宿州市房地产市场研究报告

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1、宿州市房地产市场研究报告,宿州市宏观房地产,安庆市简介,宿州市宏观市场,城市规划,商业市场,消费者分析,报告思维导图,地块分析,宿州简介,位置面积：宿州市位于安徽省北 部，黄淮海平原南端，东、北、 西部分别与江苏淮安、徐州，山东 荷泽，河南商丘等市接壤；行政辖 区总面积为9787平方公里，其中市 区总面积2868平方千米，辖区有砀 山县、萧县、灵璧县、泗县。,辖区范围：面积2868平方千米， 人口178.5万。为市委、市政府所 在地，设街道办事处11个、镇15 个、乡9个。,人口数量：辖区人口178.5万人，砀山县95万人，萧县130万人，灵璧县118.3 万人，泗县87.2万人,城市GDP,

2、与国内二线城市徐州相比，宿州的经济发展水平与之尚有较大的差距。但是相对于同属三线城市的安徽省内城市淮北和蚌埠而言，宿州一直保持着宏观经济的高速稳定发展，增速最快且总量最大。2008年末宿州国民生产总值（GDP）已达511.1亿元。,数据来源：中国城市统计公报,人均GDP,由于宿州人口总数分别是蚌埠和淮北人口总数的2倍和3倍，因此尽管其经济总量较这两座城市大，但人均GDP却不及蚌埠和淮北。徐州的总体GDP和人均GDP均位于三座城市之首。,数据来源：中国城市统计公报,产业结构,近几年，宿州市三次产业发展稳步推进，但二、三产业比重明显偏低,产业结构层次较低，一定程度上制约了经济的快速发展。到2007

3、年底，三次产业比例为32.6：30：37.4，产业结构有待进一步调整优化。,数据来源：中国城市统计公报,人均可支配收入,一般来说，人均可支配收入与生活水平成正比，即人均可支配收入越高，生活水平则越高。近几年，宿州市城镇人均可支配收入呈现快速稳定的发展趋势。2008年末，城镇人均可支配收入首次突破万元大关，达到11899元，与蚌埠、淮北相比差距较小，但与徐州相比有较大的差距。这说明宿州市居民的生活水平仍有较 大的提升空间。,数据来源：中国城市统计公报,2008年，全国城镇居民人均消费性支出为8254.81元。 从下图中我们可以看 出，近几年，宿州市城镇居民消费性支出水平稳步提高，发展趋势良好，但

4、与蚌埠、淮北相比仍有一定得差距。这说明宿州市居民的消费能力有待提高。,人均消费支出,数据来源：中国城市统计公报,固定资产,固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。固定资产再生产过程包括固定资产更新（局部和全部更新）、改建、扩建、新建等活动。下图反映了近几年宿州市固定资产投资呈现快速稳步增长趋势。,数据来源：宿州城市年鉴,小 结,1、宿州市2008年城市GDP已经达到511.1亿元，人均GDP已经超过蚌埠、淮北等城市，城市经济处于快速发展期； 2、城市人均消费支出与蚌埠、淮北相比仍有一定差距，城市居民消费能力有待提高； 3、宿州市在04年后，固定资产投资快速增长，房产投

5、资成为城市这几年快速发展的标志；,宿州市宏观房地产,安庆市简介,宿州市宏观市场,城市规划,商业市场,消费者分析,地块分析,宿州城市总体规划调整方案2007-2020将城区划分为三大主要功能区，城市总体规划为“一城三区三轴”的空间布局。 三区： 老城区、汴河新城区和符离镇区。形成“南部老城区 中部新城区北部符离镇区”的空间结构形态，城市呈南北相向团聚发展。同时，由老城区和汴河新城区共同构筑成宿州市城市主城区。 三轴： 汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线。,空间布局,符离镇区,新城区,老城区,城市交通与规划,宿州市位于苏鲁豫皖4省交 界处。境内有京沪、陇海 两大铁路干线，连霍、合 徐

6、两条高速公路，四条国 道纵横穿越。京沪高速铁 路、泗永高速公路已经开 工建设，宿淮铁路、明徐高速公路即将建设，交通规划提出积极推进砀永高速的前期准备工作，加快高速公路宿州、灵璧、泗县、砀山连接线建设，至 “十一五”末，全市形成 “二纵二横”高速公路网。,规划方案确定主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展；符离镇区重点向南、西南方向发展，控制向北、东北发展。 促进人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。 老城区： 以现状建成区为主，以商贸金融、文化教育和工业、交通及居住等功能为主。 汴河新城区： 沿城市南北主轴线发展形成汴河新城区。以行政办公、文化休闲、商贸服务和

7、科技信息、居住等功能为主。 符离镇区： 以商贸、文教和工业、交通及居住等为主的区级综合性功能区,城市发展,用地规模： 近期控制在65平方公里，远期控制在 7075平方公里(近期城市实际居住人 口按60万人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里 进行平衡)。 （右图：宿州城市总体规划2007- 2020发展轴线与景观示意图）,土地利用,宿州市宏观房地产,安庆市简介,宿州市宏观市场,城市规划,商业市场,消费者分析,地块分析,房地产开发投资情况,2007年宿州市房地产开发投资总额214808万元，占固定资产投资比例为17%，占GDP比例为5.1%。 下图为2007年宿州市各区县

8、房地产开发投资情况。其中埇桥区房地产开发投资额最高，达35604万元，所占比重约为41%。,房地产市场预警预报指标体系,房地产现状,1、随着宿州市这几年经济的快速发展，外来投资者不断涌进，宿州土地被大量开发； 2、人均收入的不断提高，人们对居住改善要求逐渐上升，宿州在07、08年大盘、高端楼盘不断出现，如河畔一号、天鹅湾等； 3、宿州房价在08年受到金融危机影响，价格下滑坡度较大，在09年受经济调控影响，房产回暖，房价一直高走； 4、城市老城区开发难度较大，楼盘集中在新城区和政务区，各楼盘售楼部有集中现象，造成竞争激烈；,典型楼盘分析,楼盘名称：天鹅湾 建筑类型：多层、小高层、高层、别墅、立体

9、别墅、联体别墅 地址：宿州市沱河以北，西昌北路以西 占地面积：510亩 总建筑面积：400000平方米 总户数：2774 主力户型：三室二厅,楼盘名称：明日新城事 建筑类型：多层、小户型 地址：政务新区银河一路与拂晓大道交汇处 占地面积：267亩 总建筑面积：267000平方米 总户数：2200 主力户型：80-120,楼盘名称：中升蓝水湾 建筑类型：高层、小高层、小户型 地址：环城东路与胜利路交叉口 占地面积：20亩 总建筑面积：35160平方米 总户数：245 主力户型：97、127,小 结, 城市定位为皖东北商贸中心城市给项目发展带来机遇。 城市规划对老城区定位为商业中心区有利于本项目的

10、发展。 政府部门重视商业规划和交通网络建设，使交通设施逐步完善，为项目前景注入更多信心，给本项目带来积极影响。, 产业结构进一步优化，第三产业特别是商贸服务业仍有较大的上升空间。 人民生活水平稳步提高，城市地位不断提升，发展后劲足。 目前人均收入尽管偏低，但增长较快，居民消费力呈快速增长势头。, 房地产开发受到金融危机影响不明显，住宅与商业均市场均进入 高速发展期，有较大的发展机会。 房地产市场整体上呈现出平稳发展的特征，供需均呈现放量增长的态势，多数居民对未来市场持乐观态度。,宿州市宏观房地产,安庆市简介,宿州市宏观市场,城市规划,商业市场,消费者分析,地块分析,从右图可以看出，近几年，相对

11、于徐州、蚌埠而言，宿州的社会消费品零售总额从总量上看相对较低，但增长速度比较快，如果继续保持这种增长速度，宿州市场具有很大发展潜力。,社会消费品,数据来源：中国城市统计公报,城市总体商业布局,市级商业中心1个，以汴河中 路、胜利路、淮海中路交叉的 “工”字状为中心的辐射区。是 目前城市商业中心区，也是最 成熟的商业区。 市级商业副中心1个，位于汴 河北新城区，为2020年远期规 划。目前还没有形成。 区域商业中心6个，分别为西 北新区，西南区、西区、经济 开发区、道东区、符离集区。,宿州市区目前的商业布局为成的“工”字型商业辐射区，商业近期规划主要以人民路、淮海路、胜利路、汴河路形成“井”字状

12、的商业分布，商业网点集中为一个中心，两个副中心和其他区域中心。项目所在地至华夏商场路段将作为未来的商业中心区。,市区商业格局,大型商业网点,宿州国贸商厦宿州目前定位最高档，最 具领导地位的百货公司。,概况： 地理位置：淮海中路商业黄金地段 规模：3000平方米 楼层：-13层 经营方式：服装主题式百货公司，采取销售额 扣点分成方式收取费用。 扣点率：20% 结算周期：30天,华夏商场位于目前宿州商业中 心，包括华夏超市、华夏 商场、华夏精品商场、华 夏酒店一体的综合型商业 项目，华夏超市、华夏商 场均为大卖场，华夏精品 商场划分为商铺，管理方 式较为规范。,概况： 地理位置：汴河中路与淮海南路

13、交叉口东北角 规模： 20000平方米 楼层：1-3层 经营方式：综合性百货公司，采取销售额扣点分成方式收取场地费用。 扣点率：20%，管理及推广费：3.5% 结算周期：30天,大型商业网点,淮海南路 （汴和中路至环城北路段）目前宿州市区人流最旺、租金水平最高的商业步行街，沿华夏商场至华润苏果，租金水平从南向北递减，华夏商场附近为宿州目前租金水平最高的商铺。,主要商业街,概况： 地理位置：中心城区淮海路汴和中路至环城北路段 商业街长度：400米左右，沿街一层商铺 经营品类：服装、皮具、鞋类、运动休闲等 租金水平：150-430元/平方米，从南向北递减，华夏商场附近最高 支付方式：无押金，年租金

14、一次性支付 租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递,汴和中路 （淮海南路交界宿怀路段）城市CBD所在路段，宿州未来的商业中心区域。,概况： 地理位置：中心城区汴河中淮海路至宿怀路段 商业街长度：300米左右，沿街一层商铺 经营品类：服装、皮具、鞋类等 租金：120-280元/平方米，租金水平从西向东递 减，华夏商场附近最高 支付方式：无押金，年租金一次性支付 租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增,宿州商业现状小结： 1、国贸是宿州目前档次定位最为高档的商场，但进驻的品牌数较少， 只有39个。 2、华夏商场、淮海路、汴河中路经营品牌基本在同一档次，且经营品 牌有比较大比例重复，在同一条商

15、业街上一个品牌会重复开店。 3、从以上现有商业网点的列表可以看出目前已进入宿州的品牌多为国 内二线品牌，而且资源不足，丰富度不够。,小 结,潜在竞争商业项目分析,宿州市城区范围较小， 大型商业项目基本定位 为区域型，其辐射商圈 涵盖整个城区，规划、 开发进度较近的项目会 对本项目招商和销售带 来威胁。,未来发展预测,1、为带动城市的发展，未来几年内宿州市房地产将处于快速发展期； 2、从目前市场销售前十的楼盘来看，景观大盘更容易被人们所接受，预计未来几年内投资者会大肆拍地，大型楼盘会兴起； 3、80-120的三室二厅将占据市场主导地位，未来几年内各项目户型差异较小，造成竞争激烈； 4、由于老城区

16、开发难度较大，政务区和新城区将是房产主要开发区域，城市逐渐向南发展； 5、随着城市的发展，老商业模式将住进被新型的商业步行街、购物中心、商业综合体所代替。,宿州市宏观房地产,安庆市简介,宿州市宏观市场,城市规划,商业市场,消费者分析,地块分析,目标消费群定位,先前市场分析经过我们的阐述，已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主,