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1、物管部工作技能培训之：,物业工 程 接 管 验 收,工 程 接 管 验 收,一、设施设备接管验收工作是维保部设施设备管理工作的开始，只有认真仔细的对各种设施设备进行检查，各项验收合格，方能接管。二、验收工作应由建设单位、施工单位、物业公司人员及相关专业技术人员共同参加。三、应对全部设施设备的安装、运行情况及技术资料进行仔细的审查检验。工程接管验收的每一项工作都应建立详尽规范的验收档案与表格，每个单项工程验收完毕后均应将验收记录、表格请施工单位及建设单位签收，这样可使我们要求施工单位对验收后存在的工程遗留问题进行整改的工作做到有据可查，对查出的问题，应分清责任，确定维修时间，尽量在业主接房前解决
2、，否则将大大增加维护管理的难度。,交接验收流程,接管验收时应交资料,各系统竣工图（土建、设备安装、强弱电、给排水、装饰等） 施工中技术变更，技术审核报告及各种隐蔽记录 供水、供电、土建及装饰等单项工程的竣工资料 相关的设备，设施说明书，技术参数等等。 电梯等设备的检验合格证书。 建筑材质质量保证书，给水系统材质合格证及卫生许可证等。,综合资料,1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件 2.建设许可证、工程建筑报建表。 3.工程招、投、定标书。 4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。5.征地批文、协议书（合同书）、红线图。 6.初步设计方案、
3、设计鉴定审批文件。 7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告。 8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收书。 9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。 10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。 11.工程决算书。 l2.消防验收意见书。,验收范围及内容：,1、给水设备的验收：电源控制箱、直饮水泵、水泵、给水管网以及相关设备、相关图纸。 2、排水设施的验收：包括室外排水管道、沟、渠、池、井、排污系统、交接设备的相关图纸等。 3、供电设备的验收：包括电表、各类开关、灯座、各类配
4、电箱、供电线路、插座、照明器具、灯杆、高压柜、电力变压器、主电力电缆、发电机组、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。 4、弱电系统的验收：包括电视天线系统、监控系统、安防系统及其设备说明书。 5、燃气系统的验收：包括管线、燃气表、气截门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。 6、电话及宽带系统的验收：包括线路、插座、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。,7、土建工程的验收：包括各类材料构成的墙面、地面、门窗、厨卫设施及其它各种室内外建筑配套设施。 8、消防设施的验收：包括烟感、温感、喷淋头、消火栓、应急灯、警钟玻璃按钮、防火门、消防管道、控制主机、联动柜、煤气管道、切断阀以及
5、接合器、水龙带、等相关设备的说明书、图纸、合格证。 9、隐蔽工程的验收：包括防水、预埋管线以及其图纸等各项目各专业的隐蔽工程。 10、电梯的验收：包括电梯桥箱、曳引机、钢丝绳、道轨、扳手和设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料 11、公共设备设施供方资料及市政供方资料协议交接，并对供方的保养维护期限、费用、保养服务范围、负责人、联系电话等交接记录，对已产生的费用应经物业确认。,室内强弱电工程的验收,1、开关箱内的各分路开关应有明显的标示，漏电、空气开关应安装牢固正确，运作正常。 2、厨卫.室内照明.普通插座.空调插座等，应分别为独立回路，不允许串接。 3、电气器件、设备的安装固定应牢固、平整
6、。 4、电器通电试验、灯具试亮及灯具控制性能良好。 5、开关、插座终端盒等器件外观完好。 6、弱电系统功能齐全，满足使用要求，有线电视插座、宽带插座，插进去无松动或插不进现象。 7、厨卫间的插座盒应预留今后粘贴墙砖的高度1.5至2公分。,8、线盒内导线应留有余量，长度宜为150毫米左右。用验电器测试，面向插座应符合“左零右相，保护地线在上”的要求，接地线应单独敷设，不得与工作零线混用。 9、插座内线头超过两根必须单独接头并焊接处理。 10、抽查室内开关箱，箱内排线应整洁清爽，清点零线应与相线数目一致。,楼层共用强电设备的验收,1、箱、盘、柜应安装牢固、横平竖直，配件齐全，操作一次空气开关检查控
7、制是否正确，是否与标注房间编号一致，开关型号应符合规定，导线与设计相符，布线清爽，外观无损坏，盘内标示清楚，电表安装牢固，各紧固件无松动。 2、直线段钢制电缆桥架长度超过 30M、铝合金或玻璃钢制电缆桥架长度超过15M 应设有伸缩节，电缆桥架跨越建筑物变形缝处设置补偿装置。当设计无特殊要求时，电缆桥架水平安装的支架间距为 1.53M；垂直安装的支架间距不大于 2M。桥架与支架间螺栓、桥架连接板螺栓固定紧固无遗漏，螺母位于桥架外侧，当铝合金桥架与钢支架固定时，有相互间绝缘的防电化腐蚀措施 。敷设在竖井内和穿越不同防火分区的桥架，按设计要求位置，应有防火隔堵措施 。支架与预埋件焊接固定时，焊缝饱满
8、，膨胀螺栓固定时，选用螺栓适配，连接紧固，防松零件齐全 。,3、桥架内电缆敷设应符合下列规定： 1、大于 45倾斜敷设的电缆每隔 2M 处设固定点。2、电缆出入电缆沟、竖井、建筑物、柜(盘)、台处以及管子管口处等做密封处理。4、电缆敷设排列整齐，水平敷设的电缆，首尾两端、转弯两侧及每隔 510M处设固定点 。4、 电缆的首端、末端和分支处应设标志牌 。,电缆标志牌,公共设备的验收,1、对运转设备进行试运转，通过一看二听三摸查验，看设备状态是否齐全良好，运转平稳；听是否有杂音、异声、噪音，摸设备温度是否超标。条件允许，也可通过测量仪器检测。 2、静态设备逐台（个）或随机抽查现场检查试验。也可根据
9、实际情况，以施工方出具的合格证明为依据。,给排水工程的验收,1、冷热水管通水试压，所有管道、阀门、接头应无渗水、漏水现象，关闭所有龙头后观察水表是否转动，以初步确认暗埋管道有无漏水。 2、排水管道进行灌水试验时尽可能让水流大一点、急一点，观察排水速度是否正常。 3、厨卫间内地漏应预留今后粘贴地砖高度1.5至2公分。 4、冷热给水管道进行放水试验，观察流量是否正常，以检测PPR给水管有无烫堵现象。 5、管道排列应符合设计要求，管道安装应固定牢固，无松动，龙头，阀门安装平整，开启灵活出水畅通，水表运转正常。采用目测和手感的方法验收。 6、水管、龙头安装不得靠近电源线管、插座及开关，水管与燃气管的间
10、距应不小于50mm。 7、明装给水管道的安装，必须横平竖直，排水管道的安装必须按水流方向有符合设计规范的坡度。 8、支架及吊架设置是否合理，受力是否均匀。,水泵房设备及各类风机的验收,根据设备铭牌对水泵、电机等设备的出力、运转情况进行检查。 1、使用钳形表测量设备运行电流是否正常，着重观察设备运行是否平稳，有无异响。 2、检查输水管道的焊接及丝接质量，风管连接是否正确、牢固，有无破损支架安装是否合理，受力是否均匀。 3、水池是否渗漏。 4、各类阀门（水用阀门及通风阀门）是否开闭灵活。,门窗安装工程的验收,1、门窗安装的位置，开启方向必须符合设计要求。 2、门窗框安装必须牢固。 3、关闭严密，开
11、关灵活，无阻滞回弹、无变形和倒翘。 4、表面洁净、平整、颜色一致、涂膜完整、无污染、无碰伤、拼接缝严密。 5、窗户玻璃及四周抹胶是否均匀。 6、检查门窗的密封情况，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。,7、窗扇应开启灵活，无碰撞及异响，窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。8、窗边与混凝土接口不能有缝隙，窗框与墙的接缝处一定要密实，不能有缝隙。窗台下面如有水渍则可能是窗户漏水。,土建工程的验收,1、检查厨房烟道，用蚊香或纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。2、检查卫生间通风情况
12、，同样用上面的方法测抽力，烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。3、检查房屋有无倾斜，用卷尺检查房顶，取45个点进行测量，若数值一致，比如房高均为2.9米说明房顶没有水平倾斜。同时也可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其垂直倾斜程度，误差不应超过3厘米。4、检查房屋有无渗漏情况要注意查看房屋的地面和顶层有无渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等，这些都是渗漏的迹象。如果是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹，还应查看厨房、卫生间、的顶部和管道接口是否渗漏。,5、用一个小金属锤随意地敲击墙面、地面，检查抹灰层及地面垫层有无空鼓现象。 6、仔细
13、查看房屋墙面、地面和顶上是否平整,有无裂缝,着重观察裂缝是否深及墙体、楼板或结构。 7、查看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝将有漏水的隐患。 8、检查厨卫间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子塞在地漏上，然后在厨卫间蓄一些水，48小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有漏。,各种钥匙的交接,钥匙交接分房屋、设备及设备房钥匙。提前准备好口取纸，在现场采取逐个测试、逐个标识的方法验收。完成后，进行钥匙交接记录，填写钥匙交接记录表，双方签字确认。,业主验房,业主验房流程,业主验房：我们必须了解房屋情况,强电： 1、户内电力设计容量，分别有那些回路、是否一户一表计量方式。 2、大楼供配电方式，如：是
14、否是双电源、是否配置发电机、发电机供电区域是否包括业主户内等。 给水： 1、我所在的楼层是否属于二次供水。 2、卫生间可不可以安装蹲便器。 房屋： 1、房屋主体、门窗、室内电气装置以及厨卫间防水，各自的质保期是多少。 2、房屋结构。 3、层高是多少。 其它：小区内配套设施如：车位、会所等敏感或你不是很清楚的话题，则应留给公司专门设置的前台客户接待来回答，我们应在现场验房结束后带领业主到前台问讯处进行咨询。,业主接房：沟通与治心病,与业主沟通的原则,1、勿呈一时的口舌之能： （1）逞一时口舌之能，你可能会获得短暂的胜利，但你绝对不可能说服业主，只会给你的工作增加难度； （2）真正的沟通技巧，不是
15、与业主争辩，而是让他接受你的观点； （3）你在与业主沟通时，不要摆出一付教人的样子，更不要好像若无其事的样子； 2、要顾全业主的面子： （1）、要想说服业主，你就应该顾全别人的面子，不要一语点破，要给业主有下台阶的机会； （2）顾全业主的面子，业主才能会给你面子； （3）顾全业主的面子，对我们来说并不是一件难事，只要你稍微注意一下你的态度和措辞； 3、不要太“卖弄”你的专业术语 ： （1）千万要记住，你平时接触的业主他们可能对你的专业根本不懂； （2）在向业主说明专业性用语时，最好的办法就是用简单的例子来比较，让业主容易了解接受； （3）在与业主沟通时，不要老以为自己技高一等。 4、维护公司的
16、利益： （1）维护公司的合法利益是每一位员工应该做的，在与业主沟通时，不能以损失公司的利益为代价，博取业主的欢心；（2）更不能以损失公司或他人的利益，来换取业主对个人的感谢或谋取私利。,与业主沟通的技巧,1、抓住业主的心： （1）摸透对方的心理，是与人沟通良好的前提。只有了解掌握对方心理和需求，才可以在沟通过程中有的放矢； （2）可以适当的投其所好，对方可能会视你为他的知己，那问题可能会较好的解决或起码你已成功一半。 2、记住业主的名字： （1）记住业主的名字，可以让人感到愉快且能有一种受重视的满足感，这在沟通交往中是一项非常有用的法宝； （2）记住业主的名字，比任何亲切的言语起作用，更能打动对方的心。 3、不要吝啬你的“高帽子”： （1）人性最深切的渴望就是拥有他人的赞赏，使戴高帽人有被重视的感觉； （2）适当的给业主戴一戴“高帽”，会使你们的沟通更容易； 4、学会倾听： （1）在沟通中你要充分重视“听”的重要性，你能善于表达出你的观点与看法，抓住业主的心，使业主接受你的观点与看法。这只是你沟通成功的一半。那成功的另一半就是善于听业主的倾诉。 （2）会不会听是一个人会不会与人沟通，能不能与人达到真正沟通的重要标志，做一名忠实的听众，同时，让业主知道你在听，不管是赞扬还是抱怨，你都得认真对待。,
