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1、建设用地与房屋征收补偿操作实务,,河北新业律师事务所 张霄云,土地基础知识,土地储备与前期开发整理,国有建设用地使用权的流转,集体土地的征收补偿,国有土地上房屋征收补偿,目 录,（五）征收、征用、收回,（四）地价,（三）土地用途管制,（二）土地的一级市场和二级市场,（一）土地所有制形式,一、土地基础知识,目 录,一、土地基础知识,（一）土地所有制形式,一、土地基础知识,（一）土地所有制形式,严禁土地 买卖,买卖,禁止买卖,土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。土地使用权人是主体,国家通过其指定的政府部门将其收回城镇国有土地或征收的农村集体土地出让给使用者的市场。政府垄
2、断,一、土地基础知识,（二）土地一级市场和二级市场,二级市场,一、土地基础知识,（二）土地一级市场和二级市场,一、土地基础知识,土地一级市场,土地二级市场,（二）土地一级市场和二级市场,一、土地基础知识,（三）土地用途管制,根据我国土地管理法规定，土地分为三类：,一、土地基础知识,建 设 用 地,农用地,未 利 用 地,（三）土地用途管制,一、土地基础知识,土地利用总体规划,城市总体规划,管理层级不同,土地部门,规划部门,管理层级,土地用途管制,（三）土地用途管制,土地利用计划.jpg,城市总体规划.jpg,土地利用现状图.jpg,一、土地基础知识,（四）地价,常见的地价内涵,1、基准地价(基
3、 准 地 价).pptx 2、标定地价(标 定 地 价).pptx 3、成本价 征收 储备 拆迁 4、全地价 5、政府收益（出让金） 6、政府纯收益 7、出让金（全地价） 8、市场价 9、评估价（ 抵押、转让、出让） 10、集体土地区片综合地价(征地区片综合地价).pptx 11、零地价（负地价）,一、土地基础知识,（四）地价,全地价（出让金总额）土地取得成本政府收益土地征收补偿费 土地取得成本 国有土地上房屋征收补偿安置费土地收购储备补偿费上述成本中包括利息、费用等 政府收益政府有关规费政府纯收益 政府有关规费,一、土地基础知识,（四）地价,政府有关规费（10项）1、农业土地开发资金 2、保
4、障性住房建设资金 3、国有土地收益基金 4、失地农民风险基金 5、被征地农民养老保险基金 6、省级铁路建设资金 7、农田水利建设资金 8、轨道交通专项资金 9、教育资金 10、新菜地开发基金,一、土地基础知识,（四）地价,土地取得的直接成本,政府净收益,间接成本,扣 除 资 金,土 地 成 本,政府收益,全 地 价,一、土地基础知识,（四）地价,一、土地基础知识,（四）地价,土地取得成本,土地一级开发项目报评审成本费用明细表.(明细表).pptx,管理费用支付原则： 从后期利润中列支； 风险与利益共担。,前期开发整理贷款利息,前期开发整理管理费用,包括项目日常经费开支、项目工作人员工资、现场办
5、公费用等。管理费用均为实施单位获取利益的手段，应由实施单位承担。,财政评审原则： 项目投资全额不计息； 保证政府资金不外流并合理利用。,只有在项目预算外，超额发生的资金可以计息。但土地储备过程中所产生的贷款利息，作为政府资金可以计入。,一、土地基础知识,（五）征收、征用、收回,征收,征用,收回,改变的是所有权归属,消灭的是土地的使用权,改变的是土地使用权的归属,征收,收回,征用,一、土地基础知识,（五）征收、征用、收回,（五）征收、征用、收回,行政处罚性收回是无偿的。临时使用土地，期满不归还的；土地使用权被收回，拒不交出土地的，土地管理部门责令交还土地，并处罚款；,超过出让合同约定的动工开发日
6、期满二年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权；,土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门无偿收回出让的国有土地使用权。,收 回,行政处罚性收回,行政处罚性收回,行政处罚性收回,一、土地基础知识,行政决定性收回,对用地单位已经撤销或者迁移的；未经原批准机关同意，连续二年未使用的；不按批准的用途使用的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，土地管理部门报县级以上人民政府批准，依法收回用地单位的国有划拨土地使用权；,土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期依照法律有关规定未获批准的，由人民政府
7、或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权；,根据社会公共利益的需要，人民政府或者土地管理部门依照法律程序提前收回出让的国有土地使用权；,行政决定性 收回,行政决定性 收回,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回国有划拨土地使用权的； 根据城市建设发展需要和城市规划的要求，市、县人民政府无偿收回国有划拨土地使用权的。,行政决定性收回是有偿的,一、土地基础知识,（五）征收、征用、收回,闲置土地,谈判价码,协议性回收，储备机构与土地使用权人按谈判价对国有土地使用权进行收购。,有偿收回,一、土地基础知识,（五）征收、征用、收回,二、国有土地使用权流转,（一）出让取得国
8、有土地使用权的流转,（二）划拨取得国有土地使用权的流转,目 录,（三）城中村改造中的几个重要问题,二、国有土地使用权流转,（一）出让土地使用权的流转,协议出让是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为，除了必须进行招标、拍卖、挂牌之外，均可以协议出让。,公开出让是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为，除了必须进行招标、拍卖、挂牌之外，均可以协议出让。,二、国有土地使用权流转,（一）出让土地使用权的流转,关于继续开展经营性土地使用权招标拍
9、卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 8.31大限（71号令）,二、国有土地使用权流转,（一）出让土地使用权的流转,公 开 出 让 方 式,1,2,3,4,5,招 标(邀请招投标),拍 卖,挂 牌,双向竞价,一次性竞价,二、国有土地使用权流转,（一）出让土地使用权的流转,在建工程转让 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 房建项目的出让地投资必须达到总投资的25%才可以转让，非房建项目、成片开发不受25%比例的限制。投资25%的计算方式为：土建安装费用的总额与计划投资总额之比（不包含出让金及前期政府收费）。,A,B,净地转让 禁止可以以实物出资方式，再走股权转让,二
10、、国有土地使用权流转,（二）划拨土地使用权的流转,必须是国有土地,审批主体必须是县级以上人民政府,必须依法审批,需要向政府缴纳补偿和安置费用,划拨土地使用权是无期限的但不是绝对无偿，只是不支付政府收益。,二、国有土地使用权流转,划拨范围,（二）划拨土地使用权的流转,1、转 让,2、作 价 入 股,3、合 作 开 发,4、抵 押,5、出 租,二、国有土地使用权流转,（二）划拨土地使用权的流转,2,1,转让未经政府批准,无土地使用权证书,二、国有土地使用权流转,（二）划拨土地使用权的流转,1、划拨土地使用转让审批 2、公开转让 3、必须要有房产证 4、法院执行 5、补交出让金：主体、标准 6、转让
11、中的怪事,二、国有土地使用权流转,流转三 土地使用权的合作开发 1、四共 2、合同效力 3、合作开发的几种特殊情形 4、合作开发短命 5、合作开发中注意事项,二、国有土地使用权流转,二、国有土地使用权流转,（三）城中村改造的几个重要问题1、城中村改造的模式2、城中村的土地性质3、城中村合作协议4、城中村改造的成本认定与起始价的确定5、城中村的土地取得方式,二、国有土地使用权流转,城中村改造的模式,全国常见的三种 改造模式,二、国有土地使用权流转,城市的土地属于国家所有,城市市区的土地属于国家所有,82年宪法,土地管理法,物权法,城市的土地属于国家所有,城市土地的性质,二、国有土地使用权流转,二
12、环路以内城中村农转非后的现有 集体土地依法转为国有土地,不需要经过征收程序,村集体经济组织或现有土地使用权人 依法申请办理国有土地权登记手续,赋予权利人请求权,石家庄市 2002年14号文,应否适用征补条例的程序？,石家庄二环内的城中村土地性质,农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的， 原属于其成员集体所有的土地属于全民所有 即国家所有。,二、国有土地使用权流转,城中村合作协议应注意的几个问题：1、城中村改造用地范围限制问题2、合作协议的性质认定与效力问题3、补偿安置方案的制定与补偿标准4、征收补偿中风险的把握与控制5、成本的核定与如何返还等优惠政策,二、国有土地使用权流转,项,十,成本,费,
13、起始价等于,+,+,规,倒推法,地价（规费已有十项）,要与市场评估价比较,二、国有土地使用权流转,城中村改造土地取得方式1、供地方式：2、摘牌模式：,供地方式,回迁出让+商品房出让,摘牌模式,联合竞买,三、土地储备与前期开发整理,（一）土地储备的职能,（二）土地储备的路径,（三）土地收储与补偿,目 录,三、土地储备与前期开发整理,（一）土地储备的职能,指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。,指市、县人民政府或国土资源部门委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划，将按照法定程
14、序收回、收购、优先购买或征收的土地纳入政府储备，对储备土地进行必要的基础设施建设及管理，以备政府供应土地，调控市场的一种制度安排。,（一）土地储备的职能,为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。从此，众多城市纷纷建立土地收购储备机构，土地收购储备工作在全国范围内展开。,土地储备制度正式确立。,第五十八条规定，为公共利益需要、为实施城市规划进行旧城区改建等几种可以收回国有土地使用权的情形。这是土地储备制度形成的直接法律渊源。,国务院关于加强国有土地资产管理的通知,土地储备管理办法,三、土地储备与前期开发整理,（一）土地储备制度渊源,reason,规范土地一级
15、市场,房地产市场调控,土地管理,公开、公平、公正,实行的是“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的运作模式，建立起统一的供地、用地制度。,使土地价格市场化 放大土地价格信号 转变房地产经营模式 改善房地产投资环境,土地储备制度形成的原因,三、土地储备与前期开发整理,（一）土地储备的职能,根据土地储备管理办法的规定，土地储备机构为市、县人民政府批准成立，具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政管辖区内土地储备工作的事业单位。,武汉为例 行政机关 土地局的二级机构 县级处单位,公司法人 上海为例 土地储备中心和地产集团，两块牌子、两个独立法人、一套班子管理运作。,土地储备机构性质,三、土地储备与前期开发整理,（二）土地储备的路径,已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地,其他依法取得的土地,依法收回的国有土地,收购的土地,行使优先购买权取得的土地,三、土地储备与前期开发整理,行政决定性收回,三、土地储备与前期开发整理,（二）土地储备的路径,（二）土地储备的路径,为了社会公共利益的需要依据法律、法规规定的程序，报经有批准权限的上级政府批准，并依法对被征地农民集体经济组织及农民进行补偿，并将农民集体所有土地转变为国有土地。土地征收是土地所有权的转换。,三、土地储备与前期开发整理,（二）土地储备的路径,
