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1、新建住宅配套非经营性 公建建设和管理办法 简介及操作实务,天津市建设交通委,2012年12月,一、新办法出台的背景,新建住宅配套公共服务设施是保障居民生活配套服务条件，提升居住区居民生活品质的重要载体，我市历来高度重视居住区配套公共服务设施建设管理工作。,1、既有管理制度简介为加强我市新建住宅项目配套非营业性公建设施建设管理，1997年市物价局、市财政局和市建委共同制定天津市住宅建设非营业性公建配套费管理办法（津价房地199796号），就新建住宅项目非营业性公建配套设施的建筑取费、建设组织、移交管理等作出明确规定。根据该文件规定，新建住宅项目非营业性公建设施配套费按照建筑面积每平方米70元收取
2、，专项用于居住区内的非营业性公共服务设施建设。,各区县作为责任主体，全权负责本行政区内住宅建设项目的配套费收取、配套设施建设组织和建成后移交等工作；非营业性公建配套费作为行政事业性收费，纳入财政专户管理，由区县财政统筹安排使用。根据该文件规定，市内六区、新四区及塘沽、汉沽、大港区统一执行该文件，开发区、保税区及武清、宝坻、静海、宁河、蓟县可参照执行。该文件印发后，除武清、宝坻、静海、宁河以外的其他区县全部执行了该政策。1997年办法的施行对确保新建住宅项目配套非营业性公建建设到位发挥了积极作用。,2、主要工作模式及成熟经验按照国家土地使用制度改革有关要求，从2003年6月份开始，我市房地产开发
3、建设用地全部采取招拍挂方式公开出让。结合土地管理改革，我市的新建住宅非营业性公建建设基本形成了三种组织模式：一是对于大型居住区，由相关土地整理单位按规划要求统筹建设配套非营业性公建；二是对于成片房地产开发，配套非营业性公建按规划配置要求，作为地块出让附带条件由取得该地块的开发企业投资建设，非营业性公建配套费各区先征后返；三是对零星小规模的商品房项目，由区县有关部门收取非营业性公建配套费后，统一配建、扩建、改建非营业性公建。通过采取上述三种组织模式，基本保证了新建住宅非营业性公建配套到位。,3、当前管理存在的突出问题近几年，随着我市住宅建设规模不断扩大和住宅建设组织形式多样化，与住宅项目配套的非
4、营业性公建配建不到位问题有所增多。主要原因是为降低限价商品房等保障性住房建设成本，有关土地整理部门在出让或划拨土地时，未将居住区级或小区级非营业性公建纳入，而此类项目大多坐落在非营业性公建配套空白区，需要配套费投资建设，但由于现行配套收费标准多年未做调整，标准偏低，难以满足建设资金需求，从而造成配套甩漏项。比较典型的是东丽张贵庄地区和北辰红旗农场地块。,二、新办法核心内容,针对实际工作中暴露出来的问题，根据市政府要求，市建设交通委组织规划、国土房管、财政、物价等部门，按照“尊重历史、稳健改革，各司其职、联合把关，专款专用、强化监管”的原则，研究制定了新的管理办法，即天津市新建住宅配套非经营性公
5、建建设和管理办法（津政办发201229号）。新办法以国家和我市相关法律法规为依据，以96号文件为基础，对规划、土地、建设、配套费收支、设施移交等内容进行了规范，共计二十五条，主要内容包括：,1、调整了非经营性公建涵盖范围。新办法根据2008年标准配置的公共服务设施经营属性，对非经营性公建范围进行了调整，增加了社区医疗服务中心、社区文化活动中心、社区综合服务中心、老年人活动中心、托老所、社区文化活动站、社区服务站、菜市场、公交首末站和社区警务室等10项公共服务设施，删除了托儿所、房管站、绿化管理站、排水及道路班点、存车处等5项配建内容，增强了社区服务功能，建设内容由18项增加至23项。,2、明确
6、了各部门管理职责。一是规划部门应确保非经营性公建与同一街区的房地产开发项目整体规划选址。在审批修建性详细规划或总平图时，要明确非经营性公建的名称、性质、规模和位置。二是国土房管部门应将同一街区内配建的非经营性公建与房地产项目整体出让或划拨，并依据规划条件或选址意见明确项目用地范围内土地受让人应承担的配套非经营性公建建设责任。三是发展改革和建设管理部门在审批住宅项目时，要明确配建非经营性公建的投资和建设规模。,四是财政和审计部门对公建配套费加强监管和审计，确保专款专用。五是建设管理部门应在发放施工许可证时，对开发建设单位配套非经营性公建合同和收费情况进行审核。六是区县建设管理部门对建成的非经营性
7、公建设施组织验收和移交。,3、规范了非经营性公建配套费收支管理。非经营性公建配套费仍按照70元/平米标准收取，收费标准暂不做调整。收费主体为区县建设管理部门，“区征收、区使用”原则不变。新办法强调了要加强资金监管，区县收取公建配套费纳入本级财政预算，实行“收支两条线”管理。独立选址的非经营性公建设施，经市建设管理部门审批后由区县组织建设，区县财政部门根据批准文件向本级建设行政主管部门拨付建设资金。,4、明确了“三种”建设模式。我市相对成熟的非经营性公建建设“三种模式”一直没有形成制度性规定，办法对此进行了明确，第十九条规定：“纳入出让或划拨用地范围内的非经营性公建，由开发建设单位投资建设；独立
8、选址的非经营性公建由区县建设行政主管部门使用公建配套费投资建设；示范小城镇配套非经营性公建，由开发建设单位实施统一建设；新家园居住区配套非经营性公建参照新家园管理办法执行。”,5、细化了设施移交及产权管理。办法明确规定，非经营性公建参照我市直管公产房屋相关规定办理产权登记。各区县可以根据实际情况将产权登记为市或区人民政府所有，开发建设单位应在规定时限内，完成设施移交并办理产权过户手续。区建设行政主管部门应当组织推动验收、移交和接管工作，并协助办理产权转移登记。,三、区县建委承担的主要职责,按照市政府管理重心下移的总体要求，新办法进一步强化了区县建设行政主管部门的管理职责。主要包括五个方面：(一
9、）负责监督辖区内由开发建设单位实施的新建住宅配套非经营性公建项目的建设，组织实施移交等工作；参与辖区内新建住宅配套非经营性公建的修建性详细规划方案论证。(二）负责提出辖区内独立选址非经营性公建项目年度建设建议计划，组织项目前期工作并负责建设投资计划申报；负责组织辖区内独立选址的非经营性公建设施建设。,（三）负责与开发建设单位签订天津市新建住宅配套非经营性公建建设合同，向开发建设单位开具新建住宅准许交付使用非经营性公建配套证明。 （四）负责辖区内新建住宅配套非经营性公建配套费征收。（五）负责辖区内非经营性公建统计工作。,四、新办法构建的主要制度,新出台的29号文件，从非经营性公建建设管理全过程入
10、手，强调发挥各部门的协同把关作用，实现管理的无缝链接，提高管理效益。重点构建了以下几项制度：,一是强调控制性规划统筹平衡。第六条规定新建住宅配套非经营性公建，应按照统筹平衡、规模适度、功能齐全、区位合理的原则，根据我市居住区公共服务设施配置标准进行规划设计。二是强调规划方案的细化设计。 规划主管部门在下达居住用地规划条件或选址意见时，应明确配套非经营性公建的名称和规模要求。开发建设单位在报批修建性详细规划或总平面设计方案时，应当在规划设计文件和总平面图中标明配套非经营性公建性质、名称、位置和规模等内容。,1、非经营性公建相关规划管理制度,三是强调建设行政主管部门的超前介入。规划主管部门在审批修
11、建性详细规划方案前，应就规划方案征求建设行政主管部门书面意见，并反馈采纳情况后批复修建性详细规划方案。,2、非经营性公建相关土地管理制度一是明确非经营性公建纳入地块由开发建设单位建设总体要求。第六条规定：各级配套非经营性公建，应与同一街区内的房地产开发项目整体选址、整体出让或划拨。,二是将非经营性公建纳入土地使用条件。第七条第二款规定：国土主管部门应将配套非经营性公建建设、移交等内容，作为土地使用条件，在发布土地使用权出让公告时予以公布。开发建设单位在参与土地招标、拍卖、挂牌出让竞标活动时，应充分考虑配套非经营性公建建设成本，自主报价。三是明确了非经营性公建的土地供应方式。第八条第一款规定：同
12、一街区内结合住宅建设的非经营性公建建设用地依住宅性质采取出让或划拨方式供应。未与住宅项目处于同一街区且独立选址的非经营性公建建设用地采取划拨方式供应。,四是将非经营性公建建设纳入土地出让合同管理。第八条第二款规定：在国有土地使用权出让合同或划拨决定书中应当明确土地受让人应承担的配套非经营性公建建设和移交义务。,3、非经营性公建相关开发建设方案备案管理制度开发建设方案备案管理，是保证非经营性公建等配套公共服务设施和市政基础设施与住宅同步建设、同步交付使用的重要抓手，北京、盐城等城市经过多年的实践已经取得非常好的效果。去年住建部将开发建设方案备案管理写入城市房地产管理法修订征求意见稿中，重庆也将此
13、写入重庆市城市房地产开发经营管理条例修订征求意见稿中。由此可见，如何保证新建住宅各类服务设施配套齐备已成为国家和各地重点关注的问题。,为保证房地产开发建设方案备案管理具备一定的政策支持，我们抓住此次非经营性公建建设和管理办法出台的机会，经过与市政府法制办沟通，在办法中对此进行了明确，即“开发建设单位应依据土地使用权出让合同或划拨决定书约定的非经营性公建建设义务以及规划主管部门批准的修建性详细规划或总平面设计方案，编制房地产项目开发建设方案，并报市建设行政主管部门备案。”根据新办法的相关规定，为尽快推动房地产项目开发建设方案备案工作的实施，我们研究借鉴了兄弟省市的成熟经验，结合我市具体情况，制定
14、了关于加强我市房地产项目开发建设方案管理工作的通知（建房【2012】480号），目前已经印发各区县建委。下步将逐步实现资质预审向房地产项目开发建设方案备案管理过渡。,4、非经营性公建建设合同管理制度,非经营性公建建设合同作为行政管理合同对96号文的贯彻执行发挥了非常重要作用。此次办法修订，对于合同管理制度是否继续执行以及存在的合理性和必要性我们同市法制办也进行了充分沟通。为确保建设主管部门自身具备较有效的把关环节，在办法第十一条规定：“开发建设单位与区县建设行政主管部门依据批复的修建性详细规划或总平面设计方案和经备案的房地产项目开发建设方案签订天津市新建住宅配套非经营性公建建设合同，合同中应载
15、明非经营性公建项目名称、位置和建设规模，以及建设标准、开竣工日期、交付使用条件、设施移交等事项。 开发建设单位应按照合同约定按期完成配套非经营性公建建设，并将合同履行情况报告区县建设行政主管部门。 ”,同时又分别在第十五条规定“区县建设行政主管部门依据与开发建设单位签订的天津市新建住宅配套非经营性公建建设合同，向开发建设单位开具缴款通知书。 ”在第二十一条规定“对按合同约定完成非经营性公建建设且符合交付标准的开发建设单位，区县建设行政主管部门在受理申请5个工作日内核发新建住宅准许交付使用非经营性公建配套证明。”通过相关规定，进一步强化了合同的把关效力。,5、非经营性公建项目移交接管和产权登记制
16、度非经营性公建移交接管和产权归属是各方关注焦点，由于此次新办法明确规定非经营性公建主要依靠纳入出让或划拨地块由开发建设单位投资建设，按照谁投资谁受益的基本原则，企业投资项目强制性地规定为政府所有存在一定法律障碍。经过与市政府法制办沟通，为规避法律风险，一方面在发布土地出让公告时对企业应承担的义务进行明示，另一方面将其纳入土地出让合同，通过经济合同明确双方权利义务。,在前述条款的支持下，本办法在第二十二条对移交接管和产权登记具体操作程序进行了明确。即“配套非经营性公建参照我市直管公产房屋相关规定办理产权登记，由所在区县房屋管理部门实施统一管理。开发建设单位应在取得新建住宅准许交付使用非经营性公建配套证明3个月内、区县建设行政主管部门自行组织建设的非经营性公建应在取得竣工验收备案3个月内，并办理完毕房地产权证后，完成配套非经营性公建移交。区县建设行政主管部门应组织有关单位及时办理移交手续，同时组织各相关部门和接收单位与开发建设单位及时签订移交接管协议。接收单位自移交接管协议生效之日起承担非经营性公建的相关管理责任。”,另外，为保证区县建设行政主管部门顺利实施非经营性公建移交，保障开发建设单位的权益，办法在第二十三条规定“取得新建住宅准许交付使用非经营性公建配套证明的房地产开发项目，开发建设单位应当按照规定的非经营性公建交付标准进行移交，接收单位不得违反规定增加接收条件。”,
