通与地理位置 专业条件符合旅游度假的设计方案 资源条件完善的配套服务与设施 法律
10、条件合法的产权手续与时权保证 管理条件专业的物业管理与酒店管理 财务支撑条件健全的财务制度与监督管理体系 营销条件专业的营销推广系统 资金条件丰富的开发经验与开发实力 网络条件健全、便捷的交换网络,我们对本项目的思考,一、概述,观音山的整体开发运作思路：充分发挥旅游地产立体开发的优势，整合佛文化、民族民俗文化、体育休闲、生态、会议度假等诸多概念，结合与之相应的房地产综合开发，把观音山区域开发成为立足广西、影响力辐射全国乃至东南亚的知名的综合性文化旅游区。,1-1整体功能布局： 以观音山为中心节点，佛文化园、民族民俗俗文化园、体育休闲园、生态会议度假园、高尚生活社区为五个分区节点；形成由文化、康
11、体、旅游、会议、居住五大功能支撑的完整的综合性文化旅游区；,1-2关键词观音山观音观音庙佛文化园 广西平果壮族嘹歌少数民族文化民族文化园 篮球网球高尚运动高尔夫马术体育休闲园 山（观音山）水（左右江）文化（佛、嘹歌）运动（蓝、网）生态度假园 亲水背山一流的绿化环境宜人气候良好基础设施高尚生活社区,1-3工作展开阶段划分阶段划分：整个工作展开，分为四个阶段： 项目前期可行性研究分析 项目规划建议与规划设计 项目招商与运营 项目后期管理与经营,1-3-1项目前期可行性研究分析工作：建立项目前期筹建工作小组，进行市场调研、归纳整理、组织考察和专家研讨等工作。 目标：完成可行性方案研究与论证。,1-3
12、-2项目规划建议与规划设计工作：组建广西平果观音山文化旅游区开发公司、组建广西平果观音山公德基金会，与规划设计院进行全程沟通，对项目整体规划做出建议与跟踪，完成项目整体规划设计。 发起人：观音山寺、平果市国有资产管理公司、平果观音山文化旅游区管理委员会。 目标：完成平果观音山文化旅游园的整体规划设计。,1-3-3项目招商与运营工作：完成规划、招商和融资材料制作；对土地等资源控制提出建议；项目建设前期工作配合；拆迁及原债务和资产处理；招商对象定位；入伙合作模式；公关营销；项目推广；市场运作的前期准备； 通过政府公关和文化营销打造观音山文化旅游区的品牌，即搭建文化政治平台。 目标：聚集人气，初步完
13、成观音山寺的资金募集； 广泛开展招商工作，吸引资金，引导投资，分阶段完成体育休闲园、生态会议度假园、高尚生活社区的招商； 通过整合推广，提升项目在广西、国内乃至东南亚佛文化的影响力。,1-3-4项目后期管理与经营工作：观音山文化旅游区开发公司、广西平果观音山公德基金会实质性启动。 目标：观音山寺、观音山文化旅游区公共设施建设展开及完成； 项目正式投入运作后的后期管理与经营。,二、 项目整体运作结构,整个观音山文化旅游区由佛文化园、民族民俗俗文化园、体育休闲园、生态会议度假园、高尚生活社区五个部分组成；,2-1开发模式 “观音山文化旅游区”开发模式为文化+运动商业房地产，通过打造环境，在交通和服
14、务设施方面进行配套，吸引人气，带动商业和地产；形成了旅游房地产的一个完整结构； 整个项目浓缩了文化、观光、运动、休闲、会议、康体、庆典、住宿、游乐等内容，具备了旅游、运动、会议、休闲、度假与居住等功能，自主开发、投资招商、商业经营并举，为后期项目的资本运作留下接口；“观音山文化旅游区”作为平果全新的品牌，同时具有良好的收益前景；,2-2观音山文化旅游区开发公司与观音山文化旅游区以政府投资为主体，通过土地开发所得与资本运作募集资金，主要负责整个旅游区的基础建设，是佛文化园与民族民俗文化园的投资管理主体，并参与体育休闲园的开发建设。,2-3佛文化园与广西平果观音山公德基金会通过组建广西平果观音山公
15、德基金会，创立基金会品牌，在加速观音山寺与佛文化园建设的同时，带活整个文化旅游区的招商与建设；基金会构筑了一个不断扩大的投资群体，使得观音山项目具备了稳定的高端基础市场；而观音山寺的建设，保证了稳定的客源和营销题材；与平果特色民族民俗文化及体育休闲特色等形成一个市场互动；因此基金会的引入是整个旅游区高附加值的中心，是品牌引入的关键之一。,2-3佛文化园与广西平果观音山公德基金会通过组建广西平果观音山公德基金会，创立基金会品牌，在加速观音山寺与佛文化园建设的同时，带活整个文化旅游区的招商与建设；基金会构筑了一个不断扩大的投资群体，使得观音山项目具备了稳定的高端基础市场；而观音山寺的建设，保证了稳定的客源和营销题材；与平果特色民族民俗文化及体育休闲特色等形成一个市场互动；因此基金会的引入是整个旅游区高附加值的中心，是品牌引入的关键之一。,2-4民族民俗文化园、体育休闲园、生态会议度假园在投资资本组合上结合政府投资与民间资本；在空间上形成动静结合的整体布局；在运作中运用子项目招商、设备招商、委托经营等多种形式；树立佛文化、民族民俗文化与运动三大品牌，逐步形成文化、旅游、康体、会议等功能的有机互动；,2-5高尚生活社区以文化、运动品牌为基础，结合自然风光与人文景观，通过土地批租形式，打造以广西省为主要目标市场，辐射东南亚的高尚生活社区；,谢 谢！ Thanks,
