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1、珠 海 新 香 洲 梅 华 北 5 号 居 住 地 项 目可 行 性 研 究 报 告南光恒丰企业管理(珠海)有限公司二零一三年五月十日 珠海新香洲梅华北 5 号居住地项目可行性研究报告1一、项目概况1.1、项目背景本地块属于政府置换调整项目，位于珠海新香洲梅花西路北侧、红山路西侧，现由（澳门）宜嘉投资有限公司（占股 98%） 、浙江华泽投资发展有限公司（占股 2%）共同持有，该地块股东同意将本项目一次性转让。1.2、项目基本属性1.2.1、项目规划指标用地性质：住宅、商业 容积率：2.91规划用地面积：20693.28 建筑密度：20%规划计容积率建筑规模：60275.01 绿地率：35%配套
2、公建：120 停车位：1.0 车位/100建筑面积套型限制：90 户型70% 1.2.2、项目属性 项目地理位置吉大新香洲香洲本案 珠海新香洲梅华北 5 号居住地项目可行性研究报告2 项目四至 项目地貌状况该项目位于梅华西路以北、红山路以西，地块方正；地块平整无附属建筑物，地势较低，积水。 珠海新香洲梅华北 5 号居住地项目可行性研究报告31.2.3、项目优劣势优势：1） 项目位于中心城区，地理位置优越；2） 周边配套成熟、生活便利；3） 地块方正、平整；4） 不近主干道，噪音较少。劣势：1） 项目四周均有高层建筑物，日照受影响；2） 地块规模不大，不宜打造大型社区。机会：5） 珠海城市竞争力
3、提升；6） 区域内供应量减少；7） 珠海市区地块稀缺，新盘少。威胁：3） 整个经济形势不明朗，调控从紧；4） 本项目入市时周边竞争项目逐步成熟。 珠海新香洲梅华北 5 号居住地项目可行性研究报告4二、珠海市宏观经济形势2.1、珠海地区生产总值珠 海 市 2008年 -2012年 区 域 生 产 总 值 及 增 长 情 况 （ 单 位 ： 亿 元 ）0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%区 域 生 产 总 值 886.84 992.0
4、6 1037.69 1202.59 1403.24 1503.81同 比 增 长 16.5% 9.0% 6.6% 12.8% 11.3% 7.2%07年 08年 09年 10年 11年 12年 12 年珠海完成地区生产总值（GDP）1503.81 亿元，同比增长 7.2%，相比前年增幅放缓了 4.1 个百分点。 珠海区域生产总值自 07 至 12 年持续增长，但增长波动较大， 10 年以来增长速度急速放缓。 受人民币大幅升值及楼市调控影响，国内出口贸易受到较大冲击，股市和房地产市场持续低迷，继 08 年、09 年受金融危机影响，12 年 GDP 再次低于 10%的增长幅度。 珠海新香洲梅华北
5、5 号居住地项目可行性研究报告52.2、三大产业结构不变，第三产业贡献率提高珠 海 市 三 大 产 业 构 成 （ 单 位 ： 亿 元 ）01002003004005006007008009000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%第 一 产 业 22.67 29.08 29.4 32.9 37.7 38.84第 二 产 业 501.4 542.49 536.66 658.66 786.42 796.28第 三 产 业 362.77 420.49 471.63 511.02 579.11 668.7第 三 产 业 所 占 比
6、例 34.0% 46.8% 45.5% 42.5% 41.3% 44.5%07年 08年 09年 10年 11年 12年 12 年第一、二、三产业对 GDP 增长的贡献率分别为 1.3%，50.5%和 48.2%，与前年相比，第三产业贡献率大幅提高，增长结构进一步优化。 第一产业在珠海市全市总量中比重最小，12 年产业总量 38.84 亿元，同比增长3.0%。 第二产业是珠海的支柱产业，占生产总值的 52.9%。受人民币升值出口受阻及房地产市场调控影响，12 年产业总量 796.28 亿元，同比增幅急速放缓，仅为 1.3%。 第三产业对珠海经济贡献率较高，12 年总量 668.7 亿元，同比增
7、长 15.5%。2.3、全社会固定资产投资情况2008-2012年 珠 海 市 固 定 资 产 投 资 情 况 (单 位 ： 亿 元 ）02004006008001000-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%固 定 资 产 投 资 372.32 410.51 501.55 638.37 787.62房 地 产 开 发 147.65 168.44 179.51 256.59 242.08房 地 产 开 发 同 比 增 幅 11.3% 14.1% 6.6% 42.9% -5.7%08年 09年 10年 11年 12年 珠海新香洲梅华北 5 号居住地项目可行性研究报告
8、6 珠海全社会固定资产投资逐年呈递增的趋势； 房地产投资一直占据固定投资比例达 30-40%； 受房地产调控及市场反弹影响，房地产投资增幅起伏较大，11 年大幅投资，12 年则负增长，随着存量逐渐被消化，预计 13 年则会有一定的增幅。2.4、城镇居民人均可支配收入快速增长2007-2012年 珠 海 市 城 镇 居 民 家 庭 人 均 收 支 情 况 （ 单 位 ： 元 ）010000200003000040000人 均 可 支 配 收 入 19290 20949 22859 25382 28731 32978人 均 消 费 支 出 17422 16517 17948 20370 21162
9、 2408307年 08年 09年 10年 11年 12年 12 年珠海市居民消费价格总指数累计上涨 3.2%，涨幅比去年下降 2.2 个百分点。城镇居民人均可支配收入首次突破 3 万元，同比增长 14.8%，增幅相比去年增长1.6 个百分点。受物价及房屋价格上涨影响，人均消费支出增加 13.8%。2.5、人口规模珠 海 市 城 市 总 人 口 、 户 籍 人 口 增 长 情 况 （ 万 人 ）106.01 106.55158.26156.76145.44 148 149.12 156.02104102.6595.69 9802040608010012014016018007年 08年 09年
10、 10年 11年 12年城 市 总 人 口 城 市 户 籍 人 口 珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势，随着珠三角各大城市间交通网络的进一步通畅，以及珠海城市建设进一步升级，会吸引到更多的有识之士。 珠海新香洲梅华北 5 号居住地项目可行性研究报告72.6、小结 在全球经济好转大环境下，珠海经济仍保持较高的增长速度，但是增幅出现放缓的迹象；珠海房地产投资在 2011 年的增长幅度再次达到峰值后，2012 年投资增长出现负增长；人均收入水平提高，但受楼市调控影响，楼市呈现胶着状态，消费信心不足。总体预测 2013 年珠海楼市继续 2012 年胶着态势，上升动力不足。三、2011
11、 年-2013 年房地产重点政策解析3.1、货币类政策 存款准备金率12 月 5 日%2011 年 1 月 20 日2 月 24 日3 月 25 日4 月 21 日5 月 18 日6 月 20 日2012 年 2 月 24 日2011-2012 年存款准备金率走势5 月 18日点评 2011 年经济发展过热的趋势一直延续至 2011 年上半年，国家的货币政策表现为从紧的调性。 中国经济开始出现增长下滑的迹象，央行自 2011 年 6 月份开始持续下调人民币存款准备金率，释放出国家稍微放宽货币政策的信号，对提升房地产市场的信心有一定1921.519.52020.521 珠海新香洲梅华北 5 号居
12、住地项目可行性研究报告8的作用。 存贷款基准利率2011-2012年 存 贷 款 利 率 走 势4.755.15.55.255 6.556.87.056.86.60123456782011年 2月2011年 4月2011年 6月2011年 8月2011年 10月2011年 12月2012年 2月2012年 4月2012年 6月5年 期 存 款 基 准 利 率 5年 以 上 贷 款 基 准 利 率点评 2011 年至 2012 年存贷款基准利率基本保持在同一水平附近稍微调整，说明国家宏观调控政策不松动。 公积金贷款利率4.1011-4-611-2-911-7-712-6-82011-2012 年
13、公积金贷款利率走势4.504.304.704.90贷款%12-7-6（注：五年期以上）点评 每一次存贷款利率的调整，随之而来的也是公积金贷款利率的调整。公积金贷款 珠海新香洲梅华北 5 号居住地项目可行性研究报告9利率基本保持在 4.7%上下波动，说明楼市国家宏观调控不放松。3.2、税收类政策1）主要内容对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税；对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。2）点评交易环节相关税费的调整
14、表明国家打击楼市投机的意图，国家宏观调控不放松。3.3、第二套房贷政策1）主要内容对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。2）点评贷款利率及首付比例提高，增加了购房门槛，严重压抑投资需求。3.4、小结2013 年的政策导向性较为明显，将延续 2012 年调控从紧的基调，随着珠海“国四条”即将出台，将给珠海楼市带来一定的不确定性，但调控从紧的基调不会改变。 珠海新香洲梅华北 5 号居住地项目可行性研究报告10四、珠海城市建设4.1、未来珠江口西岸核心城市在国务院审议通过和正式下发的珠江三角洲地区改革发展规划纲要中明确提出，珠江口岸地区“以珠海市为
15、核心” ，这一上升到国家战略层面的纲要让珠海再次站在了引领珠江西岸发展的核心位置之上。珠海被定位为“核心” ，珠海作为珠江西岸核心城市，将与以佛山、江门、中山、肇庆市为节点的珠江口西岸城市一起，努力提升地区发展水平，珠海“珠江西岸核心城市”这一定位，与 30 年前邓小平将珠海定位为“特区” ，具有同等重要意义。 珠海新香洲梅华北 5 号居住地项目可行性研究报告114.2、珠海大交通脉络即将成型各交通线路说明：道路网结构 骨架道路网络名称 备注A1京珠高速-金凤路-三台石路港昌路承担珠海东部对外联系以及与区域内主要城市联系的功能A2105 国道-翠屏路-南湾大道-横琴大桥-莲花口岸 联系横琴、南湾和中山主城A3 太澳高速A4 中山沿江快速-磨刀门东侧快速路 中山西部南北向公路延伸至洪湾A5 江珠高速机场（以及鹤洲南）A6 珠海机场-机场北路B6联系机场、金湾中心城和斗门中心城至莲洲A-纵向道路（由东至西）A7 平东路-高
