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1、 根据物业管理在房地产开发、建设、使用各阶段的不同作用及特点，物业管理 的运作可 分为以下四个阶段：物业管理策划阶段、物业管理的准备阶段、物业管理的启动阶段、物 业管理的运作阶段。 1、物业管理的策划阶段： 所谓物业管理的策划阶段，是指物业管理企业在接管物业 之前就提早介入，以物业管理的角度对物业环境、功能、使用、维修、施工、设施提出建 议。为物业今后的投入使用创造条件，并且最大化节约资金。为今后良好的物业管理打下 基础。同时，根据物业的建设特点，依据购买使用者的物业管理服务要求，初步制订物业 管理服务档次、确定服务标准及服务项目。 2、物业管理的前期准备阶段： 物业管理的前期准备阶段，一般在
2、物业竣工投入使用 前八个月开始。主要工作包括：决定自行组建、选聘物业管理公司或顾问公司参与管理。 制订物业管理前期开办财务预算及年度预算，制订物业管理整体动作方案，编制物业管理 所需的各种文件，包括：管理公约 、 住户手册 、 住户守则 、 装修规则 、 停车场 规则 、 物业收楼文件 、 租约等。拟订内部机构设置及人员编制，逐步分期、分批选 聘管理人员及培训。设计各部门的运作方案及规章制度。由于物业管理前期准备阶段的专 业性非常强，故此聘请专业物业顾问公司以其丰富的经验、成熟的专业管理技术作为支持 是今后成功于否的保障。成功的前期准备阶段可为后期实际运作打下良好的基础，可以极 大避免今后管理
3、的随意性，最大限度地规避今后的管理风险，并充分体现发展的建设目的。3、物业管理的启动阶段： 物业管理的全面启动阶段，是以物业的接管验收为标志。 此阶段包括：物业的接管验收、办理客户收楼、入住手续、全面物业管理服务的展开、建 立物业的档案资料、客户资料、除执行日常管理工作外还要制订整个物业的管理、保养、 维护计划。这一阶段的工作纷繁复杂，因此在制订出各种计划的同时，要严格执行环环相 扣。在为客户提供服务的同时，加强沟通宣传管理公司的管理规定，以谋求客户的理解支 持并及时根据客户的要求，调整各种管理计划，以求更加适合、满足客户之需求。 4、物业管理的日常运作阶段： 此阶段最主要的内容包括日常综合管理服务的稳定与 提高。其中包括：物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理、有偿服 务管理等。在为客户提供优质服务的同时，以管理公约及其他管理规定为依据，处理 各种管理当中出现的问题并合理利用财务资源，做到开源节流，提高资金利用率，改善物 业的使用功能。对管理工作进行定期检讨、计划未来、训练员工及灌输新知识为管理的提 高打下基础。
