新星宇圣驰项目二次投标

《新星宇圣驰项目二次投标》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新星宇圣驰项目二次投标（118页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、,新星宇圣驰集团 绿园棚改项目投标,长春天鼎房地产服务有限责任公司,2008.10.12,提案主要内容一、基本情况 二、市场分析 三、项目定位 四、规划设计建议 五、经济效益分析 六、策划推广,品牌强强联手见证实力,投资商：香港其士集团,香港其士集团於一九七零年在香港由周亦卿先生创立。经过三十多年的发展，现已成为一家跨国综合企业，业务遍及中国、东南亚、澳洲、北美洲、欧洲及中东地区。集团已在中国内地加强投资多项发展项目。分别於成都、北京、东莞及深圳发展房地产项目，总楼面积超过1,300,000平方米。在内地的项目已有上海亦园、成都翠拥天地、北京MyVilla项目、合肥华侨广场、成都世代锦江二期。

2、土地储备达130万建筑平方米，可支持其士集团开发到2010年。,开发商：长春新星宇圣驰房地产,长春星宇集团股份有限公司，前身是长春市住宅一、二建设公司。1993年在全国建筑业率先实行股份制，成立长春市住宅建设股份有限公司。1994年组建长春长春星宇集团股份有限公司。1999年更名为长春星宇（集团）有限责任公司。自此星宇集团成为中国建筑业规模最大经济效益最强的500强企业之一。2006年5月26日，转制不久的新星宇地产公司以大手笔布局长春房市，拿下长春市绿园区春郊路以北的一块土地，筹划新的开发。并且，新星宇开始瞄准东部区域，两宗较大地块也已纳入新星宇的开发计划之中，同时也将西部的两块土地收入囊中

3、。2007年是新星宇的星宇欣苑亮相房交会，立刻受到热切关注。2008年，新星宇联合香港其士集团成立长春新星宇圣弛房地产有限公司开始着手范家店棚户区改造工作，这是新星宇迄今为止最大的项目，也将建成一个和谐、健康的大型社区。,项目基本信息,规模90万平米城市标志大盘,项目基本信息,占地面积：51万平方米 容积率：1.80 总建筑面积：92万平方米 回迁面积：（一期）15万平方米,项目规划指标,区位投资驱动城市新宠,项目基本信息,“十一五”时期，绿园区委、区政府审时度势，确立了建设一个新城，打造一区三园，壮大两大主导产业，培育四大重点产业，构筑四大商圈的发展构想。 建设一个新城是建设长春西部新城，

4、打造“一区三园”是打造绿园经济开发区、西新汽车产业园区、合心工业园区、城西工业园区； 壮大两大主导产业是先进制造业、农产品加工业； 培育四大重点产业是生物医药业、纺织加工业、现代物流业、房地产业； 构筑四大商圈是构筑以娜奇美综合商场、春城综合市场为主体的商贸圈、构筑以北京华联为主体的商贸圈、构筑以名流食港、远方超市、普阳商城为主体的商贸圈、构筑西部商贸圈。,资源生态人文活力西部,生态绿园：绿园区城区绿化覆盖率达到40%，人均占有公共绿地面积达到14平方米，绿化美化工作连续三年位居全市各城区之首。是仅次于净月区之外长春最生态的城市行政区。良好的生态环境提升了居住品质。 人文绿园：绿园区积极推进名

5、师名校建设，现有十一高、八十七中学、二十八中学、绿园小学、安阳小学等学校，八十七中学被评为全市十大人民满意学校。强势的教育资源是绿园吸引大批置业客户的主要原因。,项目基本信息,长春市场特征,一、商品房供应及土地市场 房地产投资继续增长，市场供应量显著增加，同期在售楼盘增多。 开发商拿地积极性降低，流拍数量增加，“地王”现象开始绝迹。 大量外地开发商涌入，市场竞争加剧，营销水平提高。 二、市场需求及房价 投资、投机客群逐渐淡出市场，自住需求比例上浮。 刚性需求客群观望气氛初显，改善生活品质的换房需求开始成为市场主流。 品质提高和原材料价格上涨是推动房价上涨的主要动力，但大面积促销已经开始。 三、

6、产品改进加快 社区景观规划和建筑品质开始成为主要竞争力，较好的细节处理将明显提升产品价值 产品创新的速度加快，花园洋房、精装修公寓等新产品形式不断涌现。,长春市场现状,随着市场大势走高及棚户区改造的顺利实施，长春市房地产供应量增长速度加快，2007年已达612万平方米。 经济发展偏快也使房地产成交量得到明显提升，2007年长春市房地产成交量达602万平方米，反映出市场需求的增长和及具潜力的市场承接力。 整体供求关系也发生着明显的变化，2007年已接近平衡，市场发展较为稳健。 2007年的市场火热，开发商土地获取量增加，大盘化趋势明显。2008年，这部分土地开始集中上市，市场供应量显著增加。 本

7、年度上市的项目多为改善生活环境属性的中档次楼盘，其消费群观望度较低，销量一直看好，但市场供过于求的趋势已经初显。,长春市场现状,06、07年以来，受宏观经济和棚户区改造影响，市场需求飞速增加，刺激了房地产价格的大幅提升，据长春市房管局统计，2007年长春房地产价格为3076元/平方米，预计实际价格在3400元/平方米左右，价位及增幅均达历史新高。 2007年年末至2008年，国家相继出台了一系列政策，从金融、税收、土地三个方面对房地产市场进行宏观调控，投资需求不断被挤压。2008年以来，长春房地产市场开始缓慢回落，市场交易量有所降低，众多开发商纷纷打折促销，市场热度有所降低。 2007年，过大

8、的需求透支也使房地产市场热度有所降低。,长春市场现状,价格上涨的主要原因： 成本推动：土地和建筑成本的上升 需求拉动：改善居住环境的二次置业有所增多。 供给结构变化：低档商品房有所减少，中高档房有所增加。 市场预期：长春是三线城市，居民认为房价不会有过大的回落。,在国家相继出台了提高房贷利率、房地产交易税等一系列调控房地产宏观市场的政策后，一线城房地产市场开始出现回落，众多开发商纷纷转战二线城市。外来开发商在推动长春建筑品质提高的同时，对房价也有一定的拉生作用。 随着政府宏观调控的顺利实施，投资、投机需求被迅速挤压，自主需求占有量有所上升，市场开始回归理性，房地产价格开始变的平稳。,市场发展趋

9、势,长春房地产后市展望：由于07年新政及一线城市房价下跌影响，消费者观望气息浓厚，市场进入盘整期。但从长远来看，由于有良好的基本支持面，未来市场将保持着平稳增长的势头。,宏观大势：房地产行业在经济政治、城市发展等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展的态势。 金融政策：从金融政策来看，重点针对投资客的调控导向明显，长春仍以自住需求为主，因此影响不大。 新政影响：新政对南方一线城市影响巨大，量价齐跌趋势明显，二、三线城市在经过一段时间的观望后，楼市逐步回暖，成交量开始有所回升。 目前状况：近期长春市市场交易量有所下滑，市场有所观望，房价非理性增长的形势已被抑制。,由于新政及一线城市房价下跌的影响

10、，消费者心里预期有所改变，长春市场短期 内将进入盘整期，成交量下滑。但从长远来看，由于城市发展的利好，房价和成 交量将来会保持平稳发展的势头。,绿园区商品房供求关系：,07年绿园区土地出让较少，目前在售项目以老盘新品为主，非市场热点区域，且主要集中在中档楼盘。中档楼盘推案频率低，加上定价较高、开发商对未来市场的不明朗。因此各月份新增供应量波动较大。绿园区楼盘经过往期开发，大多积累稳定的客户群，因此成交曲线的变动与供应曲线较为接近。,绿园区市场概况,绿园区商品房成交均价：,绿园区房地产价格发展平稳，呈缓慢上升状态，8月份达3560元/平方米，不断接近全市价格，这与各楼盘综合品质的提升有关。本区域

11、楼盘以改善居住的属性为主，消费者购房动机受市场大势影响较小，对价格不够敏感。预计本区域楼盘在保证性价比的前提下，价格仍有少量的上升空间。,绿园区市场概况,区域市场结构,范家店棚改版块,同心湖版块,西安广场版块,政务中心版块,绿园区房地产版块如下： 范家店棚改版块：主要指迎宾路与西环城路交汇区域，主要项目有，新星宇圣弛项目、万盛理想国、华翰四季花园、隆都地块、大禹地块。 西安广场版块：主要指西安广场周边项目，包括天嘉水晶城、中新花园、西城国际公馆。 同心湖版块：主要项目有，绿地英湖印象、德意名典、蓝调倾城、华盛碧水云天、阳光嘉年华。 政务中心版块：主要项目有，新奥蓝城、北方尚品、中海常青藤、吉粮

12、康郡。,区域市场结构,目前绿园区主流产品仍为多层住宅，价格在3000-4700元/平方米，主要溢价因素为地段与产品品质的差异，主流产品表现较好。 政务中心板块表现较好，销售速度较快，这与项目良好的口碑有关。 花园洋房、公寓等创新型产品供应量小，存有一定的市场空间。,大量的开发经验告诉我们，近郊大盘的客户层面是随着区域发展和项目品牌的建立而逐步扩大的。1、项目前期： 消费者区域购买特征明显、单靠开发商品牌还未能吸引客群。 很难吸引其他区域的客户本阶段主要竞争范围集中再绿园区北部，范家店板块。2、项目中后期： 项目开工建设、区域配套逐渐完善。本项目前期知名度的扩大使项目品牌形象有很大提升 逐渐吸引

13、其他区域客户，竞争范围扩大到 绿园区中部、宽城区西部以及一部分城市中心区,项目竞品选择,市场竞品概况,未来1-5年，区域供应开始集中放量，将隆都、大禹两个暂未确定的项目算在内，绿园区北部总供应量将达到300万平方米。,万盛理想国，60万平方米,市场竞品概况,2008年,2009年,2010年,预计本项目明年上市时，正是绿园区推盘的高峰期，可见未来几年区域规模开发趋势已成必然，区域内的竞争强度势必增加。,隆都地块，50万平方米,大禹地块，32万平方米,华瀚四季花园，35万平方米,绿地英湖印象，10万平方米,东田青年城，80万平方米,君地天城，60万平方米,力旺格林春天，34万平方米,中铁国际花园

14、，55万平方米,阳光嘉年华，28万平方米,项目SWOT分析,优势： 1、与城市交通网络对接性好，2、开发规模大，便于整体规划的同时对消费者也存在一定的昭示性 3、开发商强强联手的品牌形象，是消费者建立信心的保障 4、享受棚改政策，有利于降低开发成本,劣势： 1、城市近郊区域，距离城市中心较远 2、片区未来价值尚未得到消费者认可 3、区域面貌陈旧，难以形成高档气质 4、缺乏城市优质资源配套,机会： 1、绿园区地产处于全面上升期，发展空间广阔，相对成熟，价格有上升空间 2、绿园区产业发展对本案有一定的带动作用 3、消费者对大盘有一定的信赖 4、区域内已上市项目特征比较明显，容易做出差异化产品。 4

15、、可吸引绿园、宽城两个区域的人群,威胁： 1、区域人群的消费能力有限 2、不排除政府近期有推出新政的可能 3、房地产市场大势趋于平稳，居民观望气氛初显 4、下阶段推出的项目多，竞争激烈,项目界定,强势品牌联合开发核心投资设施驱动生态人文资源突出大规模城市住宅项目,承接城市发展重心的新城居住区,思考切入点,同区域一起共成长,项目的城市观,项目的客户观,西部规划带来了什么,项目的产品观,高而大的背后,大盘因何而走远,项目的发展观,项目的城市观,市场特征：中产vs非中产,长春市人口增长主要依靠自然增长，且增长缓慢。全市户籍总人口为731万人。市区人口337万人，自然增长率为4.17。 全市人口密度为

16、每平方公里368人，市区中心人口密度为每平方公里2,388人。 普通全日制高等院校28所，居民素质较高，乐于接受新鲜事物。 白领阶层缺失，属于“哑铃型”社会结构。 国有企业员工有60万人，占从业人员的65%。一汽有13万人。,长春第三产业中的高端服务业并不发达，因此传统的中产白领阶层缺失。市场中的中高端客户主要为政府机关公务人员及事业单位中高层管理人员。 一汽13万从业人口购买能力较强，构成了长春独特的产业驱动型中产，同时在高新开发区及汽车产业开发区内也聚集了一些高收入行业，丰富了城市的中产阶层 绿园区与朝阳和高新区相邻，具有近水楼台的优势，产业驱动型中产成为其客户的主要来源。,项目的城市观,区域价值：固化vs重构,在区域价值重构变迁的阶段，大规模开发必须做到两点： 1、前瞻：在产品线和营销线充分判断和预留分享区域增值的空间 2、借势：积极配合区域生长的节奏，项目阶段性成功与区域价值成熟互为助力,固化：传统区域内多数购房者目前依就保持“住北不住南，住内不住外”、就近置业的传统观念 重构：城市建设诸多利好之下居住的区域价值进入异化和重构阶段,