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1、,热烈祝贺 物业设施设备管理指南的成功发行！,向参加物业设施设备管理指南培训师资培训班的 各位领导、同仁学习、致敬！,物业设施设备管理指南 第四部分空调系统,中物协技术委员会2010.5,掌握：通过学习，应掌握：空调系统的基本知识及分类；空调系统接管验收的依据、内容、程序和方法； 运行管理的依据、内容、要求和应急处理；维修保养依据、方法、内容及重点；热源及锅炉的基本知识和管理要求 。,培训学习的基本要求,熟悉：通过学习，能熟悉：空调系统、设备的基本理论知识和主要设备的工作原理；熟悉相关的法律法规、规范、标准，并能在实际工作中灵活应用；管理中的风险和控制。 了解：行业新动向和专业技术管理的新趋势
2、；空调专业新技术,一、指南编写的指导思想和发行意义,1、指南的编撰发行是行业发展的需要,随着国民经济和房地产行业的快速发展，物业项目已从普通住宅小区演变为高档建筑，其设施设备配套齐全并技术愈来愈先进，因此，对物业管理行业的专业技术要求也不断提高，这就极需要由规范的系统管理理论作指导，指南的适时出版发行即可满足行业发展的需要。,2、指南可以满足行业专业技术管理的需求,指南专业技术基础理论扎实且易掌握，管理依据、程序、方法符合行业要求，切实可行，并操作性很强，因此，它可作为业内专业技术人员的培训教材和管理工具书，可以促进行业实现规范化的专业管理。,二、指南的编写依据,1、简要的专业技术基础知识；
3、2、相关的法律、法规、规章和政策性文件； 3、行业专业管理需求和物业服务合同的约定； 4、相关专业技术规范、标准和规程； 5、行业的专业技术管理经验。,三、做好空调专业技术管理必备的条件,1、“客户第一、服务至上”的服务意识； 2、具备促进行业健康发展的职业操守； 3、了解相关的法律、法规和行规，遵守物业服务合同约定； 4、掌握相关的专业知识和技术能力，主要包括：（1）空调专业的基础理论知识达到一定水平。,（2）空调服务对象客户对空气调节的需求，包括舒适性和工艺需求。 （3） 相关费用成本的控制和承担责任等； （4）空调系统、设备的工作原理、技术性能、型号规格和安装、运行、维护的操作技术等。
4、（5）气象基础知识。以便根据天气、气候的变化趋势做到空调运行的预防调节或季节性维修保养，保证适时满足用户对空调的需求。,四、指南的第四部分空调系统 的主要内容和掌握要点,空调系统主要分为六章二十三节共100页，计10万余字，从空调系统概述、接管验收，到运行管理、维修养护，以及大中修管理都作了详细的论述，最后一章对热源部分进行了简单的介绍，从而较全面、系统的为物业管理中的空调系统管理提供可参考的理论依据。下面就需要掌握的重点做简单介绍.,第十三章 空调系统概述（P207）,空调与空调系统,空调是空气调节的简称。空气调节是人们通过一定的方式使室内空气的温度、相对湿度、气流速度和洁净度达到预定的标准
5、，并保持在允许的范围内波动。空气调节系统是指能够对空气进行净化、冷却、干燥、加热和加湿等环节处理，并促使其循环流动的设备系统。,一、空调系统的构成，主要由以下四个部分：,冷、热源制冷（热）设备,空调末端设备空气处理单元,空调系统,动力控制系统,水管道循环系统,重点介绍人工制冷，即采用“相变制冷”，利用工质蒸发吸热的原理达到制取冷源的目的。,人工制冷的主要方式,蒸汽压缩式制冷,吸收式制冷,二、空调系统的冷（热）源：,压缩式制冷机组主要由四部分组成：,蒸汽压缩机,蒸发器,冷凝器,节流装置,（一）压缩式制冷机,压缩式制冷机组常用的蒸汽压缩机有：,1、活塞式蒸汽压缩机；,2、螺杆式蒸汽压缩机；,3、离
6、心式蒸汽压缩机；,4、滚动转子式蒸汽压缩机；,5、蜗旋式蒸汽压缩机；,氨（R717）,氟利昂（R11、R12、R22、R123、R134a）,合成制冷剂（R410A、R407C）,压缩式制冷机组常用的制冷工质（制冷剂）有：,空气,水,盐水,压缩式制冷机组常用的载冷剂有：,有机化合物,其他水溶液,压缩式制冷机组主要消耗的是机械能，由发动机或电动机拖动。,（二）吸收式制冷,主要是溴化锂吸收式制冷,发生器,冷凝器,蒸发器,吸收器,溴化锂吸收式制冷机组主要由以下部分组成：,还有：热交换器 溶液泵 抽真空设备,节流装置,溴化锂吸收式制冷工质是由溴化锂水溶液和水构成的二元工质对，其中：水（冷剂水）是制冷剂
7、，溴化锂水溶液是吸收剂。,溴化锂吸收式制冷机的分类：,1、按用途分为：冷水机组 冷热水机组 热泵机组,2、按驱动热源分为：蒸汽型 热水型 直燃型,3、按驱动热源的利用方式分为：单效 双效,溴化锂吸收式制冷主要消耗的是热能，用水蒸气或热水驱动。,三、空调末端设备空气处理单元,它是用来处理空调房间内的空气，并进行输送和分配，使其保持在需求的标准范围内，以满足用户的需求。,其组成的设备设施包括：通风机 空气处理组合（过滤、冷却、加湿、干燥、加热、洗涤、水汽分离等） 风道（筒） 调节阀等,主要包括： 空调机组 新风机组 风机盘管,是连接空调冷（热）源与空调末端设备的水管道循环系统。可保证系统正常循环和
8、使系统状态稳定在标准范围内，以满足系统运行的需要。,四、空调水管道及循环系统,主要是：,冷媒水系统,冷却水系统,主要包括动力和控制两部分，它可以为空调系统提供动力和维系系统正常运转，达到科学、高效、安全、节能的目的。,五、空调电气系统,主要是：,电动机,控制柜,电缆,电子元件,集成电路,空调系统按不同的分类方式可分为多种类型。如：,六、空调系统分类,按服务对象不同可分为：,集中式空调系统,工艺性空调,舒适性空调,按空气处理设备的设置情况可分为：,半集中式空调系统,分散式空调系统,七、空调新技术,目前广泛应用的有：,大温差小流量空调系统,冰蓄冷空调技术,热泵技术,简述空调的定义。 空调系统是由哪
9、几部分构成的？主要包括那几个系统？ 简述空调系统的制冷机组的工作原理。 空调系统如何分类？,习题,第十四章 空调系统接管验收 （P221）,一、空调系统接管验收的依据：,国家、地方、行业的技术标准、规范和法规 生产厂家提供的使用说明书 竣工图纸和技术资料、设备清单 物业服务合同,二、接管验收的范围,竣工图,竣工资料,设备与系统,合同,机配件和工具,试运行报告,综合验收报告,使用说明书,三、接管验收程序：,接管验收准备：工作标准 验收方案 组织 工具 资料 验收实施： 查验资料预查验记录问题收集、汇总及处理再检验交接签收资料归档 质量遗留问题的处理与质量保修,四、查验方法,观感查验,使用查验,检
10、测查验,试验查验,五、空调设备管理档案的建立,建立、管理好设备管理档案的意义是：“规范管理、便以追溯、管理证据” （一）新建物业项目空调基础管理档案的建立。主要包括两项内容：,1、设备原始技术档案，主要包括：,（1）建设单位提交的竣工图与竣工资料、设备清单、交接验收表等 （2）生产厂家的安装、维护、使用说明书，技术图纸、合同及保修文件,2、设备基础管理档案，主要是：设备登记卡 设备清单 设备台帐 设备卡以上档案资料要统一建档保存，专人保管，与设备寿命同期“终生”保存。,（二）设备使用管理档案。分为三个方面 1、设施设备运行维护档案,主要是：设备运行日志、故障处理记录、设施巡检记录、事故处理报告
11、、维修保养计划、维修保养报告单、设备完好率评定表、设备系统测定记录、设备专业安全检查报告等。 该档案一般保存35年，可定期处理。,2、设备系统修理、更新改造档案，主要是：设备大、中修和更新改造的计划、实施合同、实施报告、检测报告、验收报告等3、设备设施报废档案：主要包括：报废申请、评估、批示、处理记录等,物业空调设备接管验收的依据有哪几个方面？ 空调系统、设备查验的方法； 档案管理的作用和意义； 空调设备基础管理档案包括哪些内容。,习题,第十五章 空调系统的运行管理 （P228）,一、空调系统运行管理的目的：,管理制度化,操作规范化,人员专业化,职能责任化,保证空调系统科学、合理运行，为用户提
12、供舒适、卫生的工作、生活环境，实现合理、环保、节能、安全的目的。使管理实现“四化”，即：,二、空调系统运行管理依据：,国家、地方标准与规范,设备使用说明书,物业服务合同,三、运行管理的内容：,管理岗位设置与人员配置,制定岗位职责,制定运行操作规程,拟定空气质量标准和运行方案,四、空调系统运行操作规程，主要是：,中央空调系统标准作业规程,螺杆式冷水机组操作规程,活塞式冷水机组操作规程,离心式冷水机组操作规程,溴化锂吸收式冷水机组操作规程,热泵机组操作规程,热交换器操作规程,五、空调系统运行管理基本要求,（一）制定运行管理规章制度：运行工岗位守则 交接班制度 机房管理制度 设备管理制度 （二）拟定
13、突发事件处理预案，主要是： 1、有害气体泄露和传染病流行期处理预案 2、消防应急预案 3、突然爆管应急案 4、发生机械、人身事故应急预案,六、空调运行环保、卫生、节能及安全要求,清扫风系统，避免空气污染,制冷剂和润滑油回收处理,减震、降噪,使用合乎环保要求的制冷剂,（一）环保要求，主要是：,拟定科学的空气质量控制标准,制定合理的运行方案,根据用户需求和天气变化及时调整运行方式,宣传合理使用空调的节能知识,（二）节能要求，主要是：,采取有效措施，减少跑、冒、滴、漏，减少无谓浪费,能耗记录、统计、汇总、分析,采用新技术、新材料、新设备、新工艺,控制合理的新风量，保证空调房间空气的含氧量达标,合理控
14、制风压，避免空气交叉污染,定期清洗空调水系统和空气处理系统，避免有害菌滋生,定期对空调房间的空气质量进行检测,（三）卫生要求，主要是：,及时清扫空气过滤装置或更换过滤材料,采取有效措施隔离所有污染源，杜绝外界污染,完善各类安全保护装置，并保持有效,定期检查电气系统、消防设备，保证完好,严格控制易燃、易爆、有害物质存放,定期检查压缩式制冷机组的保护装置，保证其正常工作,（四）安全要求，主要是：,定期检查溴化锂吸收式制冷机组的安全保护装置，保证其正常工作,制冷机保持在正常工况下运转，避免超温、超压、超负荷,定期校验压力表、温度计、液位计、安全阀等装置，使其符合要求,空调系统运行管理的目标是实现哪“
15、四化”； 应急预案如何设置； 中央空调运行管理标准作业规程是； 对压缩式制冷机组，应定期检查，下列保护装置应正常工作； 对溴化锂吸收式制冷机组，应定期检查，下列保护装置应正常工作。,习题,第十六章 空调系统的维修养护 （P256）,一、维修保养的目的：,通过主动、有效合理的维修保养，保持空调设备良好的技术状态，提高系统的运行效率；减少设备故障，避免事故发生；有效延长设备大中修周期，甚至可以取消设备大修；延长设备有效使用寿命，降低设备寿命周期费用；促使物业保值增值，为业主创造价值，为社会创造财富，充分体现物业设备管理价值。,二、维修保养的依据,标准与规范,物业服务合同,生产厂家的使用说明书,三、维修养护管理 ：,（一）维修养护计划管理 ：计划包括：年度计划、月计划和日常计划 。计划管理包括：计划制定、审核批准、计划实施、检查监督、验收记录、资料归档 （二）空调设备维修养护内容，分为：日常保养和定期保养。主要维保内容包括：,1、冷（热）源主机： 压缩式制冷机组： 螺杆式、离心式溴化锂吸收式冷水机组： 标准型（蒸汽型） 直燃型热泵机组： 气源热泵 水源热泵,2、冷媒水系统： 循环泵 分（集）水器 水处理装置 管道与附件 3、冷却水系统： 循环泵 冷却塔 水处理设备 管道与附件,4、空气处理单元: 通风机 空调机组 新风机组 风机盘管5、动力与控制系统：归电气专业 6、检测计量设备,
