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1、港中旅市场创想,动荡的一年 楼市震荡，股市下跌 金融海啸，宏观调控 销售任务、现金流、生存、发展 ,东部,小镇“一枝独秀”! 尽管如此 沈阳的房地产行情波动不断 小镇的出色表现依旧给市场留下非常深刻的印象 ,拥有全沈阳最好的自然资源，数年的时间，东部板块已经成为众所周知的富人区。区域内所有的项目也都是以此为核心竞争力。但是，在理念上，将自然升华到“风情”和“生活方式”，“小镇”无疑略高一筹，并且更具潜力。小镇的出现，让东部从单一走,引领东部的“新面孔”,“小镇”已深入人心,向丰富，从自然的物理自然趋于自然的文化。,08年的市场状况跌宕起伏，但是“小镇”的出现，还是给躁动和恐慌的城市吹来一阵春风
2、。开盘的热销印证了“小镇”的生活方式和“旅游地产”的观点，已经深入人心。,2009 ,注：案值来源数据 双拼均面积300.17平，均价12000元/平；联排均面积223.43平，均价7368元/平；洋房均面积139.12平，均价4408元/平；小高均面积101.95平，均价3890元/平。,2009，在新的市场年度中，“小镇”的产品线以 和 为重中之重。定位，必须以此为基础,【联排产品】 面积区间为210-250 ，主力区间220-230 ，享受型的四室三层格局，总价款170万左右，高端生活的改善型物业。,【洋房产品】 面积区间为110-160，主力区间125-140，舒适型三房格局，总价款5
3、0万左右，以提高居住功能的二次购房者首选。,洋房,联排,谁将成为“小镇”的目标客群,？,在经济形式不明朗,众多的企业和个人收入受影响的2009年,在洋房总价约45-70万的基础上 联排价格则体现为更高的约150-200万 深入的思考也应以此为基础,有稳定收入，且无危机感，财务自由，受危机影响较少。 至少二次置业，起码而立之年，家庭结构为两代三口或者四口。 绝大部分以汽车作为家庭交通工具。 喜欢自然，热爱户外。对板块的喜爱足以抵消距离的抗性。 钟情于产品的国际感和异域风情。崇尚情调、向往国际化的生活方式。,洋房类客群,状态,比起处于起步期的新锐,他们多了更多的阅历与财富的积累。 对生活的追求更为
4、清晰和明确，具备更强的锐意进取精神和前沿意识。 自我感觉良好，希望拉开与别人的差距。 敢于接受新鲜事物，喜欢有创新意识的新鲜事物。 虚荣心强，好标榜，害怕别人以为不够层次。,洋房类客群,心态,根据以上的分析，我们将洋房类产品的客群锁定为： 事业单位中层管理人员、部分公务员、运动员、重点教育机构的权威教员、高级医务人员、律师、高级自由职业者、国家重点扶持的科研人员,洋房类客群,身份,城市中收入稳定的,富裕阶层,洋房目标受众定位,房策网 更多房地产资料免费下载,绝大多数40岁以上，超过2次以上的置业经验。 家庭成员为三到五口的二代或者三代的家庭结构。 私营业主为主的高收入的富有阶段，年收入至少过
5、百万。 要求所居住的小区与自己的身份相匹配，购买能力较强。 用车价值一般在20万以上或政府公务用车。,联排类客群,状态,正处于人生的圆满和辉煌期，对产品要求较为挑剔， 在财富积累达到一定高度之后，享受生活的意愿日益愈发强烈。 除景观物业建筑品质等因素外，对产品在园区的位置也很在意，有一定的私密性要求。,联排类客群,心态,根据以上的分析，我们将联排类产品的客群锁定为： 私营企业主、大中型企业合伙人、资源型企业、银行、电信、能源等垄断行业、事业单位中的高层管理人员,联排类客群,身份,房策网 更多房地产资料免费下载,经济实力雄厚的,富贵阶层,联排目标受众定位,洋房和联排作为住宅市场的高级产品形态。
6、 地段属性已经不是最重要的竞争优势， 反而是环境、品质、服务等特质才能决定其竞争的序列。 从这个意义上说， 不只同板块内的同类型产品， 全市范围内的同类产品都应该划入竞争范畴。,区域内竞争项目,桑堤亚纳（不详，主推皇帝泉） 开发商：沈阳良运房地产开发有限公司 项目地址：东陵区东路128号 建筑类别：独栋别墅,双拼别墅，联排别墅 容积率：0.50/绿化率：60%/占地面积：150000平方米 建筑面积：70000平方米 均价：1000万套 万科兰乔圣菲境界所在人杰在 （推广主题：如果它没有观点，就不该在兰乔圣菲 三期新品 园中央圣菲谷旁联体别墅 鼎新登场） 开发商：沈阳万科新墅置业有限公司 项目
7、地址：东陵区东陵路123号 建筑类别：独栋别墅,双拼别墅，联排别墅 容积率：0.23/绿化率：80% 占地面积：平方米60000平方米 建筑面积：15000平方米 均价：13000元,-,-,区域内竞争项目,中体奥林匹克花园三期漫步地中海棋盘山麓首席千亩山地别墅社区 （推广主题：漫步地中海，触手可及的新贵生活） 开发商：沈阳中体房地产开发有限公司 项目地址：沈阳市东陵区双园路269号 建筑类别：洋房、双拼别墅、独栋别墅、联体别墅 容积率：0.65 绿化率：40% 占地面积：280000平方米 建筑面积：180000平方米 均价：5000元元 三期信息： 建筑类别：联排别墅、独栋别墅、花园洋房
8、容积率：0.51 绿化率：43% 均价：8000元,-,唯美十方（不详） 开发商：大地房屋开发有限公司 项目地址：东陵区双园路118号 建筑类别：独栋别墅 容积率：0.17 绿化率：88% 占地面积：254118平方米 建筑面积：43200平方米 均价：待定 碧桂园给你一个五星级的家 开发商：沈阳市碧桂园房地产开发有限公司 项目地址：沈北新区辉山经济开发区碧桂大街10号 建筑类别：住宅、普通住宅、别墅，洋房，酒店 容积率：1.48 绿化率：40% 占地面积：111529.9平方米 建筑面积：165064平方米 均价：3400元,区域内竞争项目,-,-,区域内楼盘产品库存数量大,单位：套,区域内
9、楼盘价格,单位：元/人民币,区域外竞争项目,中海龙湾观止/仰止/行止（推广主题：和平墅王 城市臻藏） 开发商：中海地产（沈阳）有限公司 项目地址：和平区长白岛 建筑类别：联排别墅,双拼别墅 容积率：0.6 绿化率：37% 地面积：74700平米 面积：44820平米 均价：500万/套 锦绣澜湾沈东200万平生态岛城 世博园浑河畔（推广主题：生态岛城居墅） 开发商：抚顺恒昇房地产开发有限公司 项目地址：沈抚新城核心区浑河南路188号 建筑类别：多层,小高层,花园洋房,独栋别墅,联排别墅 容积率：1.25 绿化率：40%占地面积：66万平米 建筑面积：120万平米 均价：待定,-,-,米拉晶典
10、开发商：沈阳永嘉地产 项目地址：苏家屯区沈苏快速干道东侧 建筑类别：小高层、联排别墅 容积率：0.7 绿化率：52% 占地面积：14万平米 建筑面积：7万平米 均价：6800元 听雨观澜流水别墅极致荣耀 品味之巅 （推广主题：百万平米城市别墅 别墅生活第一居所） 开发商：大洋集团蔚蓝地产 项目地址：东陵区桃仙大街6号(机场高速东侧) 建筑类别：独栋、双拼、联排 容积率：0.66 绿化率：59.40% 占地面积：100万平米 建筑面积： 70万平米 均价：7300元,-,-,九如溪谷九九如一院 院院花满堂（推广主题：三山九水 九宫合院） 开发商：泰盈（沈阳）地产 项目地址：沈北新区蒲河新城人和街
11、168号 建筑类别：独栋别墅、联排别墅、情景洋房、小高层 容积率：0.6 绿化率：60% 占地面积：50万平米 建筑面积：448000平米 均价：5500元,-,2009前景仍不明朗 竞争却必将加剧，客群却没有放大 - 如此严峻的态势 该如何应对？标准何在？,？,“成交量”才是检验真理的唯一标准！,理念是否先进 楼盘是否成功 团队是否专业 策略是否有效 在卖方市场消失、销售前途艰巨的2009 -,运用基础数据指导营销推广方案的制定， 永远记住这个“简单”的数学公式， 它是指导我们一切营销活动的根本。,成交量turncer = 来访量visit quantity 成交率rate of trans
12、action,T=VR%,来访量(V)和成交率(R%)互为倍数关系，如果可以同步互动提升，就可以获得成交量(T)的成倍平方几何增长！,-,那么 - 如何提高“来访量” 如何提升“成交率” - 便是今年市场推广的两大核心指标！,？,如何提高“来访量”,吸引客户来访的三大渠道,V=a+i+p,来访量visit quantity =广告advertisement（面）+介绍introduction（线）+路过passing by（点）,以点、线、面的立体营销策略，确保来访量的达成。,-,覆盖性、有效性的媒体通路策略 在09年，即将到来的媒体大战中，唯有清晰、准确、直接、丰富的广告传播，才能有效到达。
13、,销售性、利益性的广告表现策略 通过大众传媒推广，以08年成功的形象业绩为平台，回避以往的形象诉求和概念炒作，以信息量大，直接阐述，强调本案与消费者利益的广告执行来撬动市场。,Advertisement 广告,销售性、利益性的广告表现策略,沈阳进入“小镇”生活时代,沈阳唯一的自然生态板块，棋盘山门户。 周边丰富的休闲配套。棋盘山、东陵、植物园、盛京高尔夫等。 顶级别墅的集中地，绝对高档生活区，连接风景与城市的交界点，半小时直通城市核心。 沈抚同城，区域价值潜力巨大。 百年央企，188万平巨力造城。新城市第一居所。 八大景观体系，风光内外交融。 精工住宅，原创欧洲精髓建筑。 2009，从别墅到小高层丰富的产品线。 经过08的推广，09年小镇的观念已经深入人心。 6月商业街前景观点全部开放， 7月东组团联排、洋房样板间开放， 8月一期园林景观全部竣工， 11月东西组团全部交付使用。“小镇”生活从概念进入实现层面。,以2008为基础 2009的“小镇”优势,09年的推广核心,09推广核心导入,30岁以上的社会财富阶层。 他们都有过一次以上的置业经验，在市中心拥有住宅。 渴望自然，休闲的生活方式。 重视物质利益所带来的精神享受。 钟情于产品的国际感和异域风情。 崇尚情调、向往国际化的生活方式。 注重品质，希望入住一个安全、设施齐全、有强烈社区文化的风情社区。,
