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1、西大寺商业中心 商业策划营销推广策略 实施纲要,重大问题,目标投资客群阶层取向,矿主、矿业职员 （30%） 周边农民、外省市务商人员 政府公务员 企事业职工 遵化现有商户（ 40% 稳定客源）,目标顾客群1：遵化现有商户（自用稳定客源） 目标顾客群2：政府公务员、企事业人员 目标顾客群3：周边农民、外省市务商人员 目标顾客群4：矿主、矿业职员,目标顾客群2,目标顾客群1,目标顾客群4,目标顾客群3,一个重大发现,通过调查发现：遵化人尤其是城区人特别愿意逛商业街，在投资方面也只认可投资商业街商铺，所以街道商业比较发达。而对逛商场基本不太感兴趣。 （反而是城区以外的乡镇人保留了一定逛商场的习惯）,
2、原因特别简单- 室外商街空气好，轻松自由，东西便宜，还有饮食娱乐等，而商场除了购物啥也没有。 购物中心以流动人口为服务对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分需求构成的。一般情况下购物仅1/3，但由于休闲人群，旅游者存在着大量即兴购买行为。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据权威部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为4060分钟，成人为90120分钟。按此推算：顾客在一个好的商场停留的时间不会超过2小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客很想离开购物环境，终止购物活动。 如果购物环境、商品与娱乐却失，除必须要去购买外一般不愿去传统商场。 有人认为大商场开发
3、风险大，而我认为这才是我们 的大好机会。,西大寺 . 亮点,策略出发点,将古城的魂、古城的根融入现代商业,古城文化旅游商业区,以古城历史文脉为底蕴，以传统特色的商业街为载体，以传承历史的老字号为亮点，融汇现代商业新型业态，打造传统商业与现代商业有机结合的大商业圈,西大寺自古就与商业血统一脉承袭，找到并恢复民族文化和商业文化的根基是我们的历史使命 故此，迎合遵化的资源优势及现代生活方式，打造 ,西大寺 . 论证,古城文化旅游商业区,待建的西大寺商业中心 打造遵化的魅力区域,“畿东第一街”,“畿东第一街”哗众取宠？,坐拥“畿东第一城”中心地带，尊享地王血统； 西大寺，曾经最繁华的街道，无出其右；
4、未来商业中心的外立面造型，意味着当政人努力恢复古城文化的决心已昭示天下，并迈出了第一步； 西大寺，即将复原的第一个遵化古文化旅游商业街区。为这个城市留下一些印记，也为我们找魂。,畿东第一街，实至名归！,如何达成逛、购、娱、食功能的统一是新消费主义的核心。 综合购物中心以流动人口为销售对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游三个部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲，旅游者存在着即兴购买。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据权威部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为4060分钟，成人为90150分钟。按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过2.5小时，超过这个时间
5、就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。 基于上述两点，我们不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。顾客可以在里面购物、就餐、游乐。这样就消除了顾客的疲劳，延长了顾客的停留时间。特别是有小孩的家庭，可以全家前来，大人购物、小孩玩乐，各得其所，这是目前遵化许多其他商业所不能比拟的。,商业定位,古城文化旅游区商业新地标 遵化首席 “全生活体验”购物中心,以新消费主义革命为核心，同时全面启动新东方主义革命和新都市主义革命。并从本质上提升本案标志性综合商业物业的形象。 开发出遵化首座真正将购物、商务、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化融于一体的具有旗舰地位的地标性综
6、合商业中心。,投资价值体系的全面建立 针对本案的商家更深层次以及投资者客户群的考虑，我们提出核心价值的第二个组成部分投资价值体系。 本案营造了新东方主义、新消费主义革命、新都市主义革命，由此引出一个超常规性的大型综合性商业物业，因此就带动了其投资价值，使本案物业具备了较大的升值空间。（这也是每一个商场物业所具有，只不过本案的这个空间更为巨大） 其基本脉络是由文化旅游商业区的价值带动商场的升值空间，商场的升值带动整体区域的升值。,遵化首座“全生活体验”购物中心,遵化城市新名片 遵化政府务实的面孔 遵化展现古城风貌的首席地 外来人为了那24个世界著名旅游景点 为了“畿东第一街”那奇异的一片古城地景
7、 而来 遵化与外面的界限又何尝存在？,遵化人民与世界人民 汇聚的地方,此定位对应消费心理有如下特征： 消费行为注重实惠，但追求质量与时尚。 消费习惯倾向于大型的商业氛围浓厚的商圈。 消费理念开始转变，开始提倡享受消费的主动消费，开始接受假日消费理念，认同消费不单只购物，而是娱乐、购物、享受、休闲的精神、时间以及物质消费的观念。 对其消费心理的预测，他们将越来越将消费行为，当是日常享受的一部分。 消费行为上将会追求质量与时尚及个性的消费。 消费习惯上将倾向于丰富的货品，集吃喝玩乐于一身的场所。 消费理念将变为主动消费和休闲消费为主要模式。,畿东。中环广场,为了符合这个定位，我们把案名定为：,畿东
8、中环广场 的案名观,畿东,遵化，谓“畿东第一城”，迎合历史文化观、方位观、商业价值观,中环, 辞海 中：中间；当中。如：居中。内里；也指地区和时代中间。适合；恰好对上。如：中意。 中环，迎合西大寺处于全市正中方位及一、二环中间，便于公众识别和媒介转播。同时寓意此商业中心是遵化的新形象、新名片、新时代的商业主流,西大寺 . 亮点,在“畿东第一街”两端设立牌楼，是个不错的主意！,古文化特色街区的第一视觉，并书“畿东第一街” 与周边现代元素区隔又达到和谐统一 吸引更多内、外地投资者进入 小工程，大作用 ,“畿东第一街”,商业业态规划,商业设计方案（适度超前型）,主要设计建议： 1、在6层总高不变基础
9、上首层抬高1米（可跃可不跃由客户自行安 排），五、六层高可稍降拉平。 2、增加小面积阳光中庭直接通到天顶，商业价值可整体做活做通。 每层中庭周围可作出环形休闲水吧与服务岛。首层为活动区域。 3、遵化古城仿真沙盘和小型博物馆、古城文化历史长廊只做点缀可缩小面积。 4、控制店铺面积从首层向2、3、4（3、4层出现摊位）逐步缩小。 5、4层空中景观文化旅游风情街改成和三层业态基本相同，只 增加部分文化与旅游商品区项目。 6、增加外挂观光电梯直达三层以上，提高人流量的上行机会。 7、每层均可加入旅游商品店和文化项目可提升旅游价值。 8、修建费用基本提高不大，但项目档次保持一定超前提升。 9、在未来商业
10、竞赛中有一定升值空间，销售达成相对简单。 10、便民市场档次太低不得影响形象，可在场外开小门下行进入。,商业业态装饰分区概念设计,各种风格店头示意,天台休闲商务驿站,商业内景观设计,商业形象及文化符号设施,在建筑结构上，3、4、5层拟建 “景观双中庭”,项目 亮点,商场艺术小品及休憩环岛建议,观光电梯与室内扶梯建议,新东方主义复古设计的潮流模式,B1 西大寺便民超级市场,入驻商户：蔬菜、主食厨房、风味面点、小吃、干果干货、调料、水产禽蛋、烟酒、保健食品、山货野味、土特产、生鲜、熟食,西大寺 . 亮点,政府形象工程 百姓菜篮子 核心概念：省钱又放心,1F 风尚新天地,项目 亮点,卖点：双OPEN
11、格局，每个铺店临双街；挑空6.5米跃层、遵化新的时尚风向标,入驻商户：知名快餐业“德克士”鲜品店/知名银行如：招商银行 / 国际国内名品店（包括时装、钟表、美妆护理、旅游商品、鞋店等） / 金店 / /餐饮品牌连锁店等 “德克士”天津子公司：区域：天津市、河北省 天津营运中心：022-65298197 800专线：8008181288,2F 流行新天地,入驻商户：全部时尚专卖店/ 特色服装（饰）、时尚饰品城,项目 亮点,卖点：港式独立透景玻璃店铺，每 个铺店临室内街；遵化流行策源地,3F 动感新天地,卖点：独立透景敞开式国际流行店铺，中间集中 式小面积摊位设计最大价值的涵括品类品种，减小投资提
12、高回报；年青动感人群约会地。 入驻商户：服饰、时装、化妆品、美甲、家居、礼品、音像、工艺品、精品文具、数码、玩具、动漫时尚、家具旅行用品等,项目 亮点,4F 空中景观文化旅游风情街,卖点：空中景观街道、文化旅游、休闲特色品大集成,入驻商户：旅游商品店、古玩字画、增送给政府的遵化小型博物馆、古城文化历史长廊、文化活动展台区、美容、美发店、茶餐厅、书店书吧、咖啡座、酒吧。遵化高端休闲商务俱乐部,项目 亮点,5F “食全十美” 空中不夜港,入驻商户：大排挡特色风味食街、主题餐厅、游戏厅、数码港、网吧、迷你电影院、KTV、迪吧等,项目 亮点,整合营销传播计划,主打核心口号,畿东中环广场 古城文化旅游区
13、商业新地标 60万遵化人民与 60万世界人民汇聚的地方！,品牌 定位 战略,市场 产业趋势 市场划分 竞争动态,VI识别管理 让顾客一眼 便了解 代表什么,广告 为品牌创造 差异，兴趣 和兴奋点,促销 让顾客 钱花得 更开心,公关 “影响者”， 建立 信誉 / 权威,直效行销 发掘和培养 可赢利的 客户关系,媒介 发现传递 信息的 最有力途径,互动行销 准确直接 有效地接触 目标群,整合传播策略/计划,产品/技术服务 现状 “增长阶梯”制定 产品概念,消费者 区隔定义 行为/需求 品牌认知,营销推广核心内容,自办直投刊物畿东。商铺投资报/ 路牌 / 路旗（限在建设路、一环路悬挂、客运站、外围环
14、岛等）/ 商铺密档红皮书/ 折页 / 广告大巴 / 围档 / 售楼处 / 售楼处路牌 / 悬空气球 / 报广软文（4篇）/ 报广平面设计（悬念广告及产品形象广告） / VIP车窗DM / 沙盘（大型规划效果、单体效果）/ 效果图（俯瞰、正视、夜景、室内中庭等）铺型平面图 / 展板 / 展架 / 样板店铺 / 牌楼设计、施工图等,共计 20 项,销售通路,1、户外广告、传单、电台、报广、软文等全面散播引 导的咨询和上门客户 2、直销广告大巴客户接送 3、与农行和工行VIP客户寄发DM 4、各大小区物业合作客户 5、与同业销售人员合作运营客户 6、商业财富论坛及各种促销活动召集客户 7、创意媒体红
15、富商铺投资报影响客户 8、行业协会与主办部门合作客户 9、各政府机关、企事业单位直销客户 10、各乡镇、矿区等单位直营客户,整合营销推广进阶,5月8日 7月15日 市场准备期 7月15日 8月30日 入市蓄势期 9月1日 10月30日 开盘热卖期 11月1日 1月30日 持续消化期,商业设计、合作单位落实、物料准备、政府公关、牌坊设计、报纸地段软文 炒作、红富报、 红铺密档派发,广告大巴 / 路牌 / 路旗 / 楼 书 / 折页 / 围档 / 售楼处路牌 / 气球 / 软文 / 报广形象 / 车窗DM / 沙盘（2个）/ 铺型平面图 / 展板,销售进度,传播工具,传播进程,红富报红铺密档/ 路
16、牌 / 路旗 / 楼书 / 折页 / 广告大巴 / 围档 / 售楼处路牌 / 软文 / 报广形象 / 沙盘 / 铺型平面图 / 展板 / 展架,大众散播期,分众传播期,销售保温期,舆论造势期,路牌 / 路旗 / 楼书 / 折页 / 广告大巴 / 围档 / 售楼处路牌 / 软文 / 报广形象 / 沙盘 / 铺型平面图 / 展板 / 展架,销售总比例预计,30%,40%,20%,一切为销售服务 销售进度与传播工具及行为的对应,市场准备期 5月8日 7月15日,政府全方位地段炒作 工具：大巴直销车、报刊软文、路牌、 路旗、擎天柱、政府网站 两大超市启动 市场直销工作启动 售楼处装修筹备到位。 沙盘、围挡广告、楼书、折页等工具、销售员落实、培训到位。,中环广场盛大公售典礼（可结合开工典礼） 稀世铺王新闻拍卖会 100个小店铺一口价优惠售卖活动 买铺暨送三年租金促销活动开始。,
