房地产业六大环节30个涉税风险点剖析

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1、房地产业六大环节房地产业六大环节 30 个涉税风险点剖析个涉税风险点剖析2013-7-1 10:2 刘云昌 【大 中 小】【打印】【我要纠错】连续 12 年被税务机关列为专项检查对象，一个行业涉及 10 个税种，全程六大环节隐藏着多达 30 个税收风险点，房地产行业一直被业界称为涉税高风险行业。对房地产企业来讲，如何在项目前期做足税收功课，以规避可能的涉税风险，尽量降低涉税成本，是摆在行业面前的突出问题。 涉税风险成房地产业涉税风险成房地产业“第七大风险第七大风险” 房地产业在税收问题上面临“三多”：一是税收检查多，房地产业已连续 12 年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域；二是涉及

2、税种多，房地产业涉及的税种有 10 个；再有就是涉税风险多，每个环节都存在涉税风险。因此，对房地产企业来讲，如何规避纳税风险是摆在眼前的突出问题。 6 月 8 日，在北京举办的“2013 年中国房地产老板如何管财税”沙龙上，举办方负责人中国房地产税务筹划网总裁、深圳智慧源企业管理咨询有限公司总经理李明俊说：“房地产项目开发周期较长，经营环节较多，税收风险高，但只要在决策前做足税收筹划功课，不但能有效规避企业涉税风险，还能合理合法地降低企业的税收成本。” 据统计，2012 年全国房地产企业缴税 1.3 万亿元，其中契税2874 亿元、房产税 1372 亿元、营业税 4051 亿元、土地增值税27

3、19 亿元、企业所得税 2015 亿元。房地产业无可争议地成为我国的支柱产业。但是，房地产业在为国家贡献巨量税收的同时，也无可争议地成为涉税高风险行业之一。曾有业界专家撰文指出，骗取贷款、包租销售、囤积土地、违法建筑、外资进入、二手房市场成为我国房地产市场中的六大风险。李明俊认为，除了这六大风险以外，还有第七大风险，那就是涉税风险。“以我的服务经验，房地产企业 80%以上存在税收问题。”他说。 记者查阅历年来国家税务总局的年度专项检查通知文件后发现，2002 年2013 年的 12 年来，房地产业是唯一连续 12 年都被列为年度专项检查的行业。在这些文件中，有的年度房地产业税收被列为指令性检查

4、项目，有的年度被列为指导性检查项目；有的年度要求重点检查房地产销售业务，有的年度要求重点检查建筑安装业务；有的年度重点检查房地产业的营业税或所得税等单项税种，有的年度则把房地产业涉及的所有税种都列为检查对象。 税务机关为什么把房地产业盯得这么紧？李明俊表示，这个行业的税收确实存在很多不规范地方，年年检查，年年的问题都不少，不查的话问题会更多。他介绍，某直辖市地税局有一年按照国家税务总局的要求对该市房地产行业进行了专项检查，检查发现被查的58 家企业中 96%存在问题。“房地产业在涉税问题上被认为是高风险行业，这或许也是国家税务总局连续 12 年将房地产行业列为专项检查对象的原因所在吧。”他说。

5、 六大环节隐藏六大环节隐藏 30 个税收风险点个税收风险点 房地产业到底有哪些税收风险？隐藏在哪里？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节。“在每一个环节，房地产企业或多或少都会存在这样那样的税收问题及风险，只是程度不同而已。”李明俊说。 李明俊表示，从他们多年的业界服务经验来看，房地产企业在上述六大环节之中，至少涉及以下 30 个风险点。 在土地取得环节存在 4 个风险点： 1.佣金等支出没有取得正规合法发票，导致利润虚增，税负加大； 2.没有在签订土地、房屋权属转移合同 10 天内申报契税； 3.虚增拆迁安置费，逃避缴纳土

6、地增值税和企业所得税； 4.以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本。 在规划设计环节存在 3 个风险点： 5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；6.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税； 7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。 在融资环节存在 6 个风险点： 8.向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账； 9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据； 10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支； 11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行； 12.与股东

7、及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题； 13.借给自然人股东超过 1 年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳 20%的个税风险。 在工程建设开发环节存在 4 个风险点： 14.虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税； 15.为少缴税，实际发生工程支出但不索要发票； 16.签订建安合同后未足额缴纳印花税； 17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。 在预售环节存在 9 个风险点： 18.取得预售收入（包括定金、诚意金）没有按规定及时申报纳税； 19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税； 20.预售合同没有足额及时缴纳印花税； 21

8、.销售合同（发票）为阴阳合同（发票），未如实申报收入； 22.售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金； 23.返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税； 24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税； 25.装修收入没有申报纳税； 26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。 在清算环节存在 4 个风险点： 27.取得的发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符； 28.购买虚假发票虚增成本； 29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税； 30.关联方交易定价不合理等。 最佳的筹划时机在项目前期最佳的筹划时机在项目前期 在房地产企业成本构成中，税

9、收成本和地价、建安成本，已排在开发商成本的前三位了。如将税收成本与销售额挂钩，在预征阶段，各项税负合计已达到销售额的 8%12%。如果项目结束进行清算，则普遍高达 15%以上，一线城市会达到 25%以上。 而为了规避纳税风险，降低纳税成本，一些房地产企业想出了各种办法。有的花重金聘请财务总监或税务顾问，有的费尽心机在税务机关内部打通环节，但由于房地产企业开发周期较长、政策调整较频繁，往往还是每逢检查必出问题。“有没有一条既能规避涉税风险，又能减轻纳税成本的途径？有。那就是在项目前期进行整体系统的税收筹划。”李明俊说。何为整体系统的税收筹划？就是在项目开始之前，决策者通过精心安排和统筹规划来防范

10、风险，并获取“节税”收益，而绝不能仅狭义地在财务部门分管的“一亩三分地”上开展。 李明俊表示，公司所有经济活动包括各个业务部门的活动最终都会体现为财务成果，都会对公司税收工作产生影响。但是，税务工作有两个过程，即税收产生的过程和税收缴纳的过程，很多企业重视税收缴纳的过程而忽视税收产生的过程。往往都是到有了销售收入，需要缴纳几千万元税款，或者税收上出现问题可能被税务机关处罚的时候，老板才开始重视并且要求财务人员想想办法。可问题是，税收产生的过程在前，税收缴纳的过程在后，“事后诸葛亮”往往都是“马后炮”。 “因此，最佳的筹划时机在项目前期，即在项目实施之前，企业负责人就必须先做好税收筹划功课。”李

11、明俊说。比如，在房地产项目的规划设计环节经常会碰到这样的情况：样板间既可以建在主体建筑里，也可以临时修建在主体建筑之外，规划时不同的选择将导致不同的税负。如果选择临时建在外面，项目结束予以拆除，样板间的修建装饰费用在财务上应计入营销费用中；如果选择建在主体建筑里，样板间的费用在财务上则可以计入开发费用中。这两项费用虽然都可以在计算企业所得税时扣除，但营销费用不能在计算土地增值税时扣除，而开发费用则可以扣除。 李明俊认为，由于房地产开发企业开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、装修、营销等等，每一项经济行为的发生都会涉及税金。因此，房地产税收筹划必须结合以上各环节，提前进行系统的规划。具体来说，

12、房地产企业在各个环节开始之前需要重点关注的筹划节点有很多。比如，在土地获取环节，企业取得土地的方式有招拍挂、股权收购、合作开发等，不同的拿地方式税负差异很大；如果存在拆迁成本，就有选择拆迁方式的问题，回迁、货币补偿还是土地置换，都涉及税务成本。在规划设计环节，企业须考虑产品定位与产品类型的选择，住宅、商业等产品如何配置，才能做到财税成本最优，等等。 李明俊说，房地产项目开发周期往往很长，不少项目有一期、二期、三期之分，从成立公司项目立项开始，到最后的税收清算，少则三年，多则十年，甚至更长。时间一长，当初的哪怕只是一个小小的错误决定，可能会发酵变成一个大的税务问题。“因此，事前的合理安排对于房地

13、产企业规避纳税风险，降低税收成本，显得至关重要。”他说。 链接：房地产业主要涉及链接：房地产业主要涉及 10 个税种个税种 我国房地产业涉及的税种主要有 10 个，分房地产取得、交易和保有三个环节设置。其中，房地产取得环节（房地产一级市场），即开发企业取得土地时涉及的税种包括契税、耕地占用税；房地产交易环节（房地产二级市场），销售方涉及营业税、城市维护建设税、企业（个人）所得税、土地增值税、印花税，购买方涉及印花税、契税；房地产保有环节（房地产三级市场）涉及税种主要有房产税、城镇土地使用税。房地产开发企业（以下简称房企）由于经营的特殊性，其会计核算和税务处理也有自身的要求。本文主要通过对房企企

14、业所得税、营业税应税收入与会计收入的比较，简要介绍其有关的差异。 代收款项是否作为收入代收款项是否作为收入 房企常见的代收款项有天然气初装费、有线电视安装费、房产证办证费以及维修基金等。 1.企业所得税：以是否纳入价内或开票来判定是否作为应税收入。 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931 号）规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 2.营业税：一般作为应税收入，符合条件代收

15、的政府性基金或行政事业性收费除外。 营业税相关法规规定，房企的营业额为销售不动产收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3）所收款项全额上缴财政。 3.会计准则：一般不确认为收入。 会计准则规定，企业除应付票据、应付账款、预

16、收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项，一般通过“其他应付款”核算。收到代收款项的会计分录为： 借：银行存款（现金） 贷：其他应付款。 预售收款是否作为收入预售收款是否作为收入 建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定（建设部令第 131 号）规定，商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 1.企业所得税：确认为应税收入。 国税发200931 号文件规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 2.营业税：确认为应税收入。 营业税相关法规规定，房企转让销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 3.会计准则：不确认为收入。 会计准则规定，企业按照合同规定预收的款项，一般通过“预收账款”核算。预收账款情况不多的，也可以不设置该科目，而将预收的款项直接记入“应收账款”科目。相关业务的会计分录为： 借：银行存款（现金） 贷：预收账款（应收账款）。 视同销售收入视同销售收入 企业相关业务是否要视同