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1、2011年保利香槟国际 全年推广,序,保利香槟国际剩余货量 大户型： 20余套 公 寓: LOFT ：154 套平 层 ：129套12月9日数据,公 寓,我们先来听听市场怎么说,被采访人：x女士 时间： 地点：,采访关键点总结： ,被采访人：Y先生 时间： 地点：,采访关键点总结： ,被采访人：售楼员 时间： 地点：,采访关键点总结： ,小结。,1、选房速度受政策影响； 2、货比三家，会青睐选择大品牌； 3、地段和价格、生活便捷、交通是购房的首选； 4、越上年纪的人对年限越有一定的抗性，除非性价比特别高的； 5、年轻人更在意生活品质 6、对香槟的认知度并不高。,第一章 策略分析,对策。,洞察-
2、分析-核心,对策。,洞察-分析-核心,洞察-人心,洞察客群，抓住三个关键点：,他们是一群什么样的人？ 他们有什么特点？ 他们信息获知的渠道？,他们是一群什么样的人？,1. 中、高产阶级,2.时尚人士,潜在投资和改善型,婚房、为子女购房,他们有什么特点？,1. 中、高产阶级,2.时尚人士,思维独立、对世界和事物有独到的观点；工作稳定、有一定的阅历； 讲究性价比，理性消费做主导。,大部分生于1970年代末1980年代初。喜欢被认可。同龄人 中较早取得一定成绩； 感性价值驱动、理想主义至上。,他们信息获知的渠道？,最信赖的媒体渠道是朋友口碑。大部分更关注传统媒体， 包括电视、报纸、广播，同时关注公交
3、媒体、地铁媒体,中、高产阶级,对新媒体、时尚类杂志有较强烈兴趣。SNS社区、BLOG、开心网、MSN、天涯；愿意体验新的科技产品，对新潮和时尚感兴趣,时尚人士,人群小结。,目标消费群处于知富阶层，条件充裕，一般属于2次以上置业，购房需求判断较强，知道房产可以增值只要有好房子及喜欢的房子，就会购买。,对策。,洞察-分析-核心,分析-竞品,区域公寓项目地图,区域公寓项目配套比较,同区域竞品中，产权年限为50-70年，水电煤气等情况都为民用，居住投资属性均有，除明显投资型产品外，投资居住两方面属性均有，价格方面香槟在区域中属偏高标准。,40年产权公寓项目地图,卡萨国际,海河新天,中海御湖翰苑,富力中
4、心,中央公馆,万科金奥国际798,40年产权公寓项目配套比较,40年产权公寓产品中，水费有2个项目不是民水，但电费全部是民电，煤气大部分没有， 贷款都可以做到最低3成，蓝印全部不可以，但有个别项目可以落户，基本全部都有做样板 间，居住及投资推广方向均有。40年产品销售情况普遍不是很理想。,竞品小结。,1、水电煤气三项基础配套。同区域全部具备，没有煤气的产品，具备民电； 2、同区域及40年产权产品都配备样板间； 3、贷款方面，不具备特别优势； 4、香槟价格比同区域较高； 5、从推广方向来看，投资、居住均有，相比较，居住方向销售更好。,劣 势,竞品小结。,对于香槟接下来的公寓推广而言， 如何突破产
5、品劣势，放大产品优势， 在香槟大调性下，转换产品物业类 型，对味受众，是接下来的重点工 作。,帝十三的观点,高起点，高识别，高差异 的独特核心竞争能力,对策。,洞察-分析-核心,核心-寻找产品差异化,公寓价值分析户型分析,【L664两室两厅两卫】,6000X8900 近方正格局，64可做到两室两厅两卫双阳台 客厅、双卧、双阳台、厨房全阳设计 近6米宽景采光面，依窗可观海河美景 4150X8900一体化双厅，更大尺寸进深，享受别墅级待遇 余留中空面积较小，接近200%的空间使用率 3200X4450超大卧室设计,几近完美户型； 产品力首屈一指！,3. 产品,2.交通、商业配套,4. 品牌,5.人
6、群,1.区域,和平区海河畔,精装修42-98公寓，完美户型产品力数一数二,保利香槟经典传承佳作,2、4号双地铁、两大城市级商圈,高素质首席圈层,公寓价值梳理,公寓价值 关键词,城市中心,便捷生活,优质精装,经典品质,首席圈层,Convenient,Clothbound,Centre,Chief,Classic,Centre,Clothbound,Convenient,Classic,Chief,城市中心 5C国际精装公馆,产品定位,第二章 推广执行,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,新年回馈期,强销期,持销期,尾盘期,线下 配合,线上 推广,强化形象-提升品质 产品
7、落地-高性价比,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,新年回馈期,强销期,持销期,尾盘期,报广,网络,短信,暖场小活动,小礼物赠送,线 上,线 下,广播,拜年稿,短信,红包,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,新年回馈期,强销期,持销期,尾盘期,报广,杂志,网络,公车站、地铁,广播,短信,物料,渠道公关,活动,线 上,线 下,强化5C形象！全面铺开媒体应用，创新版式。,线上-报广,报广-5C大形象,报广-5C细阐述,报广-5C细阐述,杂志,第一波： 第二波： 第三波：,杂志-软文配合,不受限购令影响,网络,公交站,地铁,线下-活动配合,“爱上香
8、槟的5C生活”系列活动,系列活动一：【5C家居设计展】 时间：6月 内容：携手时尚家居品牌，为客户展现5C公馆未来的香槟生活。,线下-搭配渠道推广,DM投放: 各大高端写字楼，和合作的高端企业。,外展: 如高端健身、4S店、高端卖场如海信，设立易拉宝外展。,DM,手提袋,礼盒,信封、纸,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,新年回馈期,强销期,持销期,尾盘期,报广,杂志,广播,短信,物料,渠道公关,活动,线 上,线 下,新兴网络,落实产品！如70万起、42-104、样板间开放等详细销售信息，强化认知，促进销售。,线上-报广,报广-落实产品,报广-落实产品,报广-落实产品
9、,杂志-软文配合,保利香槟国际5C生活手册 形式：采用时尚杂志刊物的形式 名称：保利国际香槟5C生活黑皮书 内容：从衣食住行全面解构香槟国际的生活观念及型态,线下-活动配合,“爱上香槟的5C生活”系列活动,系列活动二：【优雅5C香槟生活夜】 时间：7月 内容：携手时尚生活会馆，引起市场话题，同时刺激老带新。,线下-搭配渠道推广,DM持续投放: 各大高端写字楼，和合作的高端企业。,网络转帖: 结合时下热门网络转帖形式，编辑项目推荐贴（或相册），上传于人人网、开心网等网络媒体。,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,新年回馈期,强销期,持销期,尾盘期,报广,网络,广播,短信,暖场小活动,线 上,线 下,报广-收官稿,线下-活动配合,“爱上香槟的5C生活”系列活动,系列活动三：【保利香槟国际感恩回馈日】 时间：感恩节 内容：恰逢感恩节，可做暖场的小活动，同时赠送小礼品。视年底的销售情况可定，推出特惠房，同时可考虑推出商业产品，助推尾盘消化。,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,新年回馈期,强销期,持销期,尾盘期,渠道推广,公交站、地铁,广播,DM派发,网络,报广,活动,网络转帖,短信,两年，我们一路同行,Thanks！,
