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1、养老地产培训,前言： 一、老年产业是什么 二、老年住宅产品 三、老年住宅设计研究,全球人口老龄化问题,全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个 1999年全球老年人口已达到5.93亿 全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的11%。 世界百岁老人约14.5万,备注： 进入老龄社会的标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%； 60岁以上人口大于10%或65岁及以上的老年人口大于7%。,我国老年人口的绝对数量大 我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的1/5。到2050年，我国老年人口总量将超过亿。 高龄化趋势显著 随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延
2、长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。 “未富先老” 发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在5000美元至万美元，目前平均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足1000美元。 “空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加 关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。 城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重 农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%
3、，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。,中国老龄化社会五大特点：,中国老龄化社会现状：,3 - 社区养老,中国养老模式现状 90/7/3 (上海 90/6/4）,7 - 机构养老,90 - 居家养老,“421”家庭养老压力加大 一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。,缓解“421”家庭养老压力 大力发展社区服务养老 使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择 。,爷爷,奶奶,外公,外婆,爸爸,妈妈,子女,倒金字塔 （421家庭结构）,一、 老年产业是什么,1、产业的理解
4、2、地产商的介入 3、结论,1、产业的理解,SENIOR LIVING,老人 + 生活,养老,1、产业的理解,国外与国内养老产业的不同,大部分人对于养老产业的认识并不到位，对于养老产业而言，养老服务是根本。养老地产的特色应是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、医疗、康复等颐养天年的服务一条龙，而非老年人居住的“地产”。目前国内企业的通行做法就是在住宅建设的基础上,加上无障碍设施和医疗机构的配套。这种只有硬件上稍加改进的老年适住型住宅并不能满足养老群体需求，因此不能称之为养老地产。,投资方/开发方 (INVESTOR/DEVELOPER),运营方 (OPERATOR),设计方 (DESIGNER),养
5、老产业 (SENIOR LIVING),1、产业的理解,养老项目角色定位,运营方,设计方,运营方,1、产业的理解,2、地产商的介入,在“健康中国”发展观的指导下，养老产业成为社会关注的热点，房地产业、保险业、大型国际及运营管理机构等纷纷进入养老产业，并有部分养老项目已实质落地。,各类企业纷纷涉足养老产业：地产开发商：万科、绿城、首创、保利、远洋等 保险公司：中国人寿、新华人寿、泰康人寿等 央企国企：中石化、北京国资公司、北控集团等 运营机构：贝尔蒙特、寸草春晖等养老产业发展的支持机构：金融机构的支持：国开金融、中信证券、民生银行等 医疗机构的支持：同仁医院、301医院等,2、地产商的介入,众多
6、房地产公司也已开始布局养老地产，将养老地产列入战略规划。并且有部分房地产公司，如万科、绿城、保利等，开发了自己的养老地产项目。,万科 - 幸福汇项目：经过3-5年研究，2010年底，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域，万科幸福汇在打造的“活跃长者之家”仅仅是养老地产中的一种形态。绿城集团 - 绿城蓝庭项目：浙江临平绿城蓝庭项目是绿城首个建成的养老社区项目。蓝庭项目是在2006年开始的，是70年产权的住宅用地，为做养老事业专门成立绿城颐乐教育投资有限公司。首创置业 - 河北香河项目：首创置业联合河北建设集团，投资70亿元在河北香河开发一个养老项目，总建筑面积近200万平米保利地产 - 保利合
7、熹会项目：保利地产去年2月在北京宣布进军养老地产，并成立养老产业专业管理公司，将在北京西山区域试点“合熹会”首个养老地产项目。已针对养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司。,在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题； 企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题； 把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势； 日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义； 老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受； 老年住宅设计应
8、注重周围配套设施以及护理体系的完善；,3、结论,二、 老年住宅产品,1、独立式住宅 2、老年公寓（活力成人社区） 3、养老院（介助式居住型机构） 4、护理院（医疗护理型机构） 5、持续照料型退休社区,1、独立式住宅,是一个有休闲养老设施的社区，公寓或别墅。住宅与环境设有无障碍设施，针对有自主活动能力的年长者而设计，以便他们安享晚年。,2、老年公寓（活力成人社区）,老年公寓是专供老年人集中居住，外型上与一般公寓住宅没有太大的差别，但设计上符合老年体能心态特征的老年住宅，具备无障碍设计及设备，适合老年人的居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍
9、，并且出现低、中、高档分级。老年公寓多建在环境优美、交通方便的城市郊区或闹中取静的城市中心，建筑风格古朴典雅；室内设备齐全，取用方便，室内布置与一般家庭居室大体相同。公寓设有生活服务、呼救报警、医疗保健、休息娱乐、文化学习、自助劳动等设施和场所。,3、养老院（介助式居住型机构）,养老院为老年人养老服务的社会福利事业组织。西方国家的养老院通常由地方政府或慈善机构主办，接收靠福利救济或低收入的老人。中国的养老院是在农村实行“五保”的基础上发展起来的。养老院的收养对象主要是五保老人。有条件的养老院，还接收享受退休金的自费老人，坚持入院自愿、出院自由的原则。,4、护理院（医疗护理型机构）,老年护理院是
10、为老年人提供集体居住，类似医院，并具有相对完整的配套服务设施机构。是为生活不能自理患者提供长期医疗护理、康复促进、临终关怀等服务的医疗机构，是医疗服务体系的重要组成部分。一般养老院都不具备完善的医疗设施，往往老人患病要由家属送往医院治疗、照料。而医护型老年护理中心则充分体现医疗特色，让家属有一种放心感，让老人有一种安全感，老年护理院综合了医院和老年公寓的优点,5、持续照料型退休社区,Continuing Care Retirement Community，简称CCRC，起源于美国教会 创办的组织，至今已经有100多年的历史。CCRC是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化
11、的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务，让老人有一种安全感。要成为一个CCRC必须一定要有自理区、介护区（半自理）及介助区（高护）。有的社区还会包含临终关怀区。,5、持续照料型退休社区,5、持续照料型退休社区,Independent Living Unit（ILU） Assisted Living Unit（ALU） Skilled Nursing Facility（SNF） Memory Support（MS） Community Center,自理居住区域 半自理居住区域 高护型区域 失智症照料区域 日间活动中
12、心,为那些有独立生活能力，仍可以照顾自己生活起居，但想要家庭环境以及满足独立生活所需服务的人们所设计的公寓或别墅。,5、持续照料型退休社区,为那些身体柔弱，需要人照顾生活起居（穿衣，洗漱等）的人们所设计的公寓。单元面积较小，厨房面积有限，并提供无障碍设计的浴室（4050平米）。,Independent Living Unit（ILU） Assisted Living Unit（ALU） Skilled Nursing Facility（SNF） Memory Support（MS） Community Center,自理居住区域 半自理居住区域 高护型区域 失智症照料区域 日间活动中心,5、持
13、续照料型退休社区,为那些需要（长期/短期）24小时看护的人们所设计的住宅（2535平米）。,Independent Living Unit（ILU） Assisted Living Unit（ALU） Skilled Nursing Facility（SNF） Memory Support（MS） Community Center,自理居住区域 半自理居住区域 高护型区域 失智症照料区域 日间活动中心,5、持续照料型退休社区,为那些老年失智病人设计的公寓，其主要特征是单间卧室，私人卫生间以及”记忆辅助设施”（3035平米）。,Independent Living Unit（ILU） Assis
14、ted Living Unit（ALU） Skilled Nursing Facility（SNF） Memory Support（MS） Community Center,自理居住区域 半自理居住区域 高护型区域 失智症照料区域 日间活动中心,5、持续照料型退休社区,包括两个或更多的就餐选择健康活动设施锻炼游泳池和其他健身设施活动区域，艺术，音乐，会议室，室外活动等区域,Independent Living Unit（ILU） Assisted Living Unit（ALU） Skilled Nursing Facility（SNF） Memory Support（MS） Communit
15、y Center,自理居住区域 半自理居住区域 高护型区域 失智症照料区域 日间活动中心,三、 老年住宅设计研究,1、规划要求 2、建筑设计理念,1、规划要求,1.1 老年住宅应当考虑的基础条件,1.2 住宅选址与场地设计 选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件,靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所 场地内的合理规划与设计,尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境； 场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求； 居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少； 处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体
16、育活动，又方便生活。,1.3 養老社区的规划和设计,高层式持续照料型退休社区,学园式持续照料型退休社区,自理居住区域 (ILU),半自理居住区域 (ALU),高护型区域 (SNF),公共配套区域 (Commons),1.4 配套设施,无障碍设计理念 通用设计理念 安全设计理念 健康设计理念 循证设计理念,2、建筑设计理念,Barrier Free Design Universal Design Safety Design Wellness Design Evidence Based Design,无障碍公共空间,无障碍公共空间,无障碍入口,无障碍路线,环境控制 扶手 厨房和浴室 房间,无障碍门,无障碍门,无障碍门,“无障碍设计”理念 (Barrier Free),通用设计：是大多数人可以使用的，无论其能力水平或是否有残疾。特点是普遍使用。,公平,易用,易懂,省力,简易直观,灵活性,“通用设计”理念 (Universal),不同的台面高度适应不同的人群,“通用设计”理念 (Universal),在卫生间提供回旋空间。 容易操作的水龙头,
