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1、诸暨城西商务区控制性详细规划调整,2009年03月,诸暨市城西商务区控制性详细规划是我院于2005年编制。在实施过程中，城乡规划法出台，诸暨市域总体规划通过审批，多个大型项目在本区选址，同时国家土地政策紧缩，使原规划在多个方面需要进行调整。,项目背景与规划范围,已建成用地18.25万平方米；意向出让用地90.9万平方米。 道路网基本按照上05版控规要求进行控制和建设。 景观风貌、重要的开敞空间基本按05版规划控制和保护。,实施情况,项目难点,1、05版规划与商务区实际发展需要不适应 2、意向项目与整体规划方案不适应 3、局部利益与整体利益不适应 4、规划编制与管理特点不适应,技术路线,用地,延
2、续,地块面积,用地属性,完善,调整,容积率,建筑高度,现状分析,区位条件,基地分析,建筑,空间景观,交通区位,与周边关系,场地特征,环境特征,社会经济条件,调整范围,与周边用地关系,规划重构,规划调整,原控规评述,地块划分,商业业态与规模分析,社区组织与配套,地下空间利用,空间景观控制与引导,指标控制,用地布局与结构,方案优化,规划理念,片区定位调整,功能调整与充实,发展策略,规划调整与重构,实施评述,规划调整目标,片区规模测算,重点项目选址,重点问题研究,指标量化经济分析,实施与意向项目评述,基础,平台,手段,目标,项目创新与特点,本规划是城乡规划法颁布以来，我院承接的第一个控规调整类项目，
3、对于这类规划的编制流程、方法都进行了新的实践和探索,提出了适应性控规的编制。 一、适应性的编制程序比传统控规增加了前期论证阶段，提高规划的严肃性 按照城乡规划法的要求，当地的规划管理部门提出调整的必要性论证和专题报告，我方进行了一些技术上的辅助工作。通过这个阶段的参与，对于项目的目标、要求和重点有更为清晰的认识。,项目创新与特点,二、适应性的编制方法 （一）充分深入的分析研究是所有调整工作的基础 （二）以重点问题调整为突破口 （三）适应性的方案构思,用地属性调整,（一）充分深入的分析研究是所有调整工作的基础提高规划的科学性 1、实施与意向项目评述,诸暨产业结构逐渐向技术密集型和高附加值产业转变
4、；相应的就业人口以知识密集型的服务业为主；城市集中块状、单核心的结构向多核心发展。 规划需要为未来发展的可能性提供灵活支撑。对城市布局的要求更为灵活多变，对用地性质的要求更为综合。,（一）充分深入的分析研究是所有调整工作的基础提高规划的科学性 2、对发展趋势的判断,诸暨市域总体规划结构,1、需要延续的内容性质定位、整体框架 2、需要完善的内容规划结构、功能布局 3、需要调整的内容开发强度、用地性质,3、对05版控规的评述 05版控规实施效果是值得肯定的，但许多大型项目的选址没有充分考虑，没有预留用地；开发强度较低不适应现在的土地市场；指标控制过于刚性，不适应建设管理等问题。,（一）充分深入的分
5、析研究是所有调整工作的基础提高规划的科学性,项目创新与特点,二、适应性的编制方法 （一）充分深入的分析研究是所有调整工作的基础 （二）以重点问题调整为突破口 （三）适应性的方案构思,项目创新与特点,（二）以重点问题调整为突破口：提高规划的针对性 1、规划理念调整 强调适宜本地情况，合情合理合法。 2、发展定位调整 以商务、金融、体育、医疗、专业市场、对外交通为主的城市副中心区，与老城区功能相互补充的城市综合新区，是诸暨市的商务功能区、现代服务业和创新产业的集聚地与孵化地。 3、功能组成调整 归纳为商务办公、商业金融、生活服务三个核心功能 其他功能主要包括电信、广电等必须的基础设施、公用设施；对
6、外交通；行政办公等。 4、人口规模、公建规模调整 人口规模：研究范围内可容纳人口8.4万人； 商业建筑规模：28万平方米左右，并分为城市副中心级、片区级、社区级三级，分别确定各级别的建筑总量和可以布置的商业业态。,项目创新与特点,二、适应性的编制方法 （一）充分深入的分析研究是所有调整工作的基础 （二）以重点问题调整为突破口 （三）适应性的方案构思,项目创新与特点,（三）适应性的方案构思：对方案的选择和评价以最能促进当地发展需要为首要标准，提高规划的现实性。,05版控规土地利用规划图,调整规划土地利用规划图,方案的构思：以山水为特色，重点控制、轴线生长、有序发展。 布局特点：“青山横南邑，碧水
7、绕西城”的空间景观特色。 形成“一心一廊两轴两带四片”的总体结构。,项目创新与特点,三、适应性的规划管理措施适应中小城市规划管理特点的控制方式和控制重点，提高规划可操作性。,（一）灵活的用地分类,增加R/C，C/R，C备等用地属性，并确定不同地段R和C类建筑量的具体混合比例，便于规划管理。,“街坊地块”双层次控制 街坊的划分考虑其土地使用性质和功能的内在关联性，将主导属性、公共设施、公共绿地与开敞空间等作为规定性指标，建筑总量、高度、色彩、形式等作为指导性指标。在街坊内部允许局部地块突破建设指标，但需要在街坊内进行总量平衡。,（二）分层次指标控制,（三）用地控制以中类为主，小类用地定量不定位
8、（四）城市设计和经济分析共同决定指标量化 （五）在指标控制同时加强备注条款的解释和控制作用,定量不定位地块,加强备注的作用,项目创新与特点,四、适应性的规划制定体系通过开放式的规划编制流程，做到真正的公共参与，提高规划的公平公正性。 通过编制单位参与项目立项论证，当地政府管理部门参与规划编制，在规划的各个阶段及时吸收规划管理委员会专家、开发商、普通市民的意见，实现真正的公共参与。,结语 区别于一般规划在完成之后比较少关注实施效果，本次调整规划真正基于实施中的反馈和反思。能够一方面坚持原有控规中的精髓和理念，一方面反思其在编制方法、思路上的局限，结合高效的实施反馈，通过一个专门的调整规划来进行修正，从适应性的编制程序、适应性的编制方法、适应性的管理措施、适应性的制定体系等方面提高了规划的可操作性，并对同类型规划的编制具有一定的借鉴意义。,汇报完毕谢谢！,
