成都精装房市场调研报告

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1、,成都精装房市场调研报告,策划营销中心/201011,万华投资 / 中国成都,总100页，第2页,成都精装房整体市场研究,中国精装房发展综述,未来发展趋势研判,Outline,精装房细分市场研究,报告目录,国家引导和鼓励新建商品房采用一次性装修或菜单式装修模式，精装房是住宅产业化发展的必然趋势,总100页，第3页,精装房政策导向,从1999年开始，国家陆续出台了一系列鼓励、扶持精装房发展的政策措施。,国内各大中城市陆续出台针对精装房的发展计划和鼓励政策，但成都市政府尚未出台关于精装房发展的政策和目标,在国家推出一系列鼓励装修住宅发展的政策之后，各地方纷纷出台了相应的配套政策，并制定了相应的时间

2、节点和任务目标。 到目前为止，成都地方政府尚未出台针对精装修房的相关政策以及任务目标。 据规划，与成都同属西部中心城市的重庆，到2012年精装房将达到新建商品房的30%以上。,总100页，第4页,精装房政策导向,从09年的新增供应情况来看，国内一线城市精装房发展已比较成熟、市场份额普遍达到50%以上；成都仅6%，尚有较大发展空间,总100页，第5页,国内大中城市发展现状,北京有50%以上的高档楼盘推广精装修，广州、上海的比例达到了60%以上，深圳的比例更是高达75%。成都精装房市场与一线城市的发展水平有很大的差距，发展空间极大。,从09年中指研究院的客户接受度调查来看，一线城市客户对精装房的认

3、知度和接受度已非常高，接受度比例普遍超过50%,2009年，中国指数研究院在北京、上海、深圳、广州4个城市做了一个关于购房者置业偏好的调查结果显示，购房者都普遍接受精装修房，被调查城市客户接受度都超过了50。,总100页，第6页,国内大中城市发展现状,数据来源：中国指数研究院,总100页，第7页,全国政策,上海政策,市场背景,90年代初,1997年,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,简装（毛坯）房一统天下 90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简

4、易设备。,家庭居室装饰装修管理试行办法,关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见,关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见,菜单式装修房崭露头角 1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对全装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。,在15个新建小区内试点推行“菜单式全装修“,关于在本市开展新建住宅菜单式全装修试点工作的通知,建筑装修工程质量验收规范,上海市住宅产业现代化发展“十五“计划纲要,住宅室内装饰装修管理办法,商品房住宅装修一次到位实施到则,开发商在销售商品房时设置样板房的，应当说明

5、实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,买房送装修成为市场热点 2001年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降。装修房比重有显著提升。在开发企业对装修方式的选择上，从成本角度考虑，菜单式装修方式逐步退出开发企业的视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并受到众多开发企业的模仿。,装修、毛坯住宅平分市场 经过多年的运作，开发企业对装修住宅对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅的溢价能力也在逐步加强。再加以政策的引导，以全装修为代表形式的

6、装修住宅数量迅速上升。按上海市2007年计划推出10万套装修住宅的目标，即意味着每2套住宅中便有1套是装修房。,住宅性能评定技术标准,出台一系列措施鼓励开发商推出全装修房,2007年上海全装修房已达到10万套,关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知,2009年,“精装修时代”即将到来,国内大中城市发展现状,从上海发展历程看中国精装房发展趋势,总100页，第8页,成都精装房发展历程,2007年,2008年,典型案例： 优品道 壹号公馆 红南港MITOWN 万科.金域西岭 珠江国际花园二期,典型案例： 东山国际新城 恒大城 恒大绿洲 雅居乐花园,2004年,2009年,典型案例： 粼江峰阁,典型案例

7、： 叠翠峰 誉峰 金色海蓉 万科金润华府 交大万通绿岭 万景峰 麓山国际.黑钻山庄,品牌开发商主导精装楼市，34个精装楼盘在售 分布区域：主城区、双流、温江、龙泉等区域,典型案例： 雅典国际社区,2000年,典型案例： 锦绣花园,最早提出精装项目,1994年,成都首个真正意义上的精装公寓项目,精装房全面进入成都楼市,2002年,2006年,第一阶段（1994-2002） 精装房初现，市场没有明确规范，缺乏品牌认知，市场接受度不高 1994年出台了住宅工程初装饰竣工验收办法确定了毛坯房的验收标准，因此精装房在商品住宅市场可谓是凤毛麟角，仅有锦绣花园等少数涉外的高档住宅项目有精装房可供选择。但是当

8、时的精装房缺乏行业规范，也没有品牌概念，仅仅是一套装修房。虽然精装修房仍然是高档项目的卖点；但是面积均是以小户型为主，且销售周期相对较长，约2年左右，市场接受度并不高。,第二阶段（2002-2006） 行业规范出台，品牌开发商试水，装修品牌意识初具，但是市场接受度并未大幅提高 2002年商品住宅装修一次到位实施导则确定了精装修房的发展方向，这也是成都精装房市场有了第一个行业规范。随后也出现了粼江峰阁、鹭岛国际社区等具有影响力的高端物业。成都市的精装房的比例有所提高，品牌开发商开始对市场进行试探，户型面积由小户型向中大户型发展的趋势。粼江峰阁作为成都首个全精装的高端物业项目，在市场上引发了不小的

9、关注热点。但是精装房的接受程度依然不高。,从1994年第一个精装项目“锦绣花园”亮相至今，成都精装房市场的发展历程可大致划分为以下4个发展阶段,总100页，第9页,成都精装房发展历程,2007年,2008年,典型案例： 优品道 壹号公馆 红南港MITOWN 万科.金域西岭 珠江国际花园二期,典型案例： 东山国际新城 恒大城 恒大绿洲 雅居乐花园,2004年,2009年,典型案例： 粼江峰阁,典型案例： 叠翠峰 誉峰 金色海蓉 万科金润华府 交大万通绿岭 万景峰 麓山国际.黑钻山庄,品牌开发商主导精装楼市，34个精装楼盘在售 分布区域：主城区、双流、温江、龙泉等区域,典型案例： 雅典国际社区,2

10、000年,典型案例： 锦绣花园,最早提出精装项目,1994年,成都首个真正意义上的精装公寓项目,精装房全面进入成都楼市,2002年,2006年,第三阶段（2007-2008） 一线品牌开发商引爆成都市精装房市场，市场趋于规范，产品开始出现细分，市场接受度迅速提升 经过10余年的发展，房地产市场日趋成熟，成都市的精装房市场蓄势待发，进入2007年，随着万科、龙湖、恒大等一线品牌开发商相继在成都市推出了精装房项目，市场份额显著拉升，装修品质也全面提档。并且由于各一线品牌开发商的联合发力，市场竞争激烈，因此各品牌开发商根据自身的公司特质，研发了不同的精装房产品，因此成都市精装房市场开始出现了细分。,

11、第四阶段（2009至今） 精装房市场细分完成，2010年宏观调控后精装房或将成为高房价下的市场出路 进入2009年，越来越多的品牌开发商加入了精装房市场。合景泰富的“誉峰”项目推出，不仅刷新了对成都豪宅的定义，同时也把成都的精装房市场推向了一个奢侈的高度，自此成都精装房市场完成了市场细分，全面覆盖了各类市场需求人群。,精装房目前呈高速发展态势；综合成都及全国的情况来看，目前精装房高速发展的动因主要归为以下5类,总100页，第10页,精装房发展动因解析,动因1：满足越来越多青睐精装房客户的真实需求随着越来越多的精装房项目入市，特别是品牌开发商的精心打造，客户对精装房的认知和接受成都逐步提高；加之

12、现代人的快生活节奏和装修的费时、费力，越来越多的客户产生了精装房的需求。动因2：平衡高地价成本2007年，成都市的房地产市场增长迅猛，地价、房价涨幅均超出了正常发展速度。催生了众多高价地块。进入08年市场宏观调控以及地震影响，房价开始回落，众多高地价成本的开发商被迫选择了具有高溢价空间的精装房产品开发。,总100页，第11页,精装房发展动因解析,动因3：“二次销售”带来的更高利润随着成都市房地产市场的日益成熟，开发商追逐更高利润回报的需求也催生了具有较高附加值的精装房市场的加速发展。 动因4：差异化市场卖点房地产市场的繁荣同时也带来的同质化竞争的愈演愈烈，部分具有前瞻性的开发商开始寻求突破，装

13、修设计的创新无疑是最好的市场出路之一。因此由品牌开发商的主导，精装房市场有了新一轮的放量。 动因5：利用二次装修来掩盖、弥补产品设计瑕疵 放低长市场发展迅速，受政策、经济等诸多因素的影响，市场瞬息万变。对于部分不能准确及时把握市场动态的开发商来说，精装房的二次装修是弥补项目开发之初设计缺憾的救命稻草。这样也间接加热了精装房市场的发展。,精装房这种既可以增加开发商利润、也能够让消费者得到实惠的产品正越来越多的受到市场认可，而对于成都这个西部龙头城市，目前精装房所占的市场份额明显低于城市发展水平，这也势必支撑精装房未来持续快速发展,总100页，第12页,精装房发展趋势小结,从宏观政策及目前一线城市

14、的发展历程来看，精装房是住宅产业化发展的必然趋势,行业发展趋势,2009年成都精装房市场份额仅6%，与一线城市尚存在较大差距,市场容量分析,从2009年开始，万科、龙湖、华润、合景泰富等知名开发商精装房项目的成功，引领成都 进入高速发展阶段,成都发展现状,从精装房的5大发展动因来看，精装房既符合了开发商的利润目标、也能够让客户得到便利 和实惠，双赢的局面将支撑精装房长远稳定发展,行业发展动因,由于精装房对开发商的管理和后续服务能力要求高，从市场表现来看，客户更信赖品牌开发商,开发商选择,总100页，第13页,成都精装房整体市场研究,中国精装房发展综述,未来发展趋势研判,Outline,精装房细

15、分市场研究,报告目录,总100页，第14页,成都精装房 整体市场概述,成都市精装房市场起步较早，1994年的锦绣花园率先推出了精装房的产品。但是随着1994年住宅工程初装饰竣工验收办法确定了毛坯房的验收标准，成都市的精装房市场一度沉寂。2002年商品住宅装修一次到位实施导则确定了精装修房的发展方向，这也是成都精装房市场有了第一个行业规范。随后也出现了粼江峰阁、鹭岛国际社区等具有影响力的高端物业。成都市的精装房的比例有所提高，品牌开发商开始对市场进行试探，但是精装房的接受程度依然不高。从2007年开始，成都市精装房市场进入快速发展阶段；截至07年-10年9月的数据，整个大成都（含郊县）累计推出精

16、装房项目59个。（其中：在售项目35个，已售罄项目24个）随着成都作为西部中心城市的跨越式发展，房地产市场日益成熟，进入2010年，成都精装房厚积薄发，市场推量持续攀升，华润、万科、龙湖等众多一线品牌开发商纷纷在精装房市场占据了一席之地。,总100页，第15页,成都精装房项目区域分布图,从右图可知，成都精装房分布比较集中、主要分布于主城区（市场份额：主城区68%，郊县32%）在主城区中，除城北精装房项目较少外，其他区域比较平均；细分来看，又以目前项目众多、区域竞争激烈的城东和城南板块最多、各占比17%郊县区域中，排名前三位的依次是双流、温江和都江堰；双流的南延线区域、温江的光华大道区域主要面向成都客群、产品以中低端的自住型产品为主；都江堰精装房项目全部分布于青城山板块，产品为度假型的精装小别墅,精装房 区域分布分析,从精装房的环域分布来看，排名前三位的依次是2-3环、绕城外和1环内 2-3环的精装房市场份额高达37%；合适的城市距离尺度、成熟的配套和环境以及适中的价格是吸引多数自住型客户在此区域的主要动机 绕城外精装房市场份额占比29%，主要为各郊县精装楼盘，产品形态范围较广，涵盖别墅、多层及高层等多种业态 1环内的精装房市场份额占比17%，多为过度型居住或投资目的的小户型精装产品,